不動産売却のご相談（この1ページだけで『不動産売却が成功する理由』がわかります）
目次
経験値20年以上だから、考え方が違います
わたしの所有する資格はこれです。(カッコ内は、私個人の認識）
- （１） 宅地建物取引士
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（不動産業従事者にとって運転免許証の位置づけ。やっと入口に立てたレベル）
- （２） 宅建マイスター
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（宅建士の上位資格、不動産取引をするうえでは知識がより豊富）
- （３） 公認 不動産コンサルティングマスター
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（宅建最上位資格、公正かつ客観的な立場から、不動産の利用、取得、処分、管理、事業経営及び投資等について、不動産の物件・市場等の調査・分析等をもとに、依頼者が最善の選択や意思決定を行えるように企画、調整し、提案する業務ができる）
不動産売却査定は『膨大な売買情報・成約情報』を使っています
不動産売却査定は『膨大な売買情報・成約情報』を使っています
わいわいアットホームの不動産売却査定は、
日々増え続ける売買情報・成約情報を集約し、わかりやすく整理しながら査定に活用しています。
不動産の場所などの情報をご連絡いただければ、正確に価格を算出できます。
※査定価格とは、成約する価格を保証するものではありません。成約価格は周辺の販売動向により影響を受けることがあります。
不動産売却をするなら、まずは無料相談から
住宅ローンが残っている方もご安心ください。
ご売却物件に抵当権が設定されている場合、住宅ローン債務を清算し抵当権を抹消しなければなりません。
抵当権の登記抹消手続きは、当社が金融機関と調整し、司法書士と連携して対応いたします。
弁護士・税理士・司法書士・行政書士のサポートもあります。
弁護士事務所・税理士事務所・司法書士事務所・行政書士事務所と連携し「不動産問題」の解決をお手伝いいたします。当社では、より良い条件でご所有不動産の売却をいたします。法令に則り、個人情報、守秘義務は厳守致します。
「不動産の価値を最大限に引き出す」
わいわいアットホームは、売主様の利益を追求する『売主代理人』となって活動します。
不動産売却で、なぜトラブルが起きるのでしょうか？
不動産会社が法令順守することは当たり前ですが、なぜ、不動産売買の『不信感』は根強いのでしょうか？
その根っこには、担当者の不正を助長する『ノルマと給与体系の仕組み』があります。
より良い条件で売却するにはノルマ思考を排除したわいわいアットホームなら心配ありません。
不動産売却情報はすぐに『不動産データベース』に登録します
委任をした不動産会社は本当に売却活動をしていますか？
満足いく売却活動がなされていない場合、契約会社を変更しましょう
「レインズ（REINS）」とは国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピューターネットワークシステムです。レインズは設立以来、一貫して利用の拡大が続いており、不動産取引を行なう上でなくてはならないインフラ（基盤）となっています。
売却情報を囲い込まずオープンにし、売主様の機会損失を発生することはありません。
会員となっている不動産会社は「レインズ」情報を確認し、不動産業界全体が連携して買いたい方を探します。
知っ得 不動産売却知識をまとめました
（以下、クリックすると該当ページをご覧いただけます）
無料の不動産アプリを利用しましょう！
自分の不動産の価格の妥当性を簡単に判断できる無料アプリです。このアプリを使用することで、以下の情報を得ることができます：
■物件診断レポートPDF
■価格の妥当性
■不動産の流動性
■耐震性判断
■住宅ローン減税対象かの判定
■管理状況の判定（マンション）
■土地の資産性の判定（戸建）
これらの情報を活用することで、所有する不動産の客観的な評価を知ることができます。売却を検討する際の参考資料として、また現在の資産価値を把握する上で役立つツールとなります。
【不動産を売りたい人向け】不動産の価格の妥当性を判断できる
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■推定売却価格 ■過去の販売履歴（成約価格ではありません） ■売り出し物件情報 ■ローン残高 ■推定手残り金額 がわかります！
より良い状態でおうちの売却をします！
不動産市場には「良い物件」と「そうでない物件」があり「そうでない物件」に価格が引っ張られることが多くあります。
価値ある住宅が、その価値を見過ごされて売却されることがありますが、その本質は担当営業の成績主義の影響を受けているとよく言われます。
当社の売却活動の最大の特徴は、不動産の状況調査と不動産市場動向を把握し「住宅の良し悪しを明確にし、良い住宅の価値を見出す」点にあります。
