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セットバックのお話し

土地や一戸建ての購入を検討する時、

たまに「セットバックが必要です。」という言葉を聞きますよね。

 

セットバックとは、幅員4mに満たない道路はいろいろと不都合があるので、将来的にあなたの土地の前面部分の幅員を広げる協力をしてね。という意味です。

セットバックの絵
セットバックの絵

言い換えれば、

「あなたの土地の前面道路は、本来建物の建築をするための幅員4mに足りていないけれど、今はそのままでいいですよ。」「本来道路部分であるセットバック部分は、今のところ自分の土地として利用していて構いませんよ。」

 

「そのかわり、将来、建物を建替える時には、道路中心線から2m後退した位置までは、道路部分として提供してくださいね。約束ですよ。」ということです。

 

セットバックをする理由として、日照や風通し等の確保、緊急車両の通行路確保、火災消火活動の妨げにならないように等、地域の安全のために必要な幅員を確保する事が重要であるからです。(その他にもさまざまな理由があります。)

 

たまに、裏路地の細い道路で、道がでこぼこしているところがありますよね。

あれがまさに、セットバックが必要な道路です。

セットバックの絵
セットバックの絵

ちなみに、建築基準法第42条第2項道路といった名前があったりします。

(位置指定道路の復元なんてのもあります。)

 

自分の土地なのに「なんで道路に提供しなきゃいけないのよ?」

「なんだかもったいないなぁ」と思うかもしれませんね(笑)。

その気持ちは理解できるところですが、街という財産を後世に残していくためには必要な事(事業)なのです。

 

売り出されている土地ですと、

・セットバックが必要(対象土地にセットバック面積含む)

・セットバック済み(対象土地にセットバック面積含む)

・セットバック済み(対象土地にセットバック面積含まない)+別途私道負担(セットバック済み部分あり)

が一般的でしょう。

 

例えば、

土地100㎡(セットバック面積(道路提供部分)20㎡含む)

建ぺい率・容積率が、40%・80%の場合、有効宅地面積は80㎡になります。

∴セットバックが必要ない土地100㎡なら、1階40㎡2階40㎡合計80㎡の建物が建てられますが、セットバックを考慮しなくてはならない土地の場合、

有効宅地面積は80㎡なので、1階32㎡2階32㎡合計64㎡までしか建築ができません。

 

イントはやはりこれでしょう!

 

建替えをしないうちは、自分の宅地として自由に敷地利用できるのですが、建替時に、セットバック部分を道路として提供しなくてはいけない為、将来的に、セットバック部分を自由に利用することは確実にできなくなります。

 

つまり建替えをするまでの「期間限定の利用権」と言えなくもないでしょう。

(正確にはちょっと言葉が違うのですが、、、。)

セットバックの絵
セットバックの絵

多分ですが、100年後には全ての道路がセットバックされ、幅員が確保されたきれいな道になるんだと思います。

そうやって時をかけて、歴史を刻みながら、少しづつ街並みが完成されていくなんて、ある意味ロマンチックでもあります(笑)。

 

が、現在そういった土地に住んでいる人からすると、うれしい話しではないのかもしれませんね、、、。

 

というお話し、、、。