不動産を売りたいけど、ローン完済ができない時

 

不動産を何かしらの理由で、売却をしたい方はたくさんいらっしゃいます。

前向きな理由の方もいれば、当然に後ろ向きな方もいらっしゃいます。

 

で、後ろ向きの代表格にあるのが、住宅ローンの返済ができないので売却したいというものです。

 

例えば、住宅ローンの支払いが返済予定期間満了までに支払う額が以下の通りとします。

 

元金3000万円

利息300万円

合計3300万円あるとします。

 

売却価格が3000万円以上であれば、すぐに売却をすることが可能です。

(注:実務ではその他諸費用が必要。)

 

繰り上げ返済を利用して、元金3000万円を一括返済すれば利息300万円はチャラになるからです。

 

金融機関から見れば、貸した元金を返済さえしてくれれば抵当権抹消に承諾してくれますから、所有権を新しい所有者へ移転することが可能になります。

 

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(※抵当権とは、金融機関が買主に対しお金を貸す代わりに、返済が滞った時は競売等で強制的に売却をして、その売却代金で返済をしてもらう権利のこと。)

 

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(※利息というのは、ある期間、お金を貸してあげたんだから、その期間相当の手数料を頂戴ね、という事だから、繰り上げ返済をした時には、ある期間を使っていないので利息を払う必要が無くなるわけです。)

 

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ところが、もしも売却価格が2800万円だったとします。

これでは銀行からするとローンの返済をしてもらえていないので、抵当権の抹消に応じることができません。

抵当権が抹消できない場合、強制競売をされる権利が残り、次の所有者の所有物でありながら、前所有者が返済を滞らせた場合に、やっぱり競売にかけられて所有権を失う可能性が出てしまうため、実務では所有権を移転することはしないというのは想像に難くありません。つまり、売却ができません。

 

しかし、現所有者としては、売却をしたいので、返済ができない旨を金融機関に相談をすることになります。

で、残債が200万円とその利息分は残るけど、抵当権の抹消に応じてもらえるように交渉をするわけですが、ここで、専門知識や売却想定額、債権者への返済の振り分け等の話が出てくるので、そこで専門家(当社)が登場するわけです。

 

つまり、このことを任意売却といいます。

 

(残った返済額200万円に対する利息は再計算されます。)

抵当権さえ抹消ができれば所有権移転ができる=売却ができるという事になりますから、まずは、専門家(当社)に相談することが重要です。

任意売却は金融機関と相談の上で手続きを進めていきます。

 

勘違いしないでほしいのは、残債が3,000万円あった時に、2900万円を売却代金で返済すれば抵当権の抹消手続き(と所有権移転)はできるにしても、不足している100万円については、今まで通り返済義務が残る点です。

 

しかし、返済額については、そのお客様の状況を踏まえて、その状況によっては減額・期間等の相談ができますから、リスタートをするために、メリットのある方法となります。

 

本気で困る前に、できるだけ早い段階で相談することが安心につながりますよ。