「私道の変更または廃止の制限」のお話し

以前インターネットで閲覧したのですが、ある私道を廃止されてしまい、

そこに接道しているお家の住民が苦情をだしたようです。

 

それに絡んで、ちょっと考察してみましょう!

これから、不動産を購入する方は知っておくとよいです。

 

※「道路」と「通路」は見た目が同じようであっても、法律上まったくの別物です。

 

【予備知識として】 道路の種類は下記の通りたくさんあります。

その種類ごとに違いがあるのですが、ここでは無視しましょう(笑)。

1.建築基準法42条第1項第1号

2.建築基準法42条第1項第2号

3.建築基準法42条第1項第3号

4.建築基準法42条第1項第4号

5.建築基準法42条第1項第5号

6.建築基準法42条第2項

7.建築基準法の適用がない法外通路(原則、再建築・増改築ができません。)

8.建築基準法の適用がない法外通路、「ただし書き」許可により建築を認められる通路

 

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①土地は、「建築基準法第42条に定める道路 (以下、道路とします。)」に

接道(幅2m以上)していないと、原則、建物の新築・増築・改築はできません。

※上図・下図では、A・Bさんは新築等はできません。

※下図の私道が通路の場合には、C・Dさんも新築等はできません。

 

②そのため、この通路を建築基準法の道路に認定(もしくは許可)をしてもらいたいですね。

③そんなことから、こんな道路を築造しました。

位置指定道路(建築基準法第42条第1項第5号道路)です。

 

接道要件を満たしていない「未接道の宅地」を道路に接道させ、

建物の建築を自由に出来るようにする目的で、

自分の土地の一部を、道路として提供した「私有地(私道)」です。

 

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建物を建築するには道路に接道をしていなくてはいけませんが、

もし仮にその私道の所有者CさんとDさんが、

「えぇ~い!めんどくせい!この道路にわしの家を建ててやるぞ!!」と言って、

お家を建てちゃったりしたら大変です。

 

お家を建てなかったとしても、道路を封鎖して個人の宅地に戻してしまったら、

A・Bさんのお家は、再建築・新築ができなくなり、出入りもできません。

 

そうなると、当然価値のない土地になる事は想像できるかと思います。

土地は、お家を建築できるからこその100%の価値であり、

お家が建築できない土地は100%の価値になる事はありません。

A・Bさんにとっては大変な損害になりますから、

C・Dさんだけの問題ではありません。

 

そんなトラブルが起こらないように、

建築基準法第45条で「私道の変更、廃止の禁止、制限ができる」ことにしたのです。

たとえC・Dさんの敷地であっても、建築基準法上の道路として認定を受けてしまった以上、

A・Bさんの利益を無視して自由にはできないという訳です。

 

その後、ラッキーなことが起こりました!

 

A・Bさんの家に接する部分に、新しい道路が築造されたため、

A・Bさんは、私道がなくとも接道要件を満たすことになりました。(下記をご覧ください。)

 

すると、今まで接道していたC・Dさん側の道路は、皆さんにとって、

その状況によっては無くなってもいいですよね。

(駐車スペース等の問題も考慮しないといけないでしょうけども。)

そうなった時は、皆さんで協議の上、廃道手続きする事は問題ありません。

 

廃道手続きをすれば、今まで道路として利用していた部分が、

個人の宅地に戻るということになるわけです。

こうなるとC・Dさんにとってもラッキーです。

 

ということで、私道はいかがでしょうか。

問題ありとする意見もたくさんあるし、問題なしとする意見もたくさんあります。

いずれにしても、将来的に「公道(おおやけの道)」になる事が、

最も理想であるのは間違いのない事なのでしょうね。

 

私道負担という言葉もあるように、その他細かい話しがまだありますが、

たくさん書きすぎるものあれなので、今回はあれということでおしまい(笑)。

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コメント: 4
  • #1

    後藤 (水曜日, 15 8月 2018 14:44)

    困ったことがありネットで調べるうちにここにたどり着きました。
    教えていただければ助かります。

    家が42条1項5号道路に該当しており、建物新築ができません。
    状況的には35m以上ある道路のドンつき【行き止まり】にある家になります。
    この場合は家の敷地は道路にしなければ行けないので新築出来ません。
    40mぼどある道路に隣接する家の皆さんに許可をとれば新築出来ますでしょうか?

  • #2

    わいわいさん(こと松田) (木曜日, 16 8月 2018 06:57)

    後藤様

    コメントありがとうございます。
    お盆休みをいただいておりまして、本日より営業開始です。

    さて、ご質問の件については、実はかなりの手間がかかります。

    位置指定道路の申請が必要になるかと思いますが、後藤様の土地と接道状況などが明確でないため、正確なコメントは現段階では出来ません。

    簡潔に説明をすれば、
    後藤様の土地を、接道要件として位置指定道路に接道させるように対処することが大切です。
    また、但し書きという方法を使って、建築することもできるかもしれません。
    いずれにしても、その道路に接している皆さんの印鑑(同意)が必要でしょうし、行政との対応も必要になります。

    詳細については、資料確認が必要です。
    「お問い合わせ」からご相談をいただければ、対応できる範囲内でサポートをさせていただきます。

    よろしくお願い致します。

  • #3

    後藤 (木曜日, 16 8月 2018 17:38)

    非常に細かなご説明ありがとうございます。
    イロイロ考えてみたいと思います。

  • #4

    わいわいさん(こと松田) (木曜日, 16 8月 2018 18:29)

    後藤様

    コメントありがとうございます。
    また、困ったことがあればいつでもご連絡いただければと思います。

    よろしくお願いいたします。