事故物件はお買い得? 不動産と心理的瑕疵

販売チラシの隅っこに「告知事項あり」という記載があることがあります。

この場合の告知事項とは事故、事件、自殺などの「心理的瑕疵(かし)」があったということを意味します。

こういった物件は「事故物件」又は「ジコブツ」などと呼ばれたりします。

 

 

事故物件が価格に与える影響

安い物件には、それなりの理由があります。

 

その理由の一つに、「心理的瑕疵物件(しんりてきかし)」、いわゆる「事故物件」というものがあり、物件広告の備考欄に「告知事項あり」と記載されていることがあります。

これが事故物件である事を示しています。

 

最近、私が知った事故物件は、前所有者がお風呂場で自殺したというものでした。

価格は2,900万円

広さは約75㎡

 

同じ時期に同マンション内で売りに出ていた他住戸が4,720万円

4,600万円の室内の方がやや広く、方位は反対方向を向いていました。

 

条件を揃えるため、事故物件の㎡単価を4,720万円の物件の広さで割戻してみたところ、

約3,240万円となりました。

 

さらに、このマンションの場合、バルコニーの方位によって眺望に差があり、これまでの取引相場にも差がでていたため、その分の補正を行うと、事故物件は3,320~3,420万円相当の値付けをしているという結果がでました。

 

つまり、事故物件と、そうではない物件とでは、約1,400万円程度の差がついているということになります。

事故物件になると、心理的に嫌悪されるため価値が下がってしまうのです。

 

事故物件は確かに安いのですが、先代が自殺となると、これくらいの差がないと、ちょっと売りづらいのではないかと思います。

 

死亡の原因が、病死や孤独死とか、かなり年月が経過しているということであれば、心理的な影響(=価格への影響)は柔らぐと思うのですが、自殺となると心理的な受け取り方はが変わってきます。

 

ちなみに、このような場合、マンション全体が事故物件と言われるわけではなく、

事故があった住戸や、例えば投身自殺で落下途中に接触したとか、他の住戸で刺されたあと少し移動し絶命した先の住戸、上階で死亡者が出て発見が遅れ体液がしみてしまった階下の部屋、といように、直接的に関係がある部屋を事故物件として扱うことが一般的です。

 

病死などで発見が数日遅れたというような場合には、一応、告知されたうえで取引されますが、事故物件と言われるほどは、価格への影響はありません。

 

自分が将来売却するときに事故物件であるがゆえに安くなってしまったとしても、自分が買った時もそれが理由で安かったのであれば差が小さいということになりますから、資産減少のダメージは無かったということになりますが、

「万人が好む=リセールバリューが高い」という基本を考えると、やはり積極的には選ばない方がいいと思います。

 

 

その反面で、、、。

事故物件は購入検討者に敬遠されてしまうため、「売れない」「貸せない」物件になってしまうことが多いのですが、最近はこういった事故物件を気にしない、という方も増えてきているようです。

 

たとえ過去に事故や事件があった現場であっても、相場より大幅に安く買えるのであれば構わないという意見も伺います。

 

事故物件は、事件現場がそのままになっているわけではありません。

たいていは綺麗にリフォームされ、新築同様になっており、事件の様子は微塵も感じられないはずですので、心理的に問題がないという判断ができればお買い得、ということにもなるかもしれません。

 

事故物件に関しては、契約した後から事故物件であることが判明した場合には、裁判になるケースがあります。

買主から契約を取り消されたり、損害賠償請求となることもあります。

そのため、売主側や仲介事業者は、事故物件であることがわかった場合には、丁寧に買主に説明するように心掛けることになります。

 

 

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