「相場以上の価格預かり(高預かり)」と「物件の囲い込み」の問題について

売却成功の鍵は、依頼主が本音を言える業者であることが、最も重要です。

当社への売却依頼で、下記仲介業者と共同仲介をします

(代表的な不動産仲介会社を抜粋してみました。)

・三井のリハウス東急リバブル・住友不動産販売・野村不動産アーバンネット・大京穴吹不動産・京王不動産・三菱UFJ不動産販売・みずほ不動産販売・三井住友トラスト不動産・住友林業ホームサービス・福屋不動産販売・藤和ハウス・オークラヤ住宅・三菱地所リアルエステートサービス・大成有楽不動産販売・東宝ハウス・エステート白馬・長谷工リアルエステート・小田急不動産・朝日住宅・住協・センチュリー21加盟店・イエステーション加盟店・地域の地場仲介会社 etc...........

 

わいわいアットホームでは、他社様へ情報をしっかりと公開しますので、売主様の機会損失はありませんので安心です。

 

 

 

「相場以上の価格預かり(高預かり)」の問題について

 

不動産を売却するとき、売主様の関心ごとは、いくらで売れるかですね。

多くの方は、インターネットで相場を調べたり、大手の不動産屋さん数社に一括査定をしていただくことが多いかと思いますが、その査定額は・・・・。

 

そうです。自由に査定金額の操作ができるシステムになっています。

売却 高預かりの問題

「不動産価格査定」と「買取査定」

① 「買取査定」 買取り業者が買取るため、確実に売れる価格。

② 「売却不動産査定」 仲介業者が第三者に売り出すため、不確定な査定価格。

 

こういったことをあまり詳しくない依頼主に対し、うまい営業トークやうまい査定書を作成するため不動産業界が信頼されないという事もあります。

 

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依頼主が求める本来の不動産査定は、確実に売れる価格の目安を知り、失敗のない人生設計をすることにあります。

査定額が「売れる可能性の低い「高額査定」」だと計画はしっかりとできません。

 

しかし依頼主としては、この業者であれば高く売ってくれるだろうと期待する傾向があるため、高値査定を営業手法にすることがスタンダードになっています。

これでは、お客様利益ではなく自社利益のためのうその査定になっているということになります。

 

 

このような自社利益を優先してお客様の計画を軽視した不誠実な営業マンと責任者が、売主様利益を誠実に追求するでしょうか。少なくとも私はそうは思えません。

 

ひどい事ばかり書いていますが、本来は営業マンの多くは良い人ばかりですが、ノルマが課せられた営業マンは目標達成が第一とならざるをえません。競合他社を出し抜くため、誠実な言動、行動ができる人はそう多くはありません。必ず売却の受注をするために言葉巧みなウソがありますが、経験が少ない依頼者は気が付くことができません。 

 


「物件情報の囲い込み手法」の問題

 

物件情報の囲い込みは、未だにある活動方法です。(これを書いた平成30年秋、お客様からの情報により囲い込みがわかりました。)

不動産の売却委任を受けた不動産仲介会社は、自社でその情報を隠したり独占することは法律で禁じられています

 

我々不動産業者は、専任・専属専任媒介契約を受けた場合、物件情報はきちんと業者間の指定流通機構に登録(開示)し、どの不動産業者にも情報が行き渡るようにしなくてはいけません。

 

これをすることによって、自社の購入希望客だけでなく、他社の顧客にも情報が行き渡り、不動産の早期売却、相場(適正価格)での取引が実現されるわけです。

不動産業者は全国12万以上もありますから、大手だからといって自社だけの営業力などは、全体に比べればたいしたことありません。

 

不動産取引では、売却依頼を受けた業者は依頼主(売主)から手数料を受領し、購入依頼を受けた業者は依頼主(買主)から手数料を頂戴し、取引に関わる4者がともに成り立つことになります。

 

しかしながら、売却依頼を受けた業者が、買主を自ら見つけてくれば双方から手数料をもらえることになり、収益は一気に2倍になります。そこで手数料倍増を目論み、売主側業者が買主側業者を寄せ付けないように物件情報を「囲い込む手法」が近年不動産業界で大きな問題となっていましたし、現在でも横行していることがあります。

