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土地を買う前に各種法令(危険等の区域)のチェックをしよう

2018年は災害が多い年でしたね。

 

住宅購入をする際には、災害が発生した場合を想定することはとても大切です。

その地域が、なにかしらの規制がなされているのか確認しておく事は大切なことです。

(不動産購入時の重要事項説明の対象項目です。)

 

日本全国にはいろんな地形があり、地形ごとにメリットもあればデメリットもあります。

例えば、崖地などの高低差がある地域や、災害が発生するおそれのある土地に住宅建築を計画する場合には、災害防止の観点から十分な安全性を確保できるような対策が必要であるのは言うまでもありません。

 

各種法令には、宅地造成に関する規制があるので、対象地がどのような区域に指定されているのか確認し、その内容をちゃんと認識しておきましょう。

 

 

いろんな区域

・災害危険区域

・宅地造成工事規制区域

・造成宅地防災区域

・地すべり防止区域

・急傾斜地崩壊危険区域

・土砂災害特別警戒区域

というようないろいろな規制がかかっている区域がありますので、

これらに該当するかを確認しておくことは大切です。

 

 

どういったことなのか

注文住宅を建築する際、このような法令がかかっている地域の場合、建築施工の方法や、手続き等が変わってきます。ハウスメーカーによってもその基準が異なるわけです。

 

誰でも知っていることですが、地球には重力がありますから、高いものは低い方へ流れる性質があります。

土も同じです。

崩れてしまえば、当然低い場所に移動してしまうのです。

それらを考えて、いろんな区域に色分けされているというわけです。

 

ーーーー

宅地造成工事規制区域内で、切土で高さ2mを超える崖を生ずる工事や、盛土で高さが1mを超える崖を生ずる工事を行う場合には、知事等の許可が必要となります。

(土を削ったり盛ったりすると土地強度が弱くなるのは何となくわかりますよね。)

 

造成宅地防災区域は、上記の「宅地造成工事規制区域外」の土地で、すでに造成された一団の宅地のうち、災害が発生するおそれが大きい区域について指定されますが、この区域内の造成宅地の所有者等には、災害防止のため擁壁等を設置する等の義務が生じることになります。

 

地すべり防止区域、急傾斜地崩壊危険区域内の土地については、切土や工作物の設置等を行う場合等には、知事の許可が必要となります。

(こういう地域では、木を抜根してはいけない等の制限があったりします。)

 

土砂災害特別警戒区域内で住宅宅地分譲等の開発行為を行う場合にも、知事の許可が必要となります。

(これは説明不要ですね。文字どおりですので)

 

その他、災害危険区域、砂防指定地、河川保全区域、保安林及び保安施設地区に該当する場合にも、行為の制限や知事の許可が必要となる場合があります。

 

大規模盛土造成地とは、谷等を埋めて平坦を確保した3,000㎡以上の造成地や急傾斜地で盛高さが5m以上となる造成地をいいます。

 

阪神・淡路大震災や新潟県中越地震などでは、大規模盛土造成地で地盤が滑動崩落する現象が起き、甚大な被害が生じたため、こうした土地で住宅建築を計画する際には検討が必要になります。大規模盛土造成地に該当するかどうかについては、大規模盛土造成地マップを公表している自治体もありますので、ご参照ください。

 

 

どうでしょう。

だからなんなの?って感じかもしれませんが、この区域内に存する場合、お住まいの安全性を考慮しなくてはいけないので、知事等の許可を得て、一定の安全性を保たせる工事をして、建物を建築するということになるわけです。

 

なんとなくイメージはわいたでしょうか。

 

 

まとめ

通常、こういった法令の説明は、不動産売買契約をする前の「重要事項説明書」で説明を受けるので、こういった情報もみなさんは知る事になるのですが、実際に、契約前のこの説明の段階では、営業担当者はそのリスクについての説明は一切してくれないことが普通です。

 

なんでかって、、、、?

 

リスクを説明したら、お客様が怖くなって契約が流れてしまうことになりかねないでしょ?

そんな契約が流れてしまうことなど(ノルマ達成のためには)できませんから、

サラッと「土砂災害警戒区域内であるか否かについては区域内」というように読み上げて、具体的な説明をせずに、すぐに次の項目へ行ってしまい、その説明に関してはおしまいになっちゃうわけです。

 

これで、説明義務をはたしているのか?という事が気になるわけですけど、

宅建業法上は、それを読み上げてお客様が署名押印をしてくれさえすれば、

説明義務を果たしたことになっちゃうわけですよ。

これ自体が、おかしいわけです。

 

物件見学の時には、ご希望エリアがどういった規制がかかっているのか、営業担当に確認をしたうえで物件の見学をした方が良いかと思いますね。

 

そういった意味で、皆様には積極的に質問をすることを心がけてほしいと思います。

 

 

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