公簿売買と実測売買の違いを知る

土地売買では、「売買対象面積」は売買代金を決定する上で、とても大切な確認部分です。

「公簿売買=謄本に記載された面積」による場合と

「実測売買=実際に現地を測量した面積」による場合、

それぞれの違いについて理解しておきましょう。

 

 

土地の売買対象面積は、売買価格等に影響しますが

不動産売買契約の目的物の特定は、「全部事項証明(謄本)」の記載に従って行いますが、

「全部事項証明書(謄本)」に記載されている面積(公簿面積)と実際の面積とが異なる場合、2つの支払方法があります。

 

1.面積の差異分について、代金に反映させず支払う ⇒ 公簿売買

2.面積の差異分について、代金に反映させて支払う ⇒ 実測売買

 

これがいわゆる、「公簿売買(登記簿売買)」と「実測売買」です。

 

「公簿売買(登記簿売買)」で契約をすると、

契約締結後に土地の実測が行われ、公簿面積よりも実際の面積が少ないことが分かっても、買主は代金の減額請求できず、面積が多いことが分かっても売主は代金の増額を請求ができません。

 

このような公簿売買は、一般には、山林、原野、田、畑等、面積が広大な割に単価が低くて測量することが現実的でないような取引の場合に使われることが多いのです。

 

実測面積が小さいと判明したときには紛争となりやすいため、不動産売買契約の際、必ず「実測面積と差異が生じても取引金額は変更できない旨を定める」ことがほとんどです。

といっても、私がいる東京都府中市(と近隣)のお取引では、

地方とは違って土地単価が高いので、

測量年月日があまりに古いものについては、当時の測量方法も加味し「隣地立会いを含む確定測量」を行う事が一般的です。

 

 

「縄伸び」=「力技」です(笑)

その昔。測量をする時には、「縄」を使っていたそうです。

 

昔も今も、土地持ちの人は「固定資産税」を納めていて、

土地面積が小さいほうが、固定資産税が少なくなるわけです。

 

ここで悪知恵が働くことになります(笑)。

 

例えば、1㎡あたり10円の税金がかかっていたとします。

10m×10m=100㎡の土地なら1,000円の税金を納めるわけですけど、

縄を力で伸ばして伸ばして伸ばしまくって、

本来1mのメモリ位置がを90㎝の位置になったらどうなるでしょう?

「10m×10m=100㎡」は「9m×9m=81㎡」になるでしょ。

 

そうなんです。

縄を伸ばすことによって、税金を軽くすることができたわけです。

 

昔の人はいろんなところで頭を使ったわけです(笑)。

まさに力技です。

 

ということで、これを「縄伸び」というんですね。

 

つまり、全部事項証明書(謄本)面積の根拠(古い時代の測量)が81㎡であっても、今、正確に測りなおすと100㎡だったりするわけです。

まぁ、上記は極端な例として書きましたが、

私が過去、こういったお取引をして、だいたい100㎡当たり2~3㎡前後大きくなったことが数回あります。

 

このように、昔の測量はあてにならない部分があるので、売る人は測量をしっかり行う事が後のトラブル防止になる、というわけです。

 

 

実測売買って何?

これに対し、「実測売買」は契約締結時に謄本上の面積がわかっているが、地積測量図等の根拠資料が存在せず(もしくは曖昧な時)、実測面積が分からない場合には、

引渡時期までに(売主様に)測量を行っていただき、決済時に買主様に測量図を交付するよう義務付け、公簿面積と実測面積が異なることがわかれば精算をします。

 

このような取引方法を公簿売買と言わず「実測売買」といいます。

 

実測売買では、

売買契約時に単位面積当たりの代金を確定(例:㎡あたり231,986円)して、

とりあえず登記簿上の土地面積で売買金額(概算)を決めて売買契約を締結をして、

その後の実測面積に基づいて、売買代金を確定し、精算するのです。

 

実測売買の場合、不動産売買契約書に精算方法が明確に記載されているので、

きちんと確認し、後でこんなはずじゃなかったという事がないようにしましょう。

 

※土地代金の精算の単価は、㎡が原則であり、坪面積では行いません。

1坪=3.30578㎡という小数点以下の清算がややこしくなるので、1㎡単位の単価を決めて精算します。

また、1㎡未満の差異の場合には清算しない事としています。

なぜなら、誤差の範囲という事で了承することにしているからです。

(といっても、府中市内では、1㎡当たり50万円という場所もありますから、それだけの差異があると、(心の中では)なぬー!!となりますけどね、、、(笑)。)

 

初めて不動産の取引をする買主様の場合、

この違いをちゃんと理解しないで契約してしまい、後になって「土地面積が違う、金額が違う、思っていたことと違う。」といったトラブルになる事がありますので、少なからず、最低限の知識は身に付けておいてください。

 

 

 

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