売却活動の本質は「売主様利益をしっかりと考えること」、「不動産の資産性を正確に把握できること」です。
ご来店の際は予約がおすすめです
わいわいアットホームは、少人数で営業活動をしております。
ご来店の際には、お電話(042-319-8622)またはメール等にてご予約をお願いいたします。
土・日・祝祭日はご希望に沿えない場合がありますので、お早目のご予約をお願いいたします。
ご来店のお客様へ役立つ冊子プレゼント
不動産売却 質問の多いQ&A
◆訪問査定（しっかり査定）
（訪問査定では、現地に赴き物件の使用状況・敷地の状況などを確認いたします。法務局・役所調査等を経て、権利関係・法令上の問題点を把握し、市場動向や豊富な取引事例を基に査定価格をご提示いたします。）
Q 訪問査定にはどのくらい時間がかかりますか？
A 現地確認は30分程度です。その他役所調査、法務局等の調査をして概ね5営業日以内に査定価格をご報告いたします。
Q 訪問査定するとき必要なものはありますか？
A 購入時の資料一式、登記簿謄本（土地・建物）、公図、地積測量図、建物図面、間取図、固定資産税等の納付書 があると良いです。
Q 訪問査定で他に注意点などありますか？
A 物件の良いところ、環境の良いところをぜひお聞かせください。
また増改築・リフォーム・破損をしている箇所がありましたら教えてください。
Q 物件の売出価格はどうやって決めるの
A 査定価格をもとに、所有者様に決めていただきます。不動産会社が査定した価格は、さまざまな条件から、この価格であれば売れるだろうという目安価格とお考え下さい。
◆机上査定（かんたん査定）
（机上査定では、物件情報と周辺売出事例・成約取引事例等にもとづいた概算での査定価格です。不動産の現地調査等は行ないません。）
Q 机上査定で物件情報はどこまで伝えればいいですか？
A 以下の内容をお伝え下さい。
・物件種別（戸建・土地・マンションの場合は号室・賃貸物件）
・所在地（と建物の家屋番号）
・面積（土地面積・建物面積・マンションの場合は専有面積）
・築年数
・バルコニー（主開口面）の方位
・建物の構造（木造・鉄骨・鉄筋コンクリート造等）
・ご売却希望時期
Q 机上査定ではどのくらいで査定価格は教えてくれるの？
A 早ければ1時間以内のご回答が可能です。
Q 査定価格よりも高く売れますか
A 査定価格を完全無視した価格設定はおすすめしませんが、期間を定めてチャレンジすることは問題ありません。査定価格を考慮した価格で売り出すことが売却成功の基本です。欲ばると機会損失が生じることがあります。
◆その他の多い質問
Q 売却と購入、どちらが先がいいのでしょうか
A お客様の状況によって異なります。売却先行にも購入先行にも、それぞれにメリット・デメリットがあります。どちらを選択した場合でも、デメリットをできるだけ軽減する提案をさせていただきますので、お気軽にご相談下さい。
Q 売却～購入～入居までどれくらいの期間が必要ですか
A 特別な事情がない限り、余裕を持って買い替え(住み替え）をおすすめいたします。急いで不動産売却したい場合は、条件次第では最短で1ヶ月程度です。購入については最短で3週間程度です。売却・購入の条件にもよりますので、それ以上の日数を要すことがほとんどです。まずはご相談下さい。
Q 売却しやすい時期はありますか
A どの時期でも大きな違いはありません。一般的に3月と9月が需要のピークと言われていますが、これは「異動」の時期でもあるためで、それほど気にする必要はありません。
Q いつまでも売れなかったら心配です
A 売れない不動産はめったにありません。まずは、担当者と相談しましょう。購入検討者へのアプローチ方法、物件アピール方法、管理状況、価格設定など、売れない原因があるかもしれません。焦りは禁物です。
Q 少しでも早く売りたい場合はどうしたらいいの
A 値段を下げるか、業者買取のどちらかになります。 買取業者に対して入札形式で検討してもらえますので、お気軽にご相談ください。業者買取の場合、最短で10日ほどです。
Q 売出価格は変更できますか
A もちろんです。担当者と相談をして決めましょう。
Q 家に住みながら売却は可能ですか
A 可能です。購入希望者から問い合わせがありましたら、事前に日程調整をしてご案内いたします。
Q ご近所に知られずに売却することは可能でしょうか
A 可能です。ご事情に合わせた売却活動をいたします。
Q いらない家具は置いたままでいいですか
A 原則は全て撤去です。買主様が希望される場合、置いたままで良いこともあります。ご自身で処分できない場合には有料の処分業者を手配いたしますのでご相談下さい。
Q エアコンなどの設備が故障している場合修理すべき？
A 修理をせずに撤去が一般的です。給湯器のように日常生活に必要なものは、修理しておくことをおすすめいたします。
Q 売る前にリフォームなどを検討しているのですが
A 当社の提携リフォーム会社・リペア会社があります。まずはご相談下さい。
Q 売却代金はいつもらえるの?
