住宅の容積率緩和廃止へ 中央区

東京都中央区で、1993年から続けてきたマンションなどの住宅建設における

容積率の緩和制度を廃止する方針が固まったそうです。

 

中央区は人口が増えたので、インフラ整備が追いつかないこともあって、

人口流入抑制に舵を切ることになったんだ。

 

\(◎o◎)/!おぉ~!!これはすごい。

 

マンションの容積率緩和がなくなると、

建物の延べ床面積が小さくなるという事になるんだね。

 

マンションなど共同住宅の場合は、共用の廊下や階段、エントランスホール、

エレベーターホールなどが容積率算定上の延床面積から除外されていたんだ。

また、地階の容積率不算入において、住宅そのものの用途ではなくても

トランクルーム、管理人室、廊下、階段、設備室などが緩和の対象になっていたんだ。

 

つまり、住戸部分+エントランス+廊下+その他等で、容積率の使用率が100%まで

だったんだけど、緩和の恩恵で住戸部分のみの使用率で100%までOKだったんだね。

さらに、住戸部分+エントランス+廊下+その他等で、容積率の使用率が120%くらい

OKだったってわけなんだね。(イメージとしてとらえて下さい。)

 

わかる?このすごさ。

うん、わかるよ!
うん、わかるよ!

今までは容積不算入の恩恵を受けていた分、

エントランスなども広く豪華に作られていたし、

さらに各住戸がゆとりを持って建築されていたんだね。

 

今回のような緩和廃止となると、豪華なエントランスのマンションは

住戸の面積を食いつぶしてしまうので、より狭く高い価格になるだろうし、

その結果、豪華なエントランスなんか必要ない!なんてことになるかもしれないよね。

それではマンション開発業者の視点で見てみようか。

 

今まで、1棟100住戸のマンションが建築できたのに、

1棟80住戸までしか建築できないという事になると、20住戸分売上(利益)が減るよね。

つまり、その分利益を上げるために何かを考えなきゃいけないということなんだ。

 

例えば、土地の仕入れ値を下げる(土地相場が下がる)ことや、

建築コスト削減(品質を落とす等)が考えられます。(考えたくないが)

建築コストについては職人の給料減額とか、材料仕入を安くするとか。

そうなると、下請け業者は火の車になるよね。

土地を安く仕入れたいとなれば、土地所有者が良い顔しないよね。

土地仕入値が安くならなければ、業者はその分、

新築マンションの分譲価格を上げることも考えないといけない。

 

いずれにしても採算性が今までより悪くなるので、

新築マンション分譲業者としては、頭が痛い問題だと思います。

とりあえず、緩和廃止は中央区だけだけど、

他の区や市町村にもだんだんと広がっていく事が当然予想されますよね。

一方でホテルなどの宿泊施設や商業施設などでは、

容積率の緩和を進める方針なので、人口増を抑制しつつ、

都市の活性化は目指すという事らしいですね。

さすが、中央区です(笑)。

(参考) 府中市でも「25m第2種高度地区」というのがあります。

以前の「第2種高度地区」の時は、真北方向からの斜線の中に収まってさえいれば、

理論上、高さ100mであっても建築が許可されたわけですが、

25mという指定が加わった為に、建築できる高さ上限が25mになったわけです。

これも規制を付加されたことになりますね。

いずれにしても、中古マンションに追い風ですね。

 

というお話し、、、。