「相場以上の価格預かり（高預かり）」と「物件の囲い込み」の問題について
目次
本当にルールが守られていますか？
不動産売却の成功は、不動産営業マンが、正直な報告ができる人か？が鍵になります。
本来、誠実に正直に対応することは当たり前のことですが、正直な報告をしない理由の一つに営業ノルマがあります。
まつだもう一つ付け加えますと、
社員教育の場面では、『自社利益＜お客様利益』という考え方、信条を教育されることはありません。
あくまで数字達成のための話ししかありません。
ノルマ達成しなければどうなるかわかるよな、、、、？
そんな事ばかりです。
まつだ『営業とは売上達成＝営業マンの昇給、人事考課』というインセンティブばかりに目が行くような教育をしているため、一人一人の社員が不動産営業は売上を上げることが一番であると信じて疑わないのです。
疑問を持てば営業成績が上がらず給料に反映するため、根の深い問題です。
不動産売却査定は『膨大な売買情報・成約情報』を使っています
わいわいアットホームの不動産売却査定は、
日々増え続ける売買情報・成約情報を集約し、わかりやすく整理しながら査定に活用しています。
不動産の場所などの情報をご連絡いただければ、正確に価格を算出できます。
※査定価格とは、成約する価格を保証するものではありません。成約価格は周辺の販売動向により影響を受けることがあります。
「相場以上の価格預かり（高預かり）」の問題について
売主様の一番の関心ごとは不動産がいくらで売れるかですが、その気持ちを逆手に取り、高値査定を行う業者があります。はたして複数社の査定金額は信用できるものでしょうか。
プロが使用する『査定システム』は、物件の条件を加点、減点ができるようになっています。
本来は物件の特性に応じて加点減点する目的ですが、媒介契約（売却の委任を受ける契約）を獲得するために、戦略的に査定金額を過度に高くすることが多く行われています。
残念ながら「不動産売却査定額」は売れる金額であるとは限らないのです。
まつだ高値預かりをされても高値で売れれば良いのですが、実際には、自社の買主様に大幅な値引きをさせて、安く契約してしまうことが横行しているのです。
高く売ってくれると思ったのに、拍子抜けです。
「不動産価格査定」と「買取査定」
不動産価格には様々な指標がありますが、みなさんが知りたいのは”実際に売れると思われる価格”です。
実際に売れる価格は、2つの金額があります。
- 実需の価格
- 買取の価格
「不動産の価格査定」は、売れるであろう目安の提示なので、その金額で売れることを保証することはできませんが、「買取価格」は売れる価格がほぼ確定しています。
これは、ただのひとりごと、、、、です
まつだ不動産の価格査定は「売れるであろう価格」なので、不動産会社の思惑が多分に反映されます。
相談者が不動産査定を求める理由は、
手残りの金額を明確にし、失敗のない人生設計をすることです。
査定額が「売れるはずのない高額査定」であればその後の計画はしっかりとできません。
ところが依頼主には妙な心理が影響します。
高い査定額を提示してくれた不動産会社はやる気があるし、私の不動産を高く売ってくれるだろう……と期待して、ウソつき営業マンに売却を依頼してしまうのです……。
不動産会社はビジネスですから売却委任を取らないといけません。
こうなると自社利益の為に”うそ査定”を積極的に行なったほうが得だという状況になります。
まつだ日本人は本来勤勉なので、営業マンは『良い人ばかり』のはずです。しかし、ノルマを優先し、お客様利益を軽視する仲介会社が、売主様利益を真面目に考えられるのでしょうか？
残念ながら、ウソのない営業活動ができる人はそう多くありません。
（※『言わないウソ』もウソに含みます。）
お客様が不動産売却の仕組みを知らず、騙されるケースが多くあるのです。
「物件情報の囲い込み手法」の問題
物件情報の囲い込みとは、売却依頼を受けた業者が”他社に客付けをさせないようにする情報操作”をすることです。
不動産会社は、専任・専属専任媒介契約を受けた場合、物件情報を不動産指定流通機構（レインズ）に登録し、全ての不動産会社に情報が行き渡るようにしなくてはいけません。
問い合わせがあった場合には誠実に対応しなくてはなりません。
こういったルールをすべての不動産会社が順守することで、自社の購入希望客だけでなく、他社の顧客にも情報が行き渡り、不動産の早期売却、相場（適正価格）での取引が実現されます。
ところが・・・
売却依頼を受けた会社が、買主を自ら見つけてくれば双方（売主、買主）から仲介手数料をもらえることになるので収益は２倍になります。そういった理由から、意図的に手数料倍増をもくろみ、買主側会社を寄せ付けないように物件情報を「囲い込む手法」が不動産業界で大きな問題となっていました。現在では露骨にできませんが、それでも横行していることがあります。
物件情報を不動産指定流通機構（レインズ）に登録しない、隠す、登録したとしても「すでに話が入っています」等のウソをついて買主側の仲介業者を断ってしまうという行為ですが、最近ではレインズに登録すらしない業者も多くあります。 宅建業法で言う「信義則」は微塵もありません。
当社では、2016年テレビ東京「ワールドビジネスサテライト」に出演させていただく機会に恵まれました。
大手不動産会社が「他社に客付けをさせない囲い込み営業手法」は、半ば常識というのは不動産業界の当たり前でした。
最近では、業者間の指定流通機構の登録義務が生じないように「一般媒介契約」をして、法律上問題のない方法で囲い込む業者もおりますし「物件担当者が不在の為情報が出せません・・・」等の対応で売却情報を囲い込むこともありました。
本来なら、不動産会社が売主様利益をしっかり考えるべきですが、それができる営業マンは多くないように思います。
会社の目標は必達しなくてはならず、 営業マンは「売上を上げろ！」と言う上司の指示を無視はできません。
不動産業界の慣行・常識というものが、売主様（と買主様）に大損害を与えることを売主様自身に知っていただきご自身の目で不動産会社（というよりも担当者）を選んでください。
営業マンと信義則に反する行動
営業マンの仕事は、仲介手数料売上を上げることですが、
背任行為が行われる背景に、会社の厳しいノルマ主義が影響しています。
先般、スルガ銀行不正融資問題（融資業務停止6か月処分）がありましたが、社員が多い会社ほど成果主義は強くなり、その様な環境が社員の不正を発生させる原因と言われました。
同時期にも不動産仲介業界においても不正の告発がありましたが、不正を率先して行っていたのは大手仲介会社だったのは業界人であれば、誰もが知る事実でした。
わいわいアットホームにぜひ、不動産売却のご相談をしてください
わいわいアットホームは、お客様の笑顔を本気で考えて行動できる会社として設立しました。
ウソがないから、取引後も心を開いて本音で対応ができるのです。
本音を大切に、お客様の利益を本気で考えられる会社です。
不動産処分、相続、終活などで困った事があれば、いつでも相談をいただければ幸いです。