A ご売却代金は、契約時と引渡時の2回に分けて受け取ることが一般的です。
・不動産売買契約時（手付金） 5～10％程度
・引渡時（残金等） 残りの額
Q 不動産会社は何をしてくれるのでしょうか
A 不動産売却や購入の手続き、物件調査、相手との交渉、書類作成、各種士業の手配、それらに附帯する業務全般など多岐にわたります。分からないことは何でもご質問ください。
Q 媒介契約とはなんですか（売主様への説明です）
A 不動産取引を当社へ依頼する契約のことです。
3種類の契約形態があります。特徴をご理解のうえ、最適な契約を結んでください。
（専属専任媒介）
・契約締結社数：1社 ・契約期間：3か月以内 ・指定流通機構への登録：5日以内(休日除く）
・不動産業者の売却活動報告義務：1回/1週 ・お客様による売却活動：できない
（専任媒介）
・契約締結社数：1社 ・契約期間：3か月以内 ・指定流通機構への登録：7日以内（休日除く）
・不動産業者の売却活動報告義務：1回/2週 ・お客様による売却活動：できる
（一般媒介）
・契約締結社数：制限なし ・契約期間：3か月以内 ・指定流通機構への登録：期日制限なし
・不動産業者の売却活動報告義務：なし ・お客様による売却活動：できる
媒介契約を結ぶ際には、必ず本人確認が必要になります。
Q 売却委任を他の不動産会社に変えられますか
A もちろんです。売却依頼は、媒介契約によって成立しているものです。
媒介契約の種類に関係なく解除することが可能です。
Q 不動産会社に依頼せずに自分で売却は可能ですか
A 可能ですが、トラブルを避けるためにも不動産会社を介在させることをおすすめいたします。
売買契約は法律行為です。
物件調査、価格の決定、住宅ローン、登記、諸手続きなど、一度の取り引きで様々な事を処理しなくてはなりません。
Q 複数の不動産会社に頼めば早く売れるのでは・・・
A 複数の業者に依頼することが良いとは言えません。
売却情報は、国土交通大臣指定の不動産流通機構（レインズ）へ登録されるため、ネットワークで結ばれた多くの不動産会社がその情報を購入検討者へ紹介してくれます。
Q どのような広告や販売活動をするのですか
A 当社登録のお客様への紹介、インターネット・SNS、近隣地域へのチラシ配布、オープンハウス開催など、様々な活動をいたします。当社は同業他社との共同仲介を前提に考えておりますので同業他社の購入希望客にも情報が行き渡ります。
Q 売却にかかる広告費は手数料とは別に支払うのですか
A 原則、広告費は発生しません。ただし、ご要望により『特別に費用をかけた広告』を実施する場合等は、実費をご負担いただく場合もございます。
Q どのような不動産でも売れますか
A 売れますが、権利関係が複雑な場合は、ケースバイケースとなります。
Q 来店をせずに、メール、電話、Web相談でもOKですか？
A 基本的には可能です。ただし匿名の場合は、後に問題があっても困りますので、匿名でのご相談はご遠慮いただいております。
Q 見学者の印象アップの秘策とは
A 清潔感と空間のゆとりを演出するのがコツです。例えば、現地販売会は、実際に生活しているところを見てもらうので見学者にとってはそこで暮らす実感をつかむのに最適な方法になります。それだけに、見学者を迎える側として、少しでもよく見せたい、と思われるでしょう。まずは、整理整頓と行き届いた掃除に気を配りましょう。キッチンやバス・トイレなどの水周りは、業者にハウスクリーニングをお願いするのも手です。見学者は家だけでなく、売主様のこともよく見ています。不思議なものですが、魅力的な人が住んている家は、魅力的に映ってしまうものです。清潔感とゆとりを演出しつつ、さわやかな挨拶、受け答えで好印象を与えて下さい。しつこい説明は逆効果になることが多いのでご注意下さい。
◆手続き・諸費用・その他
Q 複数名義人の物件を売却する場合、特別な手続きは必要？
A 署名・押印は各人必要です。特別な手続きは不要ですが、共有者全員が売却に同意している必要があり、登記手続き、契約書などへの署名・押印は原則本人が行い、実印・印鑑証明書なども各人にご用意いただきます。不動産売買契約については、代理人(代表者一人）での契約も可能です。詳しくはご相談ください。
Q 権利証を紛失してしまった！
