マンションの容積率緩和のこと

 

これは、ビックニュースだね。

旧耐震基準のマンションの建て替えを促進させるために容積率を緩和するそうです。

 

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先日、府中市初の建替え事業となった駅前2分の建替え中マンションの仲介をさせていただいたのですが、ここなんかは容積率がかなり余っていたようで、所有者の方は金銭の持ち出しなく建替え後の新居になる専有部分を手に入れることができました(私のお客様に限ってね。他の人のことは知らないから書けません(笑))。

 

容積率緩和ってこんなイメージ↓。(クリックで拡大)

この100坪の土地は容積率が200%あります。

その土地に容積率目一杯の建物がありました。

そこで、この容積率200%を700%まで引き上げてしまおう。

つまり、既存の200坪の専有面積が、建替えることによって700坪まで増床できることになります。

つまり、3.5倍の専有面積部分が建築できる土地に生まれ変わるため、土地の価値も3.5倍になる。

(細かい事言えば違うんだけどわかりやすくするため、ご了承ください。)

 

マンションデベロッパーは、この土地を購入する(土地の価値と完成後新居の価値を交換します。)ことによって、ビジネスが成り立ちますし、既存の所有者も、現況の価値が容積率緩和によって、土地のパフォーマンスが高くなるため、高く買って(交換して)もらえるでしょ。

 

所有者の皆さんは、金銭の持ち出しがほとんどない状態で建替えが出来ることになるので、マンションの建替えに前向きになれる。

 

これはありがたい事なんだな。

 

府中市だと、府中駅2分くらいのとこでやっている建替え事業がありますが、これから、建替え事業が波及してくるのかな。

すると、ねらい目はやはり、車返団地、住吉町住宅、そして日鋼団地かな。

ここで容積率緩和が適用されたら、すごい化けるよね。

だから、売りに出なくなったりしてね(笑)。

 

でもね、問題点もあるんだ。

 

人口減少局面に来ているので、ここであまりに戸数が増えたとしても結局は空家だらけになる可能性もあるでしょ。そうなると修繕積立金が集まらないマンションになっちゃうことも考えられる。

需要のない場所で容積率緩和をしたとしても、デベロッパーがビジネスとして成り立たなくては事業は進まない(進められない)。

だから慎重に進めないといけないんだ。

それと、日照の問題もあるね。

府中市だと、武蔵野台駅、中河原駅、分倍河原駅というあたりにこういった築年数がかなり経過したマンションがあるので、このあたりがどう変化していくのか興味があるところですね。

このようなマンションが開発されていくと、価格の二極化がさらに進み、三極化になっていくんでしょうね。

 

いずれにしても、どんどん建替えが始まればそれに牽引されて、景気は良くなっていくのでしょうね。

そうすると、結果みんなが良くなるのでしょう。

その為の税制とか、いろんな動向が注目されますね。

東京都内だけでも、旧耐震基準のマンションが1万棟くらいあるようなので、日本全体となると、凄まじい数になるよね。そうなると1億人総マンション生活ということもありうるかもしれない、、、。(きっとないと思うけど、、、(笑)。)

 

でも、懸念材料もある。

 

それだけ多く建替え、増床をしたとしても、人が住まないような数を供給すれば、結局価格下落になるわけだからね。

 

"容積率緩和”

 

これは、様々なことへと波及するすごい緩和になりそうですね。ホント期待できそう(笑)。

でもね、環境変化に街がどう対応をしていくのかな。

そこがとっても大切だよね。