その相続対策。賃貸アパート建築、本当に大丈夫?

最近は、アパート経営のための一棟アパート建築が盛んです。

銀行もジャブジャブに融資してくれています。(ここのところで、融資の審査基準がだんだん厳しくなっているようです。)

建築するのは地主さんが多いですが、サラリーマンも挑戦しているようです。

サラリーマンの場合、サラリー以外の副収入と年金代わりの収入が目的のため、家賃収入でローン返済等が出来ないといけません。

せっかく購入したとしても、家賃収入の範囲で、ローン・固定資産税等・修繕費用等をまかなえない場合、いわゆる「手出し」になるので、そもそもの目的が達成できませんから、購入した意義がありません。

 

給与の高い人であれば多少の「手出し」になったとしても将来の年金を補うと考えれば、それで良いのかもしれませんが、サラリー以外の副収入を得るという目的は未達成になります。

将来、家賃下落による赤字のリスクが残るわけですから、購入(建築)して正解だったのか疑問に感じることになるかもしれません。

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ところで、建築業者が地主さんを訪問して「空地の有効利用・相続対策に有効です」と言って建築を推奨するのですが、これって本当にメリットがあるのでしょうか。

立地によりますと言うのが答えでしょうけど、私は以前ほどのメリットはないと思っていますし、どちらかというと、???という疑問の方が大きいです。

なぜなら、アパートは既に供給過多になっているからです。

相続対策は、自分が死んだときに妻・子孫に残す財産を少しでも多くするためですが、生きている時に家賃収入が入らず(少なく)、手出しをしてお金を払っていくとしたら、、、。

生きている間は、ただただ返済が増えて資産が目減りしていくだけ、、、。

死んだときのメリットのためにと思って購入(建築)したけど生きている自分たちを苦しめることになるかもしれません。

 

将来、売却しようにも賃貸需要がない(少ない)地域だったら破格の金額でないと売れないこともあります。

だから、私のお客様にはなかなかおすすめができません。

「立地が良ければいい」という人もいますが、地域によっては駅前でも需要がありません。

 

アパート経営は「経営」ですからプラスとマイナスをちゃんと考えないといけません。

建築業者は、建築してしまえば利益が確定しますが、大家さんはそうではありません。

建物が完成してからが勝負なのです。

 

どんなに、設備が良くたって需要がないところに建築しても家賃収入は生まれません。ゼロです。

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そして、その物件を売りに出したとします。

想定利回り12%に設定!!

おぉ!すごい。

 

これは買うしかない!と思って購入した方は大変な事になるかもしれません。

このような物件は、売るために見栄えを良くする事があるからです。

つまり、とりあえず入居者を入れて満室にすることがあるんです。

売却が済んだら、半年以内に退去されちゃった、、、なんてことはけっこう聞く話です。

これを確認する術はないのですが、しいて言うなら賃貸借契約日が近々の場合は疑っても良いかもしれません。

もちろん、営業努力で満室の場合もあるので一概には言えないのですが、、、。

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建築会社の利益のためだけになるような建築をしたらダメ。

「建築会社も、施主さんも、そこに関わる全ての人が良い」にならないとダメ。

ところが、建築をする大家さんは、盲目的になってしまうから、こういう営業が廃れないんだよね。

営業さんは、話しがうまいから(笑)。仕方がないのかな、、、。

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将来、買い増しをしていくには今買っておかないとだめです!って言う人がたくさんいるんだけど、そうなんだろうか、、、、。

ある意味たしかにそうなんだけど、結局ムリして購入してもヘタしたら身ぐるみ全部はがされちゃうからね。(はがされちゃうというより、はがなきゃいけなくなるが正しいかな。)

ホント気を付けてほしいと思いますよね。

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話しがうまい営業マンには気をつけましょう。

その反面、リスクもしっかりと話してくれる営業マンなら信頼できるので良いかと思います。

ところが、そんな営業マンでも、実は落とし穴があるかも、、、(笑)。

そう。リスクの一部しか教えてくれていないとかね、、、、。

 

お~こわっ。