投資不動産について私の本音を言うはめに。

 

投資用不動産と言えば、不労所得、脱サラリーマン、将来の年金として、安定収入など、様々な売り文句があり、適正な所有をし、適正な経営をすれば、人生において素晴しい資産になることはいうまでもありません。

しかし、この数年の投資用不動産はどうだったでしょうか。

 

今回は、私が思っていたことを振り返ってみたいと思います。

なぜこのようなことを書こうかと思ったかというとYouTubeのある人の動画を見て、少し思うところがあったからです。

先日、投資用不動産会社の社員(入社2か月)の新人さんが、来店されました。

 

入口の扉を開けるなり、ものすごい大きな声で入ってきました。

(私の心:うるさすぎて正直迷惑です、、、(笑)。)

 

そして、「当社の物件をお客様へ紹介してください」と言って、A3サイズのカラーのチラシを出しました。

そこには自社保有物件の数々がありました。

 

8億、7億、6億、5億、、、、、。

利回り5%、4%、築古で7%、、、。

駅からの距離や築年数も様々です。

 

で、私は数年前から高騰してきた投資用物件については、魅力をなんにも感じなかったので、当然私が関わるお客様には勧めることができませんでした。

 

なぜなら、、、。

10年前くらいだったら、利回り8~10%以上の投資用不動産でなければ売れませんでした。駅ロータリーに面した物件の利回りでも5~6%程度の物件もありました。

 

今はどうでしょう?

八王子の駅からバス便の相当離れたところでも、利回り6%で流通するんですから、すごいことです。

10年くらい前だったら12%くらいなきゃ流通しなかったエリアが、つい最近ではその半分で流通するのです(笑)。

つまり、物件価格が2倍になったという事になります(笑)

 

来店した2か月目の新人さんは、これどうですか?なんて言っていましたが、もう、私の本音が出ました。

 

「悪い時期に、不動産投資の販売会社に入っちゃいましたねぇ。多分、この8億の物件なんかは、2~3億値下がりしないと売れないと思いますよ。御社大赤字ですよ。

いま、スルガ銀行問題で、アパートマンション投資の融資がかなり絞られてしまっているので、今はサラリーマンとかは買えなくなっちゃったんですよ。つまり、購入できる人が激減したから、物件が流通しないんですよ。

それでも売りたい人はやまほどいるでしょ?

そうするとどうなるかというと、価格がどんどん下がってくるんだよね。」

 

不動産業者であれば、出口を必ず考えて購入するけど、一般消費者って知識がないでしょ?

だから、営業マンの言いなりになって買っている人が多いから、後々恐ろしいよね。

営業マンは売るための口上しか言わないから、買った人は今頃ビクビクしているんじゃないかなぁ。

 

だって、1億の物件を購入したって、年間のキャッシュ・フローが数十万円しか出ないのに、素晴らしい不動産だと錯覚して購入している人もたくさんいるんだから。

1億も使って、年間のキャッシュ・フローが数十万円ですよ。

(手元に残るのは1%すらない。)

いいですか。

1億円ですよ。1億円!!!

月給手取り35万円だったら24年間の金額です。

今35才の人なら59才まで飲み食いせず、無料(ただ)働きしないと返済できない金額相当です。(家賃があるからこんな事にはならないけどね。)

 

こんなんだったら、もっと少ない元手資金で先物取引とかちょこっとすれば、年間で数百万円の利益が簡単に取れちゃうんじゃないの?

 

そうでしょ?

 

そしたらさ、なんのために賃借人のリスク背負って、経営のリスク背負って、返済のリスク背負って、家賃下落のリスク背負って、リフォーム費用のリスク背負って、空室リスク背負って、さらに1億円も借金背負って、たったの数十万円のプラス年収入なんてありえないでしょ???

私だったら、キャッシュ・フローが200~300万円くらいなきゃ絶対にやりたくない。

万一の事考えるとこわいし、やる意味がないもの。

 

 

相続対策とかで、現金を圧縮したいとかの目的であればいいのかもしれないけど、それでも今のやり方は明らかに「やり過ぎ相続対策」だもの。

 

それに、これから稼ぎたいと考えている30~40代の人たちが、こんな利回りの低い不動産投資やったら、間違いなく数年後に赤字転落だよ。間違いなく家庭崩壊が待っている可能性が高いし、自己破産を選択せざるを得ない可能性もあるよね。

 

そんな物件、なんで私を信頼してくれたお客様にご紹介できるのかな?

むりむり。紹介できませんよ。こんな利回り低いと。

少なくとも利回り10%とはいわないまでも8%以上で平成築だよね。

出来れば平成10年以降に限るね。

 

と新人さんにお話ししました、、、、。

 

そしたら、その新人さん。

まったく知識がなかったようで、「メモさせてください!」と言って急にメモ取り出しちゃったので、

「時間無いからメモ書くのやめて。」といってメモさせませんでした(笑)。

そんなもん、自分の上司に聞きなさい(笑)。

多分、この新人さんは、数か月(もって数年)で退職しちゃうんだろうなと思ったね。

 

私がなんでこんな事を言っているのかというと、投資用不動産については、価格が高すぎて、本来の価格ではないし、私の言葉が少しでも上層部に伝わって、それで価格が少しずつでも下がってくればいいかなと思っているわけ。

何でも適正価格があるから、ホント今の不動産投資市場はダメだね。

 

メリットがある買い方ができるのは不動産会社だけですよ。

いわゆる買取りだね。これは適正価格で買い取っているからね。

所有者様の足元見ているとは言えないけど、エンドユーザーの流通価格と比較すれば安い感じかな。

 

普通一般のお客様にとっては、今は買い時じゃないんだけど、中には処分価格で売り出されるものもあるので、それが買いの物件となるでしょうね。

 

 

買っていい人はどんな人?

