不動産売却の流れと知識を軽く知る

自分の想いだけを胸に府中市寿町(府中市北第2庁舎横)に開業し、あと2か月ほどで、おかげさまで9年目を迎える当社となりました。

私もかなりおじさんになりました(笑)。

 

この数年間で、府中市内、府中市近郊エリアの不動産売却の相談を受けるようになって、

かれこれたくさんの案件に携わらせていただくことができました。

不動産の購入と売却の買い替え、新築戸建ての仲介、築浅戸建の仲介、通常の中古戸建の仲介、古民家の仲介、新築マンションの仲介、中古マンションの仲介、土地の仲介、注文住宅のあっせん、測量、解体整地、瑕疵保険、火災保険、立ち退き関連、相続に係る売却、残置物処分、建物インスペクション、瑕疵保険、ライフプラン相談、譲渡所得税等のアドバイス関連など、様々な案件(ご相談の対応)をさせていただきました。

 

そしてお客様アンケートでは、本日現在総数71通くらいをいただき、本当にお褒めの言葉をいただきました。私の宝物です。

 

 

不動産買い替えは全体像の把握から

不動産売却も購入も、人生の節目になる時に行われるものですから、

私自身が何を考えて行動するかは最も大切であると考えています。

1.みなさまの思い出の1ページになること

2.思い出にするためには、みなさまの疑問はすべて解消ができること

3.私がどんなことでも対応すること。

 (※できないこと、知らないことは、ご迷惑にならないように調べ勉強して、

  みなさんへ明確な説明をすることを自分自身に義務付けること)

4.みなさんに全体を把握してもらい、リスクがどこにあるのか知ってもらうこと

5.リスクを回避するために、どこに力点を置くべきか明確にすること

 

などは、とても大切なことです。

 

みなさんは、普段、不動産取引にあまりなじみがないわけですが、

それでも、インターネット等で検索をすればグーグル先生等たくさんのメディアでいろんなことを知ることができます。

ですから、それらも予備知識として知っておくくらいは良いのですが、いかんせん、インターネットの記事は、何かしらの目的があって、その目的に誘導されるので、記事内容が偏っている場合が多々あります。

そういった記事は注意したいところですが、なかなかそれに気が付かない人も少なくないため、プロのアドバイスはシッカリと聞いてほしいと思いますし、疑問やわからないこと、納得できない項目は明確に質問をすることが大切になってきます。

 

府中市の不動産売買専門のわいわいさんに質問すれば、売らないほうが良い場合、買わないほうが良い場合のアドバイスもしますから、安心だと思います。

 

 

大切な不動産を売る方法

 

不動産を売却する場合、自分で売ることはなかなか難しいものです。

理由は、相手方を完全に信頼できるのか?わからないからです。

 

例えば、現金で購入してくれる相手方が十分に信頼できる間柄であれば、不動産売買契約書はそれなりに適切で適当な内容でも、それほど問題はありません。

 

しかし、多くの場合、会ったことのない他人が購入をするので、どれだけ信頼できるか見えないわけですから、自分で直取引等できるわけがありません。

 

そこで不動産仲介者の登場というわけです。

(ここでは、私「わいわいさん」へ相談することをお勧めいたします(笑)。)

 

不動産仲介会社には、いろんな会社があり、特徴が各々あり得手不得手があります。

・大手の仲介会社

・中堅の仲介会社

・地場の昔からある仲介会社

・サラリーマンからの独立起業組 (👈当社はここかな?)

 

 

誰に頼むか考える

上記、4つのカテゴリーに、自分が勝手に分けましたが、どこにも良しあしがあります。

 

・大手の仲介会社

・中堅の仲介会社

については、そこで働いた経験がある私自身は、内部事情がわかっているだけに、あまり良いイメージは持っていません。

もっとも大きな理由としてあげられるのは、

営業マンの個性よりも、組織論で動からざるを得ないことを知っているからです。

組織論は、時に冷たく、表向きお客様利益を考えてはいますが、実際の本質は自社利益を一番に考えているのです。

でも、利点も十分にあります。

ドライな対応。パンフレット類が豊富。売却査定報告などではおどろくほどに書類が多く、お客様が勝手に「素晴らしい!きっと高く売ってくれるだろう!」と思い込んでくれます(笑)。

 

 

私が大手不動産会社に勤務していたときの事、、、、

不動産の売却委任をいただく時、お客様から質問されたことがありましたが、

正直、その問いに対し困惑したことがあります(笑)。

 

「お宅は他の業者さんと何が違うの? 何が強みなの?」

この質問をされたとき、まいりました(笑)。

なぜなら違いはひとつもないからです。

 

