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問題だらけ。投資用不動産を売る会社【府中市の不動産屋さん】

不動産業界歴 約20年 松田の本音ブログ

慌てる営業マン
予想と結果が違う事に焦る買主様
目次

昨日、ある記事を読んで思ったことがあったので書きます。

不動産投資をしたいサラリーマンの方はたくさんいらっしゃいます。

私の持論として、ずっと前から言っていることですが「投資」は字のごとく儲からなくては何の意味もありません。
不動産会社(例えば私の含む)だけが儲かっても意味がないし、お客様が損するような営業は、お客様にとって大迷惑なのです。

不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンなんて言われていたように記憶していますが、少し前まで金融機関が返済能力がないサラリーマンにも融資をじゃぶじゃぶ貸し付けていました。
そのせいか、投資用不動産の値が立地に関係なく、不動産の収益力に関係なく価格ばかりが上がっていき、利回り商品としての魅力は低下しました。

それでも、バカ素人(ごめんね。極端にわざと書きますね。)は儲かると都合よく思い込み、不動産営業マンの半ば言いなりのようになって購入するのです。
ホント、あぶないです。

出口戦略を明確に計画し、儲かる物件であると判断ができ、総合的に検討してプラスが発生すると考えられるなら安心といえますが、かなりの確率で破たんするであろうレールの上を進んでいることを自覚してほしいものです。

今日は、被害者が出ないように、そんなことについて書こうと思います。
ちなみに、全ての物件がダメという事もありません。いい物件はたくさんあります。

不動産投資は儲かります。実際は違うことが多いです。

う~む。まいったなの営業マン
売上がほしい必死の営業マン

不動産投資は儲かります。これは本当です(笑)

例えば、100,000,000円の物件で表面利回りが2%なら、年間2百万円の家賃収入があります。
ここから固定資産税などの税金を差し引いても、どんなに少なくても年間1百万円以上は残ると思います。
だから、10年所有すれば1千万円の儲けとなるわけです。

おぉ!!っと思ったあなたはバカ者です(笑)

多くの人は、金融機関の借入を利用されますが、借入金利で3~4%が目安だと思います。
つまり、表面利回りが2%だった場合、金利が1~2%分赤字になるので購入は出来ず、表面利回りが5%だったとしても手残りはたったの1~2%です。
都心3区等で超駅近メインストリートであれば、こういった低利回りであっても売れるかもしれませんが、府中市あたりの中古で表面利回り5%なんてものは絶望的です(笑)
借入利用をしての購入なんてありえません。(まぁ、今の銀行は貸してくれませんが、、、(笑))

維持管理費は半端じゃない

がっかり落ち込みます
そんなこと聞いてないよ、、、

投資用不動産を運営する場合、維持管理費はかなりかかります。

・10年程度間隔の大規模修繕。その費用は数百万円。規模が大きければ数千万円。
・賃借人が入退去されるときの、ハウスクリーニング代、仲介手数料。
・賃貸管理を頼めば、管理費用。
・設備が壊れれば、大家負担の設備改修。
・空室時のローン返済は大家の自己負担。
・規模によりますが、法定点検費用・固定資産税と都市計画税
・賃貸収入の所得に対する所得税

どうでしょう。
表面利回り7%
金利3~4%
残りが4~3%。
残りの範囲で、維持管理費用を余裕をもってまかなえるでしょうか?
う~ん。私はスリルを求めたくはないので、ちょっとどうかな、、、と思います。
よっぽど低金利で借りられないと、ちょっと無理なのではないかと思います、、、、。

損して節税になるなんてメリットです! 本末転倒な話し(笑)

契約が一番大切だろ!営業マン

多くのサラリーマンは、安定収入を求めて投資用不動産を購入されると思いますが、話しを聞いているうちに、だんだん目的がすり替わってきて、不動産営業マンの言いなりになっていることが多いです。

不動産投資は「投資」なので、儲けるのが目的です。

(1)毎月数万円の赤字になっても、将来の安定収入になれば良い
(2)将来の年金代わりになれば良い
(3)多少損しても、節税(所得税の減額)になるから良い
という目的に変わってしまう人がいます。