 

物件情報を指定流通機構に登録しない、隠す、登録したとしても「すでに話が入っています」等の嘘をついて買主側の仲介業者を断ってしまうという行為ですが、最近ではそもそも登録すらしない業者も多くあります。 

宅建業法に言う「信義則」は微塵もありません。

 

 

不動産業者の囲い込み問題

当社では、2016年テレビ東京「ワールドビジネスサテライト」に出演させていただく機会に恵まれました。(このページの動画をご覧ください。)

  

大手仲介会社が「他社に客付けをさせない囲い込み営業手法」は、半ば常識というのは不動産業界の当たり前でした。

 

最近では、業者間の指定流通機構の登録義務を生じないように、「一般媒介契約」をして、法律上問題のない方法で囲い込む業者もおりますし物件担当者が不在の為情報が出せない等の対応で売却情報を囲い込むことも未だにあります。

(企業ガバナンス(統治)が社員へ行き届かないこともあり、届いていたとしても売上を上げろ!という会社からの指示もあり、営業マンとしても、そのバランスをとること自体難しいことでもあります。)

 

大手仲介会社が売主様の期待通りに動いてくれていないことは普通にあります。

なぜなら各担当に課せられている大きなノルマがあるため、営業トークなどは技術は高いのです。

 

業者が、売主様利益をしっかり考えるのは当然の責務であるはずですが、実際にはそれができる営業マンは少ないのです。

部下は、売上を上げろと言う上司の指示を無視はできません。会社の目標は必達しなくてはなりません。それゆえ、他社客付けの場合には、売主側業者の対応はひどい事も、、、。

 

それら、不動産業界の慣行・常識というものが、時に売主様に大損害を与えることを売主様自身に知っていただき、不正をしない当社にお任せいただけると幸いです。

 

  


営業マンと不正行動

 

営業マンの仕事は売上を作ることですが、本来はお客様利益を考えたうえでなければなりません。

しかし、最近では営業マンに個性がなく柔軟な対応ができなくなったように思います。

なぜなら、会社ルールに縛られたレールの上で売上を上げる事が営業マンの価値とされています。ある意味かわいそうな活動スタイルです。

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最近ではスルガ銀行不正融資問題(融資業務停止6か月処分)がありましたが、会社が大きいほど社員のノルマ必達構造は強くなります。その様な環境が社員の不正を発生させる結果となるのですが、不動産仲介業界でも不正の告発がありました。 →動画リンクはコチラ!

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不動産業界でのそういった不正を行っていたのは大手仲介会社が中心でした。ウソみたいな話です。

不正を黙認してきた会社と上層部は、今後の対策を検討しました。 

今では、露骨な不正ができなくなったため、以前ほど売上を上げるための柔軟な対応ができなくなってしまい、不正な行動を社内で堂々とできなくなりました。

とはいえ、この囲い込みの手法がなくなったわけではないのが残念なところです。

 

昨今、お客様想いの熱い営業マンが姿を消したようにも見えます。 

がんじがらめの社内ルールを作ることが、会社と社員がお互いに、良い部分も含めてつぶしているようにも見えて仕方がありません。

 

 


ぜひ、わいわいアットホームまでご相談ください

 

不動産営業マンにとっては、日々の査定報告・売却活動は日常業務の一環にすぎず、お客様利益を真剣に考える営業マンは多くありません。売却委任を取るのが目的なので査定報告の説明も言葉巧みで上手なのです。

 

わいわいアットホームでは情報操作は一切なく、その根拠を資料と共にご説明いたします。

 

ぜひ、売却の際には、当社のお話しを聞いてみてください。

そして、他の不動産屋さんの声も聞いて比較をしていただいて構いません。

 

電話 042-319-8622 (社長が不在の場合、携帯電話へ転送されます。)

メール info@waiwai7.com

 

 

売却の成功の鍵は、依頼主が本音を言える業者であることが、最も重要です。つまり、信頼関係です。

なぜなのか不思議に思うかもしれません。しかし私の経験上そうなのです。

 

 


わいわいアットホームからの3つのお約束