住宅ローンの繰り上げ返済　利息軽減のポイント！

下に、大きな水槽の絵があります。

住宅ローンの返済なんて、これを見れば一目瞭然です。

住宅ローン返済中の方も、

今から住宅ローンを借りる方も、

「借金をできる限り早く完済したい」とか「利息をできるだけ少なくしたい」と感じている方は多いと思います。

利息軽減する方法としては、まとまった金額を入金する「繰上返済」が代表的な方法です。

繰り上げ返済の方法には、「期間短縮型」と「返済額軽減型」の２種類があります。

「返済額軽減型」は、返済期間を変えずに、毎月の返済額を引き下げるものです。

例えば、上記の絵①を返済すれば、②部分の利息が消滅して空洞が空くイメージです。

そこに周りの水が集まってきて、全体の嵩（返済額）が減ることになります。

同額の繰上返済をしたときの利息軽減効果は「期間短縮型」の方が大きくなりますが、実質的に毎月の返済額が下がります。

教育資金がかかる、妻が仕事をやめて収入が減るなど、将来的に住宅ローンの負担が大きくなることが予想されるときに、家計を安定させるのに効果的です。

【期間短縮型】

期間短縮型の特徴は、①を返済すると②の利息が消滅します。その空洞になった期間を詰めることで、返済期間を短縮することができるというものです。

つまり、月々の返済額（元利返済額）は一定のままで、繰上返済によって元金の返済が完了した期間と同じ月数分だけ利息を軽減する効果があるわけです。

実際に上記２種類で返済してみた場合の差を見てみましょう。

例えば、

借入額4,000万円

金利2.0％

返済期間35年

借入５年後に100万円繰上返済した場合

『返済額軽減型』

繰上返済により、

・月々のお支払いが約11,900円程安くなります。

・利息約35万円分の軽減効果があります。

『期間短縮型』

繰上返済により、

・支払期間が14カ月短縮します。

・利息約85万円分の軽減効果があります。

また、上記と同じ条件（期間短縮型）で

100万円５年後、10年後、15年後に繰り上げ返済した場合どうなるでしょう。

【 5年後の場合】　14か月短縮　約85万円の利息軽減効果

【10年後の場合】　13か月短縮　約69万円の利息軽減効果

【15年後の場合】　12か月短縮　約54万円の利息軽減効果

⇒　つまり、「返済金額が同じ」の繰上返済をした場合、

繰上返済は「期間短縮型」で行い、時期が早ければ早いほど軽減効果は高いということになります。

なお、ローンの繰上返済は、上記の時期だけではなく、

金利が高ければ高いほど、支払総額の減額効果は大きくなるし、

返済期間が長ければ長いほど支払総額の減額効果は大きくなります。

住宅ローンは多くの人にとって、人生で最大かつ最長期間の借入となります。

だからこそ、効率よく、計画的に繰上返済をうまく使いたいものです。

借入期間が長い人、借入金利が高い人ほど、早期に繰上返済をするメリットが生まれます。

しかし、住宅ローンは、繰り上げ返済のメリットに相反して、団体信用生命保険の恩恵を受けられる制度でもあります。

総合的に考慮し、無理のない計画をしっかりと立てて返済をするようにしましょう。