ある大手不動産仲介会社の「営業体質」パート2【府中市の不動産屋さん】

※会社の大小で、取引の確実性、安全性を判断できないという衝撃的なお話しです。

この前、ある金融機関の方が当社に来店された時に聞かされた実話です。
金融機関のご来店客が、所有不動産を売却をして、返済資金に充てたいという相談をしたそうです。
金融機関の担当者（以下「Aさん」としましょう）が、それだったら大手不動産仲介会社の方が良いと判断したらしく、すぐに●●●●●不動産販売に紹介したそうです。

もともと相続で取得した土地なので、売ればほぼ不動産譲渡所得税が発生するという状況だそうです。

※不動産譲渡所得税というのは、購入したときよりも高く売れて利益が出たら税金納付してね。という税制度のことです。（建物の減価償却も考える必要があります。）

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【例題です】

購入時　2000万円
（その内訳：土地1000万円　建物1000万円）
木造　償却年数30年　経過年数10年
購入時の費用は150万円
売却代金は、3000万円売却時の費用は100万円だとします。

すると、こんな計算になります。

建物減価償却の計算1000万円×0.9×0.034×10年＝306万
取得費の計算（2000万円＋150万円）－306万円＝1844万円
課税譲渡所得の計算式課税譲渡所得＝譲渡価格－（取得費＋譲渡費用）－特別控除なので
課税譲渡所得＝3000万円－（1844万円＋100万円）
∴課税譲渡所得＝1056万円
ここでは特別控除の適用はしません。
長期譲渡所得の計算　
課税譲渡所得1056万円×20％＝211.2万円
∴納税額は211.2万円
つまり3000万円で売却ができた場合211.2万円は納税が必要になります。

そして、売却を委任した後、●●●●●不動産販売の担当者が購入客を見つけて不動産売買契約を締結したそうです。

ところが、この後、問題が発生したそうです。
金融機関がお金の流れを計算しました。
不動産売買の決済で、各種支払いをすると、不動産譲渡所得税が納付できないことがわかりました。
（あくまでAさんの計算によります。）

これはいけないと思い、●●●●●不動産販売担当者にそのことを連絡すると、担当者はバツ悪くこう言ったそうです。

営「売主に譲渡所得税の事は話さないで下さい。」
Aさん「じゃぁ、いったいどうするんですか、、、。」
営「・・・・・・・・・。」
営「なんとかして、このまま進めますから、、、。」

（＝＝；）お～い、、、。
その後の事は知りませんが、決済が出来ないとAさんが嘆いていました。

実際には、不動産売買の決済をして売却代金を受領して、その翌年の確定申告で不動産譲渡所得税の納付になりますから、不動産売買の決済は問題なくできます。

しかし、当初お客様から依頼されたスキームは、売却代金で「譲渡所得税と返済資金をねん出する」だったです。

●●●●●不動産販売担当者は、その目的を果たせない不動産売買契約（契約金額）を行ったそうです。
これはあまりにひどいです、、、。損害賠償請求ものです。

金融機関の方曰く、、、
不動産仲介業者は、売主様にはうまく取り繕おうとしているようで、金融機関の人は紹介した者としてどう対応したらいいか悩んでいるそうです、、、。
金融機関の担当者も嘆いてましたが後の祭り、、、。
さて、どうなることやら、、、。

※会社の大小で、取引の確実性、安全性を判断できないという衝撃的なお話しでした、、、。