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私道のちょっとしたトラブルが、、、

 

むかしからの話しです。

数千坪の土地を所有している地主様たちであれば、その土地に建物をたくさん建てたい!

そう思う方は当然多くいらっしゃると思います。

むかしは、接道要件等といった法律がなかったので、無秩序に家が建築されていきました。

人が通れればよかったのです。

 

しかし、時代の流れと共に防災上の観点も含め、都市計画に沿って街を作らなくてはなりませんでした。そしてさまざまな法律ができていく中に、建築基準法という法律も同じように出来てきました。

 

不動産は1敷地1建物が原則であるので、土地がどんなに大きくても1つの建物しか建てられないことになります。そして接道要件を満たさないと建物の建築ができないため、ただ単純に土地を分割するだけではだめなのです。

 

そこで、(建築基準法に適合した)道路を作ることになります。

 

さらには、数千坪もある土地の地主様たちだから、生活費をねん出するために、土地を戸別に切り分けて分譲したい方もいたはずです。それ以外にも借地の賃借人が土地を買いたいというケースもあったでしょう。

 

 

そして、道路の位置の指定台帳ができた

地主さん達は考えました。

自分の土地に道路を敷くということは、他人に、無料でプレゼントするのと同義のような気もするし、道路部分になる土地を無価値にすることだし、なんともったいない。

 

そう思ったかもしれない地主さんたちは、「自分たちの土地所有権を、私道として残しておこう」と考えました。

そこで、私道(位置指定道路)の申請がベストだと考えたわけです。

 

私道(位置指定道路)は、自分の土地の好きな場所を指定することで、建築基準法上の道路としても認めてもらうことができるからです(一定に基準を満たす必要があります)。

 

道路に接道した土地は、建築の自由度が一気に上がります。

 

地主さんたちの私道部分は、昭和37年4月14日に位置指定道路に指定され、昭和37年6月7日告示(公式に一般にお知らせすること)されました。

台帳も出来上がりました。

地主様たちは、必要に応じて分譲をはじめ、時の経過とともに、美しい街並みが形成されてきました。

 

めでたしめでたし。

 

このように元々接道要件を満たすことができなかった奥の方の土地も、建築基準法の接道要件を満たすことができます。

つまり、自由に建物の新築、増築、改築ができるようになったというわけです。

 

 

なぬぅ~!接道していない~

縦の点線右側部分が位置指定道路(点線左側は位置指定されていない個人の宅地。見た目は道路形状)
縦の点線右側部分が位置指定道路(点線左側は位置指定されていない個人の宅地。見た目は道路形状)

 

そして、時が流れ、売買をする際、B土地が問題となりました。

(これは先日に起こった実例を少し変えた内容です。)

 

ある不動産広告には「接道10m」との記載がありました。

見た目は、道路に接道しているように見えます。

ところが、調査をすると「接道していない」だったのです。

広告の接道説明は、建築基準法で認められている道路(今回は位置指定道路)を記載しなくてはいけませんから、10m接道しているように見えたとしても「0m接道(未接道)」なのです。

 

不思議ですね。

おかしいと思った私は、公益社団法人首都圏不動産公正取引協議会に連絡をし、

この広告表示について確認をしました。

「私は、この広告表記が間違っていると思うのですが、正しい見解を教えてほしい。」と説明しました。

 

すると、結論は直ぐに出てきました。

この不動産広告は広告違反です。ということでした。

 

なるほど私の考えは間違っていなかったんだなと、正しい認識を持っていたことに安堵しました(笑)

 

 

何がいけないの?

繰返しになりますが、不動産は接道要件を満たしていなければ、建物の新築、増築、改築はできません。

 

公図(法務局備付)だけ見れば、B土地の間口10mはすべて道路に接道しています。

しかし、位置指定図を見ると、B土地と、建築基準法上の道路位置に「隙間」があり

接道していなかったのです。

私は思いました。

ちゃんと接道するように位置指定道路を築造しろよ!

・・・って話しなのですが、昔の人は色々とあったんでしょうね(笑)

 

道路形状をしている道路(図:縦の点線の左側部分)は、個人の宅地です。

B土地は、個人の宅地(道路形状)に10m接していますが、建築基準法の道路として認定されている部分には接道していないのです。

当然再建築も出来ないのです。(建築基準法上の許可基準はあります。)

これは大問題です。

 

さらに、他人地を通過しないとB土地に入ることができないのですが、結構きついのは埋設管の工事です。

私道の場合は、埋設管工事をする際に掘削をするには、道路掘削承諾書と道路通行承諾書を取りつけておかないと工事業者さんが工事してくれません。

 

おぉ~、こわい。

 

 

まとめ

不動産の場合、道路の接道要件は最も大切です。

 

私道は、私有地です。

私有地である以上、制限がないようであるのです。

 

ですので、道路掘削承諾書と道路通行承諾書を現在の道路部分の所有者に書いていただかないといけません。

 

ほんと、わっかりづらいですよねぇ(笑)。

 

ちなみに、ここからは実際にあった話し。

大手仲介会社さんの調査では接道2mなのに、広告では10m接道と表記されていました。

プチトラブルですよ。これは。

単純に広告違反ですが、契約直前で発覚したので参りました、、、。

 

 

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