「相場以上の価格預かり（高預かり）」と「物件の囲い込み」の問題について

不動産を売却するとき、売主様の関心ごとは、いくらで売れるかです。

多くの方は、インターネットで相場を調べたり、大手の不動産屋さん数社に一括査定をしていただくことが多いかと思いますが、その査定額は信用できるものでしょうか。

 

じつは、不動産営業マンが使用する査定システムは、媒介契約（売却の委任を受ける契約）を取得するために、査定金額の上げ下げ操作が自由にできるようになっています。

 

自由にできる理由は、不動産には定価がないため、物件によって適切に調整ができるためなのですが、これを悪用して自社の都合に合わせて査定額を変更することが多数行われています。

そのため、「不動産売却査定額」は売れる金額であるとは限らないのです。 

 

不動産価格には様々な指標がありますが、みなさんが知りたいのは”実勢価格”です。

 

実勢価格には２つあり、

1つは、一般の流通価格であり、2つめは、買取価格です。

 

「不動産の価格査定」は、売れるであろう目安でありその金額で売れることを保証するものではありませんが、「買取価格」は売れる価格をほぼ保証するものです。

 

【ここからは、ただのひとりごと、、、、です】

不動産の価格査定は「売れるであろう目安」であるがゆえに、不動産仲介会社の思惑が、査定価格に多分に反映されます。

依頼主が不動産査定を求める理由は、

確実に売れるであろう価格の目安を知り、失敗のない人生設計をすることにあります。

査定額が「売れる可能性の低い「高額査定」」であれば計画はしっかりとできません。

 

しかし依頼主は、査定額を高く出してくれた業者は高く売ってくれるだろうと期待する傾向があるため、高値査定を営業手法にする事がスタンダードになっています。

不動産仲介業者もビジネスであり競合他社に勝たなければなりません。

こうなるとお客様利益を考える正直査定ではなく、自社利益の為のうそ査定を積極的に行うことになります。

  

不動産会社に限らずすべての会社が利益が必要であるのは確かですが、自社利益を優先しお客様の計画を軽視する不誠実な営業マンと各店舗責任者が、売主様利益を誠実に追求するでしょうか。

少なくとも私にはそう感じることはできません。

 

ここでは、ひどい事ばかり書いていますが、本来は営業マンの多くは良い人ばかりです。

しかし、ノルマが課せられた営業マンは目標達成が第一とならざるをえません。

競合他社との競争の中で、ウソのない正直な営業活動ができる人はそう多くありません。

 

お客様は不動産仲介業界の仕組みを詳しく知らないために騙されてしまっているケースは多くあります。

物件情報の囲い込みとは、売却依頼を受けた業者が”他社に客付けをさせないようにする情報操作”をすることです。

 

不動産業者は、専任・専属専任媒介契約を受けた場合、物件情報はきちんと業者間システムである指定流通機構に登録（開示）し、どの不動産業者にも情報が行き渡るようにしなくてはいけません。

そして、問い合わせがあった場合誠実に対応しなくてはなりません。

 

これをすることによって、自社の購入希望客だけでなく、他社の顧客にも情報が行き渡り、不動産の早期売却、相場（適正価格）での取引が実現されます。

 

売却依頼を受けた業者が、買主を自ら見つけてくれば双方（売主、買主）から手数料をもらえることになるので、収益は一気に２倍になります。そこで手数料倍増を目論み、売主側業者が買主側業者を寄せ付けないように物件情報を「囲い込む手法」が近年不動産業界で大きな問題となっていましたし、現在でも横行していることがあります。

 

物件情報を指定流通機構に登録しない、隠す、登録したとしても「すでに話が入っています」等の嘘をついて買主側の仲介業者を断ってしまうという行為ですが、最近ではそもそも登録すらしない業者も多くあります。 

宅建業法に言う「信義則」は微塵もありません。

当社では、2016年テレビ東京「ワールドビジネスサテライト」に出演させていただく機会に恵まれました。

（このページの動画をご覧ください。）

  

大手仲介会社が「他社に客付けをさせない囲い込み営業手法」は、半ば常識というのは不動産業界の当たり前でした。

 

最近では、業者間の指定流通機構の登録義務を生じないように、「一般媒介契約」をして、法律上問題のない方法で囲い込む業者もおりますし、物件担当者が不在の為情報が出せない等の対応で売却情報を囲い込むことも未だにあります。