こういう人は、こういう発想になった時点で、不動産投資に失敗しているのです。

例えば、ローン返済が年間100万円とします。
家賃収入が90万円とします。
年間で10万円ほどポケットマネーを使って返済(損)をすることになります。

サラリーマンやっている人が給与所得500万円だとします。10万円損が出ているから、損益通算をすると、500万円ー10万円=490万円が所得になるので、損をしたこの10万円相当にかかる所得税と住民税が安くなる(還付される)というわけです。

おいおい。毎年10万円も負担しているのに、数万円だか、数千円の還付なんて全く合わないぜ!
ただし、建物の減価償却費の計上はメリットになります。
でも、そうであっても全体としてみれば大したメリットにはなりませんし、退去が発生すると、次の募集家賃はたいがい減額します。毎年10万円の損がすぐに20万円の損になることだってあるのです。

将来、売ればいいじゃないですかって、ほんとかよ?の話し

表の顔と裏の顔

不動産営業マンの多くはこれ言います。
「将来高く売れば利益が出ます!うらやましいですね!」

将来的に、その地価が横ばいか、上昇している時なら良いのですが、その確約誰がしてくれるのでしょうか。
不動産営業マンができるのでしょうか(笑)
何を根拠に?
何を裏付けに???
私を信用して下さい???
全く保証などありません。
所有不動産を売却すると、利益が出ることもあれば、損が出ることもあります。
たいがいは損切りになるので、そもそも損切りをしなければならないような購入方法をしていることに気が付かないといけません。

決して騙されてはいけません。

不動産投資の利回り7%っていいの?

相場下がってます

府中市内で駅から15分以上歩くような物件で、購入資金のほとんどを融資に頼る方はアウトですね。
(もう、そんな買い方はできませんが。)

借入金利4%だったら、その差はたったの3%だけ。
ズバリ言うと、これじゃもう投資じゃないです。

維持管理費用(ランニングコスト)がかかることを絶対に忘れてはいけません。
例外として、購入する人がプロであったり、自己資金を相当入れて空室が生じた時でも微動だにしないようなキャッシュ・フローが出ているなら良いと思います。

もう一つは、購入目的によっては、低い利回りであってもメリットがある場合があります。
節税対策のために、融資を受ける人がいますけど、購入した投資用物件が、将来売るに売れなかったら、節税どころか、数千万円、数億円の損失を被ることになります。

地主さんで被害を受ける方が特に多いのです。

「数億円を銀行から借り入れて(借金作って)、自分の土地に建物(アパート、マンション)を建築すると相続税対策になりますよ。」
こういった銀行営業、建築営業、不動産仲介営業は、よく検討しなくてはなりません。
確実にメリットがあると確信できないときは遠慮なく断るべきです。
何度来られても、何度見積もりを作ってくれたとしても同情してはなりません。
本当にメリットがある場合は良いんですけど、長い目で見てリスクを感じることは、やめておくべきなのです。

不動産価格は三極化。その不動産は大丈夫?

不動産価格は、高くなるところ、横ばいのところ、低下するところ、三極化しています。
その立地の将来性を、よく考えましょう。

裏ワザ!ローン期間45年

打合せのご夫婦

1億円の融資を、金利4%、借入期間20年で受けた場合、
毎月返済額61万円。年間返済額730万円。
(総支払額1億4543万円)

物件利回りが7%だったら、年間家賃収入700万円。
つまり、
年間損失は30万円。
その他ではランニングコストが損失分になります。

だから、不動産営業マンが言います。
「ローンの期間35年を、45年の長期にしましょう。そうすれば毎月の返済額が減るので利益が出ますよ!」

1億円の融資を、金利4%、借入期間35年で受けた場合、
毎月返済額45万円。年間返済額540万円。
(総支払額1億8596万円)
物件利回りが7%だったら、年間家賃収入700万円。
つまり、
年間プラスは160万円。
その他ではランニングコストが損失分です。

1億円の融資を、金利4%、借入期間45年で受けた場合、
毎月返済額は40万円。年間返済額480万円。
(総支払額2億1570万円)
物件利回りが7%だったら家賃収入700万円。
つまり、
年間のプラスは320万円。
その他ではランニングコストが損失分
です。

45年もローンを借りたら、その間にどんだけの維持管理コストがかかるか想像できるでしょうか。
大規模修繕はスゴイ費用になります。
築後45年以上の物件の家賃ってどうでしょうか。
どんだけの修繕費用累計になるでしょうか?

