タワーマンションの修繕費(修繕積立金)は高いのか

東京都内で売れているタワーマンションを購入した場合、将来その修繕費はどのかかるのでしょうか。

 

実例(いきなり東京都外の例となっていますが、、、。):埼玉県川口市のタワーマンションでは、1回目の大希望修繕費用は12億円かかったそうです。

一戸当たりの負担は約200万円弱(大規模修繕まで17年)だったそうなので、

一戸当たり月額約9,800円程度の負担と想定できます。

 

タワーマンションの修繕費が高くなる理由の一つに、足場が使えないということがあります。

地上45m(15階相当)までの物件であれば、地面から組み上げていく足場が使えるのですが、超高層マンションでは倒壊の危険性を考慮すると利用できません。

そのため、その代わりとして、屋上から吊り下げて昇降させるゴンドラ、建物レールを設置し足場を移動させる移動昇降式足場やリフトクライマーが必要になります。

 

そしてこれらは、それぞれのマンションの形状に合わせてカスタマイズが必要なので、費用も掛かることになります。

 

さらには、こういった特殊足場は作業できる会社が限られるため、コスト競争力が及ばないため工事費が割高になってしまうようです。

 

 

2度目の大規模修繕時は「増額」となる傾向

1度目の大規模修繕の時に修繕積立金が足りたとしても、2度目は足りなくなるケースが多くなります。

 

その理由はエレベーターの交換が必要になってくるからです。

 

エレベーターの一般的な耐用年数は約30年と言われており、2回目の大規模修繕でエレベーターを交換するというマンションは多いものです。

 

ましてや、50階を超えるような超高層マンションであれば、ワイヤーの長さ・強度などが特別仕様なので、一基あたり数千万円とも言われています。

 

敷地が狭い都心部の場合、駐車場も自走式ではなく、タワーパーキング(機械)式が多いので、同じ大規模の中高層マンションよりも修繕に必要な額は高くなるのは当然のことでしょう。

 

機械式のパーキングは、必然的にメンテナンスや修繕費用も高額になります。

 

国土交通省ガイドライン資料によると、

機械式駐車場の1台あたり月額に換算した修繕工事費用(※A)は

 

2段(ピット1台)昇降式 7,085円/台・月

 

3段(ピット2段)昇降式 6,040円/台・月

 

3段(ピット1段)昇降横行式 8,540円/台・月

 

4段(ピット2段)昇降横行式 14,165円/台・月 

だそうです。

 

 

タワーマンションは工事期間が長い

一般的なマンションの大規模修繕工事の工期は半年程度ですが、タワーマンションの場合は、「上まで足場を全部かけて作業する」ということができないため、作業が長期化します。

 

様々な工法も研究されているようですが、現状では、2~3年という期間を要することも珍しくないようです。

 

⇒工期が長引くということは、それだけ人件費もかさみ高コスト化します。

 

実例から言っても、総額10億円を超える工事となる場合もあり、住民の負担もそれだけ大きいものとなります。

特に築の浅いタワーマンションは、大規模修繕工事の費用が長期修繕計画にきちんと反映されていないケースがあり、修繕積立金が後に急上昇することがほとんどだと思って間違いありません。

 

 

修繕積立金の額の目安

国土交通省のガイドラインによりますと、

20階以上の建物での負担額 170~245円/㎡・月(平均値は206円/㎡・月)…(B)

が一つの目安とあります。

 

 

【修繕積立金額の目安の算出式】 Y=AX(+B)

 

:購入予定のマンションの修繕積立金の額の目安

A:専有床面積当たりの修繕積立金の額(下表)

X:購入予定のマンションの専有床面積(㎡)

(B:機械式駐車場がある場合の加算額 )

 

 

【修繕積立金の額(AX)】

例えば、

25階建てで、専有床面積が80㎡住戸を購入する場合、

目安の平均値 80 ㎡×202 円/㎡・月 = 16,160 円/月

 

目安の幅 80 ㎡×140 円/㎡・月 = 11,200 円/月 

から

80 ㎡×265 円/㎡・月 = 21,200 円/月 

まで となります。

 

 

【機械式駐車場がある場合の加算額(B)】

例えば、購入しようとするマンションに、4段(ピット2段)昇降横行式の機械式駐車場が 100台分あり、購入を予定する住戸の専有床面積が80㎡、マンション全体の専有床面積の合計が20,000㎡(負担割合が 80/20,000)の場合、14,165円(月額修繕工事費の目安)×100台 × 80/20,000 =5,666 円 となります。

 

つまり、機械式駐車場がついているタワーマンション(約80㎡のお部屋)を購入する場合、

上記のような計算をすると、修繕積立金だけで約27,000円/月額は必要だろうと見ておいた方がよいということになります。

 

皆さんの想像よりも負担額が高いかと思いますが、長い目で見たらこのぐらいの負担になるということを理解しておいた方が良さそうです。

 

タワーマンションを検討するならば、管理組合が正常に機能しているか、修繕計画はきちんとなされているか、普通の中古マンションを購入する以上に、気を付けて購入を検討しないといけないことがわかりますね。

 

 

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