建物の価値や寿命の事、、、。

 

はい。前回は建物の耐用年数の事を書いてみましたが、今回はもっと現実的に価値や寿命の事を知りたいので、自分なりにも調べてみました(笑)。

まったく勉強も大変なものです、、、(笑)。

 

まずは、価格評価手法ですが、

 

1.戸建(建物)は、原価法

 

2.土地は、取引事例比較法

 

3.マンションは、取引事例比較法

 

ようするに、戸建(建物)は減価償却の計算によって評価をし、土地・マンションについては、近隣の成約している取引事例の右習えの評価になるというわけです。(まぁ、ざっくりとしていますが、、、。)

 

例えば戸建・マンションなんかは、リフォーム等をすれば、その価値が付加されるわけですから、本来その価値分が増加するというのが正しいような気がします。欧米においては、建物の減価償却と言う考え方がそもそも無く、日本特有の考え方と言えるようです。

 

例えば、我々宅建業者が建物の価格査定を行う時再調達原価を基に、建物の想定上の耐用年数から実際の経過年数を踏まえて一律に経年減価する形で価格を計算します。(マンションは取引事例比較法)

 

そこでポイントになるのは、木造住宅の場合、耐用年数の根拠がないため、税法に基づく財務省令上の耐用年数である22年等を参考にせざるを得ず20~25年の経済的耐用年数が設定されるわけです。

(前回の記事で耐用年数は居住用の場合1.5倍になるという説明を記載しましたがここでは1倍のままです。)

 

そして、しっかりとリフォームが行われていても、リフォームによる物件価値の向上を客観的に評価する基準・手法が確立されていない為、リフォームをしても価値の上昇にならない事が指摘されています。

(それを価値として売り出しているのがリノベーションマンションということになるでしょう。)

 

また、耐用年数については、20年と設定している金融機関があるかと思えば25年と設定しているところもあるらしいので、そもそも根本部分に違いがあるわけですが、一部の金融機関では、使用状況、維持管理状況、修繕・リフォーム状況等を売買契約書、重要事項説明書等で確認をして、個別修正をしている例があるようです。

 

不動産業者が価格査定で利用する東京カンテイという評価システムにおいては、耐用年数の初期設定は、木造20年、軽量鉄骨造20年、鉄骨造30年、RC造40年、SRC造40年になっていたりします。(もちろん、年数の設定変更は可能です。)

 

一部のハウスメーカーの査定においては、インフィル部分とスケルトン部分を別々に耐用年数を設定し経年原価を評価していますが、これはハウスメーカーのみ(だったかな。)で利用している査定手法でありまだ一般的に普及しているわけではありません。

 

どうでしょう。

 

これだけでも、評価方法の根底部分が一律同じではありません。

 

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建物の平均寿命の研究について、早稲田大学小松教授ら、の調査研究成果(2011年10月~11月に実施)によると、木造家屋について、専用住宅の平均寿命は65.03年という結果となっており1997年調査の43.53年から年数が伸びているそうです。

この場合、あくまで自分で住み続ける場合には、寿命目一杯まで納得して住み続けられるとは思いますが、実際に築後35年経過している建物が価値をつけて流通するのかということになると疑問があります。

 

仮に、適切に維持管理・修繕がなされているデータがあり、見た目にもしっかりしていれば、理論上はあり得るのかもしれませんが、実際の取引を見ていると、そこまでしっかり維持管理されている物件にお目にかかれる事がまずありません。

 

本来は、リフォーム等付加価値があれば、実質的経過年数と言って、築後30年経過していたとしても、リフォームによって、10年分新しくなったのであれば、実質年数は20年ですよ、という評価になるべきなのだろうと思ったりするわけです。

ところがここでも問題があり、経過年数によって、当然設備(デザイン・性能)の古さは隠せません。

 

車でもほぼ毎年のようにマイナーチェンジや数年でフルモデルチェンジされるのと一緒です。お家も時代と共にモデルチェンジされていくため、数年前のモデルが引き続き、需要があるのかといった問題があるわけです。

 

もし、実質的経過年数が実現できれば、今までは2,000万円でしか流通しなかった中古戸建が当たり前のように2,500万円で流通されるようになる時代が来るのかもしれません。

 

今までは新築の方が安心と思われていたかも知れませんが、中古住宅は、リフォームや様々なところに元所有者様のこだわりが施され建物の性能が著しく上昇しているとなれば、新築よりも価値が上がるのかもしれません。(欧米はそのような考えのようですね。)

 

現在は、新築戸建の価格が地域によってですが、上昇しておりますが、もしかすると、本来のあるべき姿になってきているという考え方・見かたもあるのかもしれません。(そろそろ価格調整局面に来ているように思いますけどね。)

 

日本の国民性なのか、購入後、建物にあんまりお金をかけない傾向があるようです。

 

当然、将来売却をするために価値を増加させようと思うことはないでしょうが、日々の生活をより豊かにしたいと言う気持ちはあるかと思います。しかし、リフォームをするにもかなり高額なので、そういった部分にも理由があるのだと思います。

 

今の中古市場の評価方法・評価基準が一律同じになり、明確にならないと建物の価値、価格については、永遠にスッキリしないんだと思います。

仮に一律評価方法・評価基準が同じになったとしても、建物の個別性を考慮すると、やはりズレがでることに変わりはないのかもしれません。

 

個人的には、各ハウスメーカーが工法、材料を明確にし、その別によって査定評価基準を予め定めて、評価の根拠とするのが明確で良いように感じます。

そうなると、新しい設備やシステムを導入する際に論議がでるかと思いますので、これもまた大変そうです、、、。

 

いずれにしても、建物の評価に関しては、未だにスッキリしない私です。

今回は、結構、真面目に書いてみたよ(笑)。