めっちゃ絶望中

物件を維持するのも大変です。
家賃は必ず低下します。
今後、45年間家賃が維持できる地域は限定されます。

それらを考えると、本当に大丈夫なの?ってことになります。

不動産営業マンが物件を売りたいからローン期間45年というアイデアを出しますが、お客様の利益や将来のことを、全く考えていないのがよくわかりませんか?

売りたくてウソ言う輩が多くて、どうしようもないブラックな業界です。

先日、投資用不動産営業マンが当社に来てくれて、府中駅13分くらいのとこで、利回り5.5%の優良物件があるなんて言ってました。私の心中では、バカかこいつ?と思えてしまいました。
私は普通に投資用不動産を検討している人には絶対に紹介ができません。
よっぽどの購入するべき理由があったり、自己資金一括みたいに潤沢な資金で購入を検討されるなら良いと思いますが。

家賃保証(サブリース保証)のウソ

家賃保証35年。これも一言でいうなら「ウソ」です。
だいたい2年ごとに保証家賃の見直しがあります。

周辺相場が下がれば、保証家賃も下がります。
そんなことやってたら、家賃保証額がローン返済額を下回るのはあっという間です。
ホントやばい。不動産営業マンのシミュレーションは家賃と空室率とローン金利が永遠に変わらない前提だから、そもそもこのシニュレーション自体がほぼ詐欺と同義です。

こういったシミュレーションの紙には、小さい字で但書きが書かれていて、不動産会社はおとがめなしになるように契約書面等を構成しています。
リスクはお客様が全てもって、売上と利益だけは不動産会社が持っていくというわけです。

だまし営業がうまい人が勝ち。
笑顔が素敵な新人が勝ち。
同情してもらってなんぼ。
経験豊富な営業マンが勝ち。
妙に説得力のある話しで百戦錬磨。
とにかく調子のいい奴が勝つ不思議な業界が、不動産投資営業です。

家賃収入が変わらない前提と、大規模修繕の大支出を軽く考える怖さ。

やばいな、、、、。困惑する営業マン

家賃収入は、年間1%づつ下がると仮定します。
10万円の家賃なら2年後の更新の時は98,000円。
退去された場合、シミュレーションの通り貸せないこともあります。

その場合、95,000円の募集になるかもしれません。
一気に3年分の低下となりました。
こんな事が一室でも起こってしまえば、他の部屋だって同じような事になりかねません。

大規模修繕もそう。結構高額です。
通常の一戸建ての屋根と壁塗装で100~200万円はかかります。
アパートマンションはもっと大きいから、だいたいなんとなく想像できると思います。
不動産は立地が全てですが、近所で新築(競合物件)が建てばそちらに賃借人は取られてしまう可能性があります。
そうなると、家賃勝負か設備(リフォーム)で勝負することになるわけで、いずれにしても、お金のかかる話しになるのです。
つまり、大規模修繕だけでなく、日々の競合との戦いにもお金がかかるという事になるのです。

投資用不動産は「経営」です

家

アパートマンションは経営です。
将来の年金、節税対策の前に、経営をいかに上手にやるかです。
経営がうまくいけばいいけど、うまくいかなかったらどうするのでしょうか。

経営責任は、不動産会社にはありません。大家さんになった自分自身に経営責任があります。

経営がうまくいかなくなったら、売ればいい?
売る時にローン返済が完済できなければ、所有権移転はできません。
そうしたらどうしますか。
差押される?
自宅を担保にしてたらそれも売る?
事前の計画をどの様に立てているのかによって、つらい結末が待っている場合もあるし、なんとか乗り切る場合もあるし、余裕で乗り切る方もいます。

不動産投資の知識がないのに、経営という場に立てる人は少ないのですから、年金とか節税を考える前に、経営という意識を強く持つことが大切です。

経営という意識を持てば、利回りの低い物件なんて、絶対に手は出せないはずです。

少なくとも、サラリーマンが購入するような物件は、投資家は手を出しません。
なぜなら、損する未来が待っている物件なんて購入するわけがありません。

目先の損得に惑わされず、常に冷静な判断をもって対応してください。

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