府中市内で、不動産と財産が多いので、、、。

先日、府中市内の方で、お問い合わせをいただいていたお客様が、本日予告なしでご来店。

最初はだれだろう？と思いました（笑）。

で、お話を聞くと、先日お問い合わせをいただいた方でした。

あぁ、（私が）外出していなくてよかったと思いました（笑）。

私が外出していると、せっかくご足労をいただいたお客様に対し対応できず、ご迷惑をかけてしまうので、できるだけ電話かメールを事前にいただけるととてもうれしいです！という独り言も書いておきます（笑）。

で、取り急ぎ、ざっくりとしたお話しを伺いました。

すると、ご自身で相続税はいくらくらい、、、というのをすでに計算していて、

それを逆算すると、かなりの財産をお持ちのようで、割合としては不動産が多い印象でした。

で、将来の納税と、自分自身が○○ホームに入った場合の費用と、わが子の相続財産分割などを考えると、どうしたら一番いいのか考えているようで、いろんなシミュレーションを自分でしてきたそうです。

すばらしいですね。

その案の中に、競売物件を購入したらどうだろう？という考えがあるようです。

なるほど。

確かに市場価格よりは安く手に入れることができます。

ナイスアイデアですね。

以前、いろんなメーカーで収益不動産の投資についてセミナーを受けたそうです。

で、１R賃貸マンションの手付けを打ったそうですが、後でおかしいぞと気が付いて手付解除したそうです。

（※支払った手付金を放棄して契約を解除する事）

どうです。

思い切りの良いかたですね。

こういった人は、多少の失敗があっても、それを成功の母にすることができるので、大きな失敗がありません。だから、やり直しがきくのです。

損切りは悲しい現実ではあるけれど、それをプラスに受けとめて、資産を増やしてく姿勢は素晴らしいことだと思いますし、それができるように頑張ってきたということ自体が努力家なんだなぁと感じさせる一面でもありました。

競売物件って、なかなか怖い部分もあり、一概に良いとは言い切れません。

もちろんいろんなリスクがあるので、それをヘッジできるのであればメリットある購入方法です。

しかし、一般的には、所有権をはく奪される所有者がいたりしますから、いろいろな問題が生じることもあり大変だったりします。

収益物件の場合、賃借人がいますので、新たに賃貸借契約を巻きなおすということになりますが、

それ自体は、特段の心配はありません。

しかし、家賃と毎月の支払などがバランスしてメリットがあるのかをちゃんと考慮する必要があり、最も大切なことは、現在の賃料が適正なのかどうかです。

現賃借人が退去した後に家賃が大幅に下落するようであれば、危険な香りがすることになります。

そんなことを勘案して、メリットが十分に感じられるならゴーサインです。

収益不動産（１Rマンション）を購入すると節税になると言われますが、

これ、ほんとに節税になるのでしょうか？

私は、大半の人にとっては、節税にはならないと思っています（笑）。

例ですが、毎月の家賃収入以上の支払い（ローン、管理費、固都税、その他）が発生し、赤字構造を作るだけの人も多いのです。

それに耐えて、10余年、、、、。

やっと、売却額と債務額がバランスしたころに大規模修繕でドーンとお金が出てしまう人もいます。

あれ？

儲けるために購入したはずが、全く儲からない、、、。

売却益も結局出ず、売却損が出てしまった、、、。

購入した不動産によっては、そんなこともあるので、物件の選定には気を付けるべきです。

収益不動産の場合、期待利回りがありますが、これがあまりに低い（空室リスクが高いうえに収益性が悪い）物件は鼻から購入してはいけません。

不動産は購入の額が成功の可否を分けますので、あまり知識がないお客様の場合、業者（営業マン）のためにお金をささげる覚悟がある人は別として、リスクが高いと想定される物件は絶対にNGなのです。

でも、、、。

不動産は立地にもよるので、その立地で適正と考えられる物件であれば購入し、適正でないと考えられるなら購入しない。

そういう判断ができるようにしましょう。

このお客様は、家賃と支払いのシミュレーションをする場合、家賃が○年で〇％程度下がっても耐えられるような計算をしているそうです。

なるほど！実に固い考え方で、お手本のようなシミュレーションだと思います。

不動産営業マンになれば、お客様に本当に喜ばれる人だと思います（笑）。

先日、大手ハウスメーカーさんの提示したシミュレーションでは、10年後の家賃が、当初家賃10万円から2千円下がるだけでした（笑）。

これは傑作です。というよりもお客様を小バカにしているのではないかと考えることもできます。

もちろん、ご来店されたお客様にこの話しをしたら「そりゃ、ありえないね。」と苦笑気味でした。

うん。よくわかってらっしゃいますね。

正しい考え方は、収益不動産は「収益」を生んで初めて価値があるものです。

家賃収入でローン返済を賄い、上積部分が収入になるのですから、シミュレーションは厳しく見ておくべきなのです。

このお客様は実に固い考えを持っていて、損するときは勇気をもって損切りし、良い部分はどんどん伸ばすという考えを持たれていました。とても良いと思います。

さらに、自分がお亡くなりになったときのことを想定して、自ら遺書を書こうと家族に提案したり、自ら率先して動いている姿勢は、とても良いことだと思います。

素晴らしい方だなと素直に思いました。

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