古いマンションの未来(建替え)はどうなるの?

古いマンションを購入したら、今後どうなるんだろうと考えたことはありませんか?

 

マンション購入を検討されているお客様に聞かれることも多いので、「マンション建て替え問題」について書いてみようと思います。

 

国土交通省の資料(2014年度)によると、全国でこれまで建て替えが決まったマンションは、準備中も含めて230物件(230の管理組合)。

 

ところが、2018年には築50年を超えるマンションが全国で5万戸に達しました。

また、震度7の大地震にも耐えると考えられている現在の耐震基準が定められる前に建築された、いわゆる「旧耐震」のマンションは全国に106万戸存在しています。

 

 

これらの築50年超えのマンションや旧耐震基準のマンションは、今後スムーズに建て替えが進むのかといえば、実際はそう簡単ではありません。

 

その問題点としては、大きく分けて2つあります。

 

(1)法制度の面

(2)経済面 です。

 

 

【法制度の面での問題点】

現在の法制度では区分所有法に定められた建て替えのハードルが高く話し合いが難航しています。

 

≪区分所有法62条1の規定≫

「区分所有者及び議決権の各4/5以上の多数で、建物を取り壊し、かつ、当該建物の敷地若しくはその一部の土地又は当該建物の敷地の全部若しくは一部を含む土地に新たに建物を建築する旨の決議をすることができる」となっています。

 

100戸のマンションなら80戸が賛成すれば、建て替え決議ができます。

逆に考えると、21戸が反対もしくは賛成しない場合、建て替えられないということになります。

 

つまり、4/5以上の賛成を得ることは、現実的には難題と言えます。

 

分譲マンションの管理組合が総会を開くと、その決議を有効にできる定足数は半数なので、100戸のマンションなら、50戸が出席するか委任状などを提出しなければ、総会自体が成立しません。

大多数の管理組合が、この定足数を満たすために四苦八苦しているのが現状のなかで、4/5の賛成を得ることはかなり困難な作業となります。

 

特に古い老朽化したマンションには高齢者が多く、高齢者は引越しを敬遠します。

「(高齢の私達にとっては)思い出の詰まった今のままが良いんだよ、、、。」という理由で賛成しない方が多いと言うのはよく聞く話しです。

といっても、これまでに「230以上の管理組合(建物数)」が建替えているのも事実であるので、諸条件によって前向きに建替を検討されるのでしょう。

 

 

【経済面での問題点】

経済面での問題は、さらに難題です。

 

これまでの建て替えが実現した例を見ていると、ほとんどが区分所有者の建替え負担金が0円の場合です。

逆にいえば、各区分所有者の持ち出しが0円だからこそ、4/5以上の賛成が得られたとも言えます。

こういった建替事業の場合、転居費用や仮住まいの家賃まで0円になることもあります。

これはとてもラッキーな事です。

 

マンションを新たに建設する場合、建築費の目安は1戸あたりおよそ2000万円程度。

仮に、これが全額自己負担だった場合、100戸のマンションを自己負担100%で建て替えるためには、80戸が「2000万円+転居・仮住まい」の費用を負担できる経済力があって、かつ賛成票を投じる必要があります。

 

どうでしょうか?

 

あなた自身がこのマンションの区分所有者だったら賛成できますか・・?

 

この費用を、全体の8割の世帯が負担して建替えを前向き検討するというのは、あまり現実的ではないかもしれません。

また、建築費が2000万円の半分(1000万円)になったところで、4/5以上の賛成というハードルはなかなか高いと感じます。

 

やはり、建て替えを実現するには「負担金が0円」の条件を整えることができなければ、なかなか進むことはないと考えるのが妥当と言えるでしょう。

 

 

「建て替え」実現はレアケース

区分所有者の負担が0円になるにはどのような要件が必要になるのでしょう。

 

考えられるのは主に下記の2つです。

 

(1)敷地の容積(未利用)がふんだんに余っている

(2)その場所が新築マンションの立地にふさわしい

 

※「容積」とは、行政から規制されているその敷地に建てられる建物の最大の床面積。

建物延床面積は、「容積率」という数値で、敷地面積の何パーセントまでOKかを定めています。

例えば、1000平方メートルの敷地容積率が400%なら、建物延床面積4000平方メートルまでの建物を建築できるということになります。

 

しかし、実際のところ「容積が余っている」マンションはほとんどありません。

 

余っているどころか、規制が厳しくなって現状のマンションの容積が規制を超えて「既存不適格」になっている老朽化マンションも多かったりします。

そういうマンションを無理に建て替える場合、全区分所有者が再入居する場合は1戸当たりの面積が小さくなってしまう事になるので、当然、賛成したがらないでしょう。

 

建て替え事業を行うデベロッパーは、余っている容積率・もしくは緩和された容積率から算出された床面積分の住戸を販売した利益で建築・設計費や自社の利益を賄う必要があります。

 

つまり、仮にそれが1000平方メートルだった場合、新たに販売する1000平方メートル分の住戸の売却で、建築・設計費+利益が見込める敷地でないと、建替事業の話しに乗ってこれません。

という事は、ディベロッパーの立場からすると、

立地が一等地なら、新たな住戸の販売には心配もないけど、郊外の駅から離れた場所にあるマンションだと、販売面で心配・不安要素がでてきます。

 

たとえ容積が余っていても、立地条件の良くないマンションの建替は厳しいと考えざるを得ないかもしれません。

 

地域にもよるのですが、駅に近い物件には望みはあるものの、バス便になると結構難しい可能性が高まりますから、建替ができるマンションは、諸条件が一致した数少ないレアケースと言えるのかもしれません。

 

 

では、これからますます増えていく老朽マンションはどうなっていくのか。

 

結論からいえば、今の法制度が続く限りにおいて、

地方や遠隔郊外に立地するマンションは「スラム化」「廃墟化」への道を歩む可能性が高く、都心の好立地にあるマンションは修繕などによってできる限り老朽化を食い止め、ひたすら延命を図ることになる可能性が高い、といえそうです。

 

築の古いマンション購入を検討する際には、このあたりもきちんと踏まえて検討していく必要がありそうです。

 

 

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