（企業ガバナンス（統治）が社員へ行き届かないこともあり、届いていたとしても売上を上げろ！という会社からの指示もあり、営業マンとしても、そのバランスをとること自体難しいことでもあります。）

 

大手仲介会社が売主様の期待通りに動いてくれていないことは普通にあります。

なぜなら各担当に課せられている大きなノルマがあるため、営業トークなどは技術は高いのです。

 

業者が、売主様利益をしっかり考えるのは当然の責務であるはずですが、実際にはそれができる営業マンは少ないのです。

部下は、売上を上げろと言う上司の指示を無視はできません。会社の目標は必達しなくてはなりません。それゆえ、他社客付けの場合には、売主側業者の対応はひどい事も、、、。

 

それら、不動産業界の慣行・常識というものが、時に売主様に大損害を与えることを売主様自身に知っていただき、不正をしない当社にお任せいただけると幸いです。

 営業マンの仕事は売上（仲介手数料）を上げることですが、本来はお客様利益を考えた結果でなければなりませんが、それを積極的に行っている営業マンは少ないと感じます。

こういった行為は、営業マンの厳しいノルマが影響していると感じます。

 

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先般、スルガ銀行不正融資問題（融資業務停止6か月処分）がありましたが、会社が大きいほど社員のノルマ必達構造は強くなります。その様な環境が社員の不正を発生させる結果となるのですが、不動産仲介業界でも不正の告発がありました。　→動画リンクはコチラ！

 

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不動産業界でのそういった不正を行っていたのは大手仲介会社が中心でした。ウソみたいな話です。

不正を黙認してきた会社と上層部は、今後の対策を検討しました。 

今では、露骨な不正ができなくなったため、以前ほど売上を上げるための柔軟な対応ができなくなってしまい、不正な行動を社内で堂々とできなくなりました。

とはいえ、この囲い込みの手法がなくなったわけではないのが残念なところです。

 

昨今、お客様想いの熱い営業マンが姿を消したようにも見えます。 

がんじがらめの社内ルールを作ることが、会社と社員がお互いに、良い部分も含めてつぶしあっているように見えて仕方がありません。

 

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平成31年3月のこと。

当社は、ある取引にかかわった大手不動産仲介会社から直接、媒介契約の抜き行為の被害を受けました。

誰が聞いても大手の反論はおかしいものだったので法律事務所に相談をしたところ、当社に分があるという見解だっため、その大手不動産仲介会社（M社）に連絡をし、当方の主張を通し円満に解決いたしました。

 

法律事務所もこのような非常識なことを見たことがないと言っていました（笑）。

彼らは看板こそ大きいですが、自分たちに落ち度があったとしても、落ち度がないという態度を取るわがままな子どもと一緒なのです。

 

大手という看板を使い、M社の常務役員がみずから不正に加担しました。

このように、お客様の見えない場所で、大手の看板をふるって仲介手数料を不当に受領しようと企んでいる業者がたくさんいます。

彼らは、自分たちのノルマが最優先であり、お客様や他社の利益など食いつぶせばよいと考えているのです。

信義則など何もないのです。

 

すくなくとも、そのような不動産仲介会社に売却依頼をしないようにご注意いただければ幸いです。 

不動産営業マンにとっては、日々の査定報告・売却活動は日常業務の一環にすぎず、お客様利益を真剣に考える営業マンは多くありません。

 

売却委任を取るのが目的なので査定報告の説明も言葉巧みで上手なのです。

 

わいわいアットホームでは情報操作は一切なく、その根拠を資料と共にご説明いたします。

売却は広く情報を拡散させ、自社で囲い込みなどは行いません。

 

売主様に正直な状況をご説明し、一緒に活動をしてまいります。

 

ぜひ、売却の際には、当社のお話しを聞いてみてください。

そして、他の不動産屋さんの声も聞いて比較をしていただいて構いません。

 

電話　042-319-8622 （社長が不在の場合、携帯電話へ転送されます。）

メール　info@waiwai7.com

 

 売却の成功の鍵は、依頼主が本音で相談ができ、本音で受け答えをしてくれる不動産会社に依頼することであり信頼が最も大切です。会社の大小は全く関係ありません。

 これが私が長年不動産業界を経験してきた真実でした。