ある大手の営業体質 パート2

 

この前、ある金融機関の方が当社に来店された時に話された実話です。

 

その金融機関のご来店客が不動産売却のことで相談をされたそうです。

要するに、所有不動産を売却をして、返済資金に充てたいという相談だそうです。

それで、金融機関の担当者(以下「Aさん」としましょう)が、それだったら大手の方が良いと判断したらしく、すぐに●●●●●不動産販売に紹介したそうです。

でね、もともと相続で取得した土地だから、売ればほぼ必然的に譲渡所得税が発生するという状況だそうです。

譲渡所得税って言うのは、簡単に手っ取り早く言えば、購入したときよりも高く売れて利益が出たら税金納付してね。という税制度のことです。(建物の減価償却も考える必要があります。)

 

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【例題です】

購入時 2000万円

(その内訳:土地1000万円 建物1000万円)

木造 償却年数30年 経過年数10年

購入時の費用は150万円

売却代金は、3000万円

売却時の費用は100万円だとします。

 

↓ すると、こんな計算になります。

 

建物減価償却の計算

1000万円×0.9×0.034×10年=306万

 

取得費の計算

(2000万円+150万円)-306万円=1844万円

 

課税譲渡所得の計算式

課税譲渡所得=譲渡価格-(取得費+譲渡費用)-特別控除なので

課税譲渡所得=3000万円-(1844万円+100万円)

∴課税譲渡所得=1056万円

 

ここでは特別控除の適用はしません。

 

 

長期譲渡所得の計算

課税譲渡所得1056万円×20%=211.2万円

∴納税額は211.2万円

 

つまり3000万円で売却ができた場合211.2万円

は納税しなさいってことなわけ。

 

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でね、この●●●●●不動産販売の担当者がすぐに購入客を見つけてきたんだって。

素晴しい!

そしてすぐに不動産売買契約を締結。

素晴しい!

ところが、この後問題が発生!

金融機関がお金の流れを計算すると、決済のために返済やらなんやらをするため、譲渡所得税の納税額が不足する事が発覚!

(あくまでAさんの計算による。)

そこで、●●●●●不動産販売担当者にそのことを連絡すると、担当者はバツ悪くこう言ったそうです。

営「売主に譲渡所得税の事は話さないで下さい。」

Aさん「じゃぁ、いったいどうするんですか、、、。」

営「・・・・・・・・・。」

営「なんとかして、このまま進めますから、、、。」

Aさん「(&&”)%!=$[=w^}*‘+?」

 

(==;)お~い、、、。

 

その後の事知らないんだけど、決済出来ないってAさんが嘆いていました。

 

たしかに、売却代金受領(引渡)の翌年の確定申告をしてからの譲渡所得税の納付だから、決済ができないわけじゃないけど、当初依頼されたスキームは、売却代金で"譲渡所得税の捻出及び返済”だったのね。

 

その目的は果たせない内容での不動産売買契約(契約金額)となったようです。

金融機関の方曰く、、、

仲介業者は、売主様にはうまく取り繕おうとしているようで、金融機関の人は紹介した者としてどう対応したらいいか悩んでいるそうです、、、。金融機関の担当者も嘆いてましたが後の祭り、、、。

 

さて、どうなることやら、、、。

 

※会社の大小では、取引の確実性を担保出来ないという、衝撃的なお話しでした、、、。