自宅でも出口戦略を考えておこう。

不動産を購入する時に必ず考えておいたほうが良いのが、出口戦略です。

出口戦略って聞くと、おいおい戦略なんて必要ないぜ、と思っている人がほとんどだと思いますが考えておいた方が良いです。

出口戦略とは、不動産購入で損をしないように、「将来の売却を含めた上で購入を考える」ことを言います。

 

最近では、新築マンションの売れ行きが良くないと言われていますが、事実、良くないと私も思っています。

不動産業者は売れないとビジネスが回りませんから、購入を検討している方々には、今売れてますよ！と言うのが当たり前なんですが、実際に売れているのは、投資用としての所有が多かったようです。

 

つまり実需（自分が住むため）ではなく、分譲賃貸と言われる物件にするのが目的なのです。

海外投資家は、海外の投資商品の利回りよりも、リスクが少ない（？）日本の不動産の利回りの方がまだ高いので、海外投資家がこぞって日本の不動産（マンション）を買いあさっていたようです。それに引っ張られる形で価格がけん引されて上昇していったのも一つの要因でしょう。

 

最近のマンション価格（特に23区）は、サラリーマンが購入できる価格を大幅に上回っているため、売れなくなっているそうです。

（というか、かなり前から売れてないのだけど、それが目に見える形になってきたというだけのことです。）

 

投資用不動産に関しては、少し前まで利回り7％程度の物件が、決算月のため、11％で売るとかいう話も来ます。

少なくともその物件に関しては、私は魅力を感じません（笑）。

だから、誰にも紹介ができません（笑）。

 

紹介できない理由は、将来的に今の家賃を維持できるはずもなく、修繕費用も考慮すれば、魅力的な利益が出ると言えないからです。つまり、得をしないのに購入する結果になると断言できそうだからです。

 

そんな物件を他人様に紹介できるでしょうか？

 

普通の営業マンならノルマ達成のために「スーパーウルトラ物件です。」とか何とか言って営業するかもしれませんが、私にはできません（笑）。

なぜなら、お客様が魅力的な得をするという事が説明できないからです。

 

営業マンは「今は売れています」と、ウソでも言うものだし、新聞・雑誌等でも広告として売れているような事を書いているものだから、それを真に受けた人たちが、物件にあわない高額な価格で購入しているように思えたりもします。

 

俗にいうババ抜き状態ですね。

 

大切なことは、出口戦略として将来売却がしやすいかどうかを考えておく必要があります。

 

出口イコール「売上収入」と考えて下さい。

 

将来の収入がたくさんあれば、将来手残りができますし、年金とは言わないまでも、老後の生活資金に変えることもできるでしょう。

これが不動産を購入するメリットの一つでしょう。

 

もちろん他にもメリットがありますが、出口という言葉でいえばそれになります。

将来、高く売れると思えない物件を、高すぎる価格で購入したらどうなるでしょう。

返済半ばで売却せざるを得ない状況になった時には困ることになります。

残債が4200万円あるのに、いざ売却をしたら売却代金が3500万円にしかならないとなればキツイと思います。諸経費諸々が当然かかりますから、そのマイナスはもっと大きくなるでしょうし、預金を取り崩して返済をする必要もあるでしょう。

 

だから、購入時に自己資金（頭金）を入れておくとか、立地的に良いものを購入するとか考えて未確定要素な将来の事も視野に入れておく必要があります。

とはいえ、将来の事なんて推測にすぎませんし、30年たたなければその時、どうなっているかすらわかりません。

それに、思い出はプライスレスですから、その意味で心の満足を大きく得ることができたのであれば、金銭的なマイナスがあったとしてもそれは大成功なお買物だったと思えるはずです。

 

つまりすべてはお金だけの話しではないのですが、いずれにしても大切なのは、できる限り将来を見通して物件選定を考えることです。

営業マンは売れればいいのだから、お客様の人生まで考えてくれません。

本音でアドバイスをくれる営業マンがいれば、それほど心強いことはないでしょう。

最も大切なことはこれです。

ご自身を守るのはご自身だけなのです。

だからこそ、営業マンの言っていることを鵜呑みにしてはいけないのです。

ホントの意味で、表裏を教えてくれる担当者と出会って、満足のいくお買物をしてほしいなと思います！

そして、本音のお話を聞いて、熟考してほしいと思います！

（だけど、他の人に買われてしまうと終了なので、慌てないであわてて下さい（笑）。）

 

人によっては、将来の売却の事ばかり言っていたらきりがありませんし、一生購入出来ないかもしれません。

皆さんのご年齢、ご収入、勤務先の将来性なども考慮して、余裕を持って厳しめに資金計画をしておけば失敗はないと思います。

一番気を付けてほしいのは、身の丈に合わない住宅ローンを借りること。

これが一番のリスクなので気を付けて下さいね。