府中市で不動産売却を検討している方へ。
売却時には仲介手数料だけでなく、税金や各種費用が発生します。
事前に把握しておくことで、手取り額の誤算を防ぐことができます。
ここでは、不動産売却時にかかる主な税金と費用を整理します。
不動産譲渡所得税とは
不動産を売却して利益が出た場合、その利益に対して所得税が課税されます。
これを（不動産）譲渡所得税といいます。
売却した翌年2月16日～3月15日の確定申告の際に支払いをします。
譲渡所得の計算式
売却価格 －（取得費＋譲渡費用）＝ 譲渡所得
取得費が不明な場合は概算取得費（売却代金の5％）が適用される場合があります。
居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例
マイホームを売却した場合、一定の要件を満たせば、譲渡所得（儲け）から最大3,000万円を控除できます。
つまり、利益が3,000万円までは無税というお得な税制です。
住宅ローン控除との併用ができませんので、適用要件の事前確認が重要です。
その他にも以下の税制などがあります。
- 所有期間10年長の居住用財産を譲渡した際の軽減税率の特例
- 居住用財産の買い換え特例
- 特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
- 居住用財産の買い替えで譲渡損失が発生した際の損益通算及び繰越控除の特例
その他にかかる費用
仲介手数料
物件価格×3％＋6万円（税別）＋消費税です。
登記費用
住所変更、性名変更、抵当権抹消や相続登記などが必要な場合に発生します。
印紙税
売買契約書に貼付します。
売却後の税金（その他）
住民税
不動産売却により譲渡所得が発生した場合には、翌年の住民税が上がります。
毎年納税している住民税に加えて、譲渡所得に対して課税される住民税が追加されるからです。
国民健康保険料
不動産売却で利益が出ると「所得が増えた」とみなされ、翌年の保険料が上限（年間100万円超になることも）まで上がる可能性があります。
※会社員の方（社会保険）は、給与をベースに計算されるため、不動産売却益で保険料が上がることは原則ありません。
介護保険料・後期高齢者医療制度
75歳以上の方も、所得増によって保険料負担が増えたり、医療費の自己負担割合が「1割から3割」に引き上げられたりするケースがあります。ご注意ください。
確定申告の流れ
売却した翌年の2月16日～3月15日に確定申告を行っていただきます。
特例を受ける場合も申告が必要です。
事前確認はとても重要です
- 想定外の税金未納
不動産売却によって所得が増えるため、翌年の住民税、国国民健康保険料などが高額になります。 - 住み替え資金計画をできるだけ詳細に確認しましょう
甘い資金計画は、首を絞める場合がありますので、あえて、きびしめのシミュレーションを立てておきましょう。 - 特例の適用が受けられるか事前に確認しましょう
税理士または税務署に事前に確認しておくと安心です。
売却にかかる税金や費用は、物件の取得時期、所有期間、相続の有無、居住状況などによって変わります。
実際の相談では、税金だけでなく、売却価格、住宅ローン、相続人同士の分け方、売却後の手残りまで含めて整理することが大切です。
同じような相談事例を確認したい方は、こちらもご覧ください。
売却前に税金や手残りが不安な方へ
不動産を売却するときは、売却価格だけでなく、税金、諸費用、住宅ローン残債、最終的な手残り額まで確認することが大切です。
特に、相続した不動産、長年住んだ自宅、空き家、共有名義の不動産では、使える特例や確認すべき点が変わる場合があります。
ご相談いただいたからといって、すぐに売却をすすめるわけではありません。
まずは現在の状況を整理し、必要に応じて税理士などの専門家とも連携しながら、安心して判断できる材料を確認します。
※税金の計算や特例の適用可否は、物件の状況や所有期間、居住状況などによって異なります。具体的な税額や申告については、税理士などの専門家の確認が必要です。