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投資用不動産の価格がだんだん下がってきたようです!

投資用不動産の価格がだんだん下がってきました。

ぱちぱちぱち。

購入する人にはうれしいけど、売却する人にとってはちょっと嫌な話しだね。

ところで、なんで投資用の不動産価格が下がってきているのか知っていますか?

 

その理由は、「融資が厳しくなったから」です。

 

すでに、アパートローンについては金融機関が貸出基準を厳しくし、平成30年4月からは、投資用アパート、マンションへの融資を更に厳しくすることになっているようで、少し前までは、物件価格+諸費用で融資してくれていたんだけど、ここのところでアパートが増えすぎており、シェアハウスの問題、サブリース問題等も取り沙汰されているせいなのか、ついに融資の絞り込みが始まったというわけです。

ある金融機関(スルガ銀行)では、融資承認を取り付けるために、書類の偽造なども行ったことについて、企業倫理や融資のあり方について問題視されています。

サラリーマン大家さんを目指す方などは、物件価格の3割と諸費用は自己資金を充てないと購入ができなくなる可能性が出てきました。

(もちろん、金融機関によっても異なります、、、、。)

サラリーマン大家をこれから目指す方なら、1億円の物件購入をする場合、現金4,000万円ほどが必要になりそうです。

(担保評価の高い物件であればフルローンも可能ですが、様々な要件があるでしょう。)

 

投資用不動産の購入目的は、”投資”なので、普通に考えるならば、儲からなくては買う意味がないのです。

(資産家であれば資産圧縮、あえて赤字を作る意味で購入する人もいます。)

融資が今までよりも引けなくなるということは、今後は自己資金が潤沢ではない人は購入ができないことになります。

 

例えば、今まで100人が購入できていたのに、20人しか購入ができなくなったりすると、売却する人は困りますよね。

 

100物件あれば80物件は売れないのですから。

そうなると、80物件の売主様は価格を下げていくしかないというわけです。

なぜなら、購入者の目的は投資ですから、投資に見合う融資が出るラインまで価格が下がらないと購入ができないからです。

その結果、利回りが上昇し、魅力的な物件が増えてくるというわけです。

 

つまり、投資用不動産の魅力が増す良い時期に突入したというわけです。

(融資が厳しくなると、そうとばかりは言えないのですが、、、。)

ところが、冒頭でもお伝えしたように、多くの方は自己資金がかなり必要になります。

これ、デメリットであるけれど、よくよく考えるとメリットとも考えられます。

物件利回りは高いし、借入額が少なくなる分、返済リスクも小さくなりますから、その結果、賃貸経営は健全経営することができそうです。

ということで、資金に余裕がある方にとっては、だんだん良い環境ができてきたと考えられます。

 

で、ここで注意なんだけど、自分で住むための不動産(実需)価格については、人気の地域なら上昇基調または横ばいであり、人気のない場所については下落傾向ですが、全体的には価格の三極化と言われています。

 

当然、場所にもよりますが、住宅の価格が下がらないのはなぜなのでしょうか?

 

それは、現在の住宅ローンは超低金利であり、物件価格+諸費用も融資してくれるため、自己資金がなくても購入ができるので、多くの方が購入をしやすい環境下にあるからです。

購入する人は金利が安いのでチャンスですが、金利が上昇してくると、今度は物件価格は先ほどの論理で考えれば下落すると予想できます。

 

金利分を含めた住宅ローン総支払額に影響が出ると、購入できなくなる人が増えますからおのずと流通性が悪くなります。

そうなると、売りたい人は価格を下げるしかないからです。

 

私の独断と偏見での仮説ですが、金利と物件価格が上昇下落をしても、相互に打ち消しあう可能性があるため、支払総額はバランスが取れているのかもしれませんね。

 

※個別に検証しておりませんので、あくまで独断と偏見による仮説です(笑)。

いずれにしても、現金が潤沢な投資希望の方にとっては、良い時期が足音を立てながら、そこまで近づいてきているのかもしれませんね。