土地を買う前に各種法令（危険等の区域）のチェックをしよう【府中市の不動産屋さん】

各種法令をチェックしよう

2018年は災害が多い年でしたね。
住宅購入をする際には、災害が発生した時のことを想定することはとても大切です。

その地域が、なにかしらの規制があるのか確認しておく事は大切なことです。
（不動産購入時の重要事項説明の対象項目です。）

日本全国にはいろんな地形があり、地形ごとにメリットもあればデメリットもあります。
例えば、崖地などの高低差がある地域や、災害が発生するおそれのある土地に住宅建築を計画する場合には、災害防止の観点から十分な安全性を確保できるような対策が必要であるのは言うまでもありません。

各種法令には、宅地造成に関する規制があるので、対象地がどのような区域に指定されているのか確認し、その内容をちゃんと認識しておきましょう。

いろんな危険区域

・災害危険区域
・宅地造成工事規制区域
・造成宅地防災区域
・地すべり防止区域
・急傾斜地崩壊危険区域
・土砂災害特別警戒区域というような
いろいろな規制がかかっている区域がありますので、これらに該当するかを確認しておくことは大切です。

様々に指定された区域

注文住宅を建築する際、このような法令がかかっている地域の場合、建築施工の方法や、手続き等が変わってきます。ハウスメーカーによってもその基準が異なります。

地球には重力がありますから、土は高いものは低い方へ流れる性質があります。
崩れてしまえば、当然低い場所に移動してしまうのです。

それらを考えて、いろんな区域に色分けされているというわけです。

宅地造成工事規制区域内で、切土で高さ2ｍを超える崖を生ずる工事や、盛土で高さが1ｍを超える崖を生ずる工事を行う場合には、知事等の許可が必要となります。
（土を削ったり盛ったりすると土地強度が弱くなるのは何となくわかりますよね。）

造成宅地防災区域は、上記の「宅地造成工事規制区域外」の土地で、すでに造成された一団の宅地のうち、災害が発生するおそれが大きい区域について指定されますが、この区域内の造成宅地の所有者等には、災害防止のため擁壁等を設置する等の義務が生じることになります。

地すべり防止区域、急傾斜地崩壊危険区域内の土地については、切土や工作物の設置等を行う場合等には、知事の許可が必要となります。（こういう地域では、木を抜根してはいけない等の制限があったりします。）

土砂災害特別警戒区域内で住宅宅地分譲等の開発行為を行う場合にも、知事の許可が必要となります。（これは説明不要ですね。文字どおりですので）

その他、災害危険区域、砂防指定地、河川保全区域、保安林及び保安施設地区に該当する場合にも、行為の制限や知事の許可が必要となる場合があります。

大規模盛土造成地とは、谷等を埋めて平坦を確保した3,000㎡以上の造成地や急傾斜地で盛高さが5ｍ以上となる造成地をいいます。阪神・淡路大震災や新潟県中越地震などでは、大規模盛土造成地で地盤が滑動崩落する現象が起き、甚大な被害が生じたため、こうした土地で住宅建築を計画する際には検討が必要になります。
大規模盛土造成地に該当するかどうかについては、大規模盛土造成地マップを公表している自治体もありますので、ご参照ください。

どうでしょう。
だからなんなの？って感じかもしれませんが、この区域内に存する場合、お住まいの安全性を考慮しなくてはいけないので、知事等の許可を得て、一定の安全性を保たせる工事をして、建物を建築することになります。
こういったことは正確に知る必要はありません。
イメージだけ知っていればそれで充分です。

リスクの説明をしたくないのが不動産仲介営業マン

通常、不動産にまつわるこういった法令の説明は、不動産売買契約をする前の「重要事項説明書」で説明を受けるので、こういった情報もみなさんは知る事になりますが、実際に、契約締結前のこの説明の段階では、営業担当者は文章として読み上げるだけで、そのリスクについての説明は一切してくれないことが普通です。

なぜわかりやすい説明がないのでしょうか。
それは、物件のリスクを説明すると、お客様が怖くなってしまい契約締結が流れてしまうことがあり、不動産仲介営業マンがそれを恐れているのです。
契約が流れてしまえば、営業担当者の売上ノルマは達成できなくなるので、本来明確に説明すべきリスクは、具体的な説明をせず、サラッと早口で読み上げて、すぐに次の項目の説明が始まり、次の説明も理解が深まらず、理解できないまま重要事項説明が終わってしまうのです。
説明終了後「ご質問ありますか？」と聞かれたとしても、日本人の気質として再度質問ができる人は多くありません。

こんな調子で、不動産仲介営業マン（宅地建物取引士）はお客様に対し、説明義務をはたしていると言えるのでしょうか。
宅建業法上は、宅建士が重要事項説明書を読み上げて、お客様が署名押印をすれば、説明義務を果たしたことになりますが、こういった認識そのものがおかしいのです。

物件見学の時には、ご希望エリアがどういった規制がかかっているのか、営業担当に正確に教えてもらった上で、物件の見学をした方が良いと思います。
そういった意味で、皆様には、変に遠慮することなく積極的に質問をすることを心がけてほしいと思います。