A 紛失に気が付いたら速やかに司法書士に依頼して保証書を作成する必要があります。当社で迅速にサポートさせていただきますので、ご安心ください。また、売買のスケジュールに影響が出る場合がありますので、速やかにご相談ください。
Q 仲介手数料はどのくらいかかりますか（売却の場合）
A 取引金額によって変わりますが、宅地建物取引業法及び建設省の告示によって次のように上限が定められています。
・成約価格（税抜）が800万円以下の場合
→ 30万円＋消費税
・成約価格（税抜）が800万円を超える場合
→成約価格(税抜）の3％＋60,000円＋消費税 となります。
※遠隔地等の場合には別途交通費等の請求も認められています。
Q 不動産売却時に係る費用は？
A 売却内容によって異なります。
一般的には、
・売買契約書に貼付する印紙代
・仲介手数料
・登記費用
となります。
その他に、リフォームする場合のリフォーム費用、更地にして売却する場合の建物解体整地費用、敷地の境界が明示されていない場合の測量費用や登記費用など。また、売却益が出た場合にも税金がかかります。後から困らないように適宜アドバイスいたします。
Q 確定申告について
A 売却をした翌年の2～3月に確定申告が必要です。条件が整っていれば、申告することによって優遇税制が適用されます。
・優遇税制については種類・適用要件が多くあります。そのため、使えると思っていた税制が使えなかったりすることもあります。当社提携の税理士に相談ができますのでお気軽にご相談ください。
≪売却のみ≫
・利益が出た場合・・・「居住用財産の3,000万円特別控除」「居住用財産の軽減税率の特例」
・損失が出た場合・・・「居住用財産の譲渡損失の損益通算」「特定居住用財産の譲渡損失の繰越控除」
≪売却+購入≫
・利益が出た場合・・・「居住用財産の買換え特例」
・損失が出た場合・・・「居住用財産の買換えによる譲渡損失の繰越控除」
Q 売却した年の固定資産税等の取扱いは
A 売却した時期により計算方法が異なります。
固定資産税・都市計画税は、1月1日現在の不動産所有者に対して賦課され、5月頃に送付される納税通知書をもって金額が確定します。したがって、それ以後から12月31日までの間に売却した場合は、その通知書の金額で日割り計算を行い売主負担と買主負担として精算します。一方1月1日から納税通知書が送付されるまでの間に売却した場合は、金額が確定しないため、一般的には、前年の納税通知書の金額をもとに日割り計算をし、後に誤差が生じても精算は行わないことがほとんどです。
Q 住宅ローンの残債がありますが買い替えはできますか
A 可能です。「買い替えローン」という商品もあります。すべての銀行で扱っているわけではありませんが、売却代金を充てても返済しきれないローン残存額を購入物件の住宅ローンに上乗せして融資をしてもらうこともできます。お気軽にご相談下さい。
◆既存住宅個人間売買瑕疵保険のＱ＆Ａ
当社では、あなたと買主様に安心してお取引していただけるよう当社負担にて売却物件に瑕疵保険を付保できます。※他サービスとの併用についてはご相談下さい。
※適用要件等もありますので、適宜ご説明いたします。
Q どんなところが保険の対象になるの？
A 保険の対象となる部分は、住宅の中でも特に重要な部分である以下の部分です。
１、柱、基礎などの構造耐力上主要な部分
２、外壁、屋根などの雨水の侵入を防止する部分
別途、特約を付帯することにより、住宅区分に応じて管路・設備等を保険の対象に追加することができます。
Q 保険の検査は誰がするの？
A 検査は、検査を行う事業者だけでなく、建築士資格を持った住宅あんしん保証の検査員も行いますので、瑕疵の防止につながります。 別途、瑕疵保険に加入可能な住宅であることを売買契約前に確認できる「事前現場検査」をご用意しています。
Q 保険期間は何年？
A 引渡日から1年または5年になります。
Q どんなことに保険金が支払われるの？
A 欠陥を補修するための工事代金以外にも、補修のための調査費用や補修工事中の仮住まいの費用なども含まれます。
Q 保険金は最大いくらまで支払われるの？
A 500万円または1000万円になります。 ※保険期間5年の場合の保険金額は1000万円のみです。
※保険金をお支払いできない場合もございます。詳しくは事業者へご確認ください。