収益不動産は、適正に購入し、適正に経営をすれば、人生を豊かにすることは間違いないと思います。

では、購入していい人とはどんな方なのでしょうか。

(あくまで私の個人的見解です。)

 

1.物件価格の3割程度+諸費用分を自己資金で賄える人

  (つまり、キャッシュ・フローを潤沢にできる人)

2.相続対策などで資産を圧縮する必要がある人

3.土地の一部を売却し、その売却資金で建物を建築できる人

4.低稼働の所有不動産をより収益性の高い不動産へ組み替えたい人

5.ローン返済が家賃で賄えない時、余裕の気持ちで自己資金を充てられる人

 

等が、パッと頭に浮かびます。

 

 

絶対に買っちゃいけない人とは

賃貸物件の所有は「経営である」ことを認識していない人。

これは絶対にアウトです。

 

賃貸経営は、入居者争奪戦とも言えます。

 

賃貸物件(部屋)が余り気味と言われる現在では

既に借り手市場になってきているのですから

入居者に選ばれる物件として、その物件をどう維持していくかを

よく考え行動する事ができる経営をしなくてはなりません。

 

もちろん、管理会社などに相談をしながら

徐々にできるようになるかと思いますが、根本的な部分で大失敗をすれば、

どんなに素晴らしい管理会社がいたとしてもお手上げ状態になります。

 

空室が出てしまい、家賃収入でローン返済他の支出ができなくなった時、

他収入から返済をすることができない人はやめておきましょう。

そういった方は、不動産Jリートや他の投資商品がたくさんあるのですから

別のものを検討しても良いでしょう。

 

 

所有するメリットも当然あります

★現金ばかりを所持していると、インフレやデフレの影響を受けやすいのですが、

不動産はインフレには強いと言われています。

 

●インフレは、昔100円で購入できたコーヒー缶が130円になったように、

物の価値が上がること=お金の価値が下がる事です。

つまり1億円で購入した不動産が1.3億になるという事になります。

(あくまで理論上の話しだけです。)

 

●デフレの時はどうでしょうか。

デフレは、昔300円で購入できたコーヒーカップが130円で買えるようになったように、

物の価値が下がること=お金の価値が上がる事です。

デフレになった場合、不動産価格も下がりそうなのですが、

収益物件については、収入家賃による利回りという考え方があるので、

立地が良ければデフレの影響を受けずらいのです。

立地が良ければです、、、、、。

(これも、あくまで理論上の話しです。)

 

 

★相続対策にもなります。

 

1億円を現金で持っているなら1億円の価値そのままですが、

現金を不動産にすると、評価額の計算にもよりますが、

5000万円などに評価減となるので、その減額した分(5000万円)に対しての

相続税が計算上減額されるのです。

これはメリットですね。

 

★不動産価格はなかなか下がりませんから、将来売却をした時に得られる利益が期待できます。キャピタルゲインですね。(立地などがとても重要になります。)

 

 

まとめ

 

 

投資用不動産の営業マンの説明は他人ごとであることは120%!

その営業マンには悪いけれど、お客様利益を考えたら、今の超低利回りの商品を売ってはイケナイと思います。

(超低利回り物件を高金利のフルローンで買ってもらうという行為がダメ)

 

販売会社は売らなければ自分が赤字になっちゃいますから、今はババ抜きの環境に入った様に思います。誰かがババを引かなくてはなりません。

 

販売会社は売りたいのなら、まずはこのように考えるべきでしょう。

①お客様の利益を考えること。

②お客様に喜んでいただき

③その結果、自社のためになる事。

これが大切ですが、そんな物件は今ほとんどありません。

 

営業マンは売れれば、売上がたつのでその後は、所有者責任のみ。

あとは関係ないのです。

 

「今は超低金利だから●●●・・・・・。」と営業マンは口をそろえて言いますが、だからなんだ?というのだろうか。

資金に余力がある人が購入するならまだしも、フルローン若しくはオーバーローンで購入させる営業トークは、いつの時代も「人の欲をそそる」わけです。

 

今購入すれば5年後に値上がりするので絶対に損しませんよ。というようなバカアドバイスを信用して買った人もいるかもしれませんが、重要事項説明書と不動産売買契約書にはそのような事は一切書いていないでしょ?

そう!売るためだけの営業トークなんだから。

数年後、本当にやばい可能性が高いです。

 

家賃は今後、時間をかけて間違いなく下がります。

今の入居者が退去した後、次の募集をかけるタイミングが要注意のところです。

その時に、家賃収入だけで「ローン返済+ランニングコスト」をまかなえるかがポイントになります。

 

購入当初のキャッシュ・フローがしっかり出ていないと、後で絶対に苦労します。

 

もしも将来的に不安を感じているのであればすぐ相談してください。

物件によってですが、資産に余力があるのであれば早いうちに損切りしてでも処分した方が、トータルとしてメリットになることもあります。

 

もう、時間的余裕はない人がほとんどです。

なんでも、早めに対応しましょう!