せいぜい「銀行系なので書類作成が他の業者より緻密である」としか言えませんでした、、、(笑)。

ハッキリ申し上げれば、

他の同業者よりも抜きんでたメリットなど、一つも提供した感じはありませんでした(笑)。

 

 

・地場の昔からある仲介会社

 地場の業者さんは、実はとても親切です。が冷めている業者さんもいます。

だいたいは、社長の性格がその会社の考え方、対応の仕方になります。

そして、不動産取引には得意不得意があり、昔から続く地場の仲介会社さんの多くが、賃貸に特化しており売却をメインにしていることはあまり多くない印象があります。売却に特化されると私の出番はかなり減ってしまうので怖いです、、、(笑)。

 

そして、よっぽど勉強を更新していないと、知識が古いまま現在に至っている事があります。

 

先日ある業者さんの重要事項説明書と契約書を拝見しましたが(;^ω^)、あまりに書類内容が古すぎて、今の法令に合致しているのかどうか不明、、、ということで、先輩業者さんに質問してみました。

すると、、、、

「松田君。それを指摘したら業者イジメだから、指摘はやめとこうね(笑)。」

という裏事情でした(笑)。

 

はたから見れば、私も地場業者さんの仲間入りをしています。

私は、後ろ指をさされるのは絶対に嫌なので、

常に学習をして、新しいことをちゃんと取り入れ学ぶ精神はあるので大丈夫だと思っています。

きっと心配はありません(笑)。

 

 

・サラリーマンからの独立起業組 

ここは、当社のことです。

私がしたい仕事を、自由気ままに思いのままにすることができます(笑)。

社長の考え方 = 会社の考え方 なので、社長(私)の対応力が、お客様への対応力になります。

そしてスピード感もダイレクトになります。

 

知識のアップデートができているのか、法令を勉強しているのか、行動力が伴っているのか、などさまざまな観点がありますが、弁護士、税理士、司法書士、家屋調査士、ライフプランナーとの協働仲介がダイレクトに可能ですし、各種専門家とつながりがあるので、ハッキリ言うと大手には絶対にマネできないスピード感と対応力があります。

大手経験者の私なので、

経験しているからこそわかる自信もあるし、

絶対的な対応力の違いがあります。

その違いがあるからこそ、

独立して自分で始められたわけです。

 

お客様の声を、ぜひご覧ください。

こちらをクリックでお客様の声へ

 

 

誰が買ってくれるのか想像する

誰が買ってくれるのか、想像してみましょう。

それによって、売れる金額は大きく変わる可能性があるからです。

 

例えば、100坪の土地があるとします。

 

●最適用途を考えます。

・例えば甲州街道(交通量の多い、道幅の広い国道沿い)だったら、

 ビル建築、賃貸マンション建築などの用途が合いそうです。

 一戸建てももちろんできますがあまり向いているとは言えません。

・住宅地であればどうでしょうか。

 一戸建て、賃貸アパートや賃貸マンションという選択肢もあるでしょう。

・駅や商業施設からの距離も大切

 周辺の環境等によって最適用途は変化するものです。

 

●次に買ってくれる対象者を考えます。

1.自宅建築をする「個人・一般法人」に購入してもらう

2.アパート建築をする「個人・一般法人」に購入してもらう

3.不動産買取業者に購入してもらう

 

●あなたの懐事情を考えます。

1.売却の目的はなんなのか。

2.すぐに現金化の必要はないのか。

 

 

 

さて、誰が買ってくれると、あなたにとって一番メリットがありそうですか?

 

当然のことですが、

売却をする目的によって、買ってもらう相手が変化することがあるのはわかるでしょう。

売却はただ売り出せばよいのではありません。

購入してくれる人を想像することはとても大切なことなのです。

 

 

価格設定のなぞ

不動産価格は謎だらけです。

皆さんにとっては、本当にわからないことだらけです。

 

みなさんが、不動産価格の目安を知る方法は、自分の不動産の周辺で、似た条件の売り出されている不動産と比較すると良いです。

例えば、府中市幸町の不動産を売却する場合、

1.府中市幸町の土地で

2.土地の形状と大きさが似ている。

3.道路付けが似ている。

4.駅距離が同じくらい。

という不動産をピックアップして比較検討してみましょう。

 

さらに、同じような不動産が府中市幸町にない場合、

5.府中市幸町近辺の、府中市府中町、府中市晴見町、府中市天神町、府中市新町などの売却中の不動産を比較検討すると良いでしょう。

6.それでもない場合には、お隣駅の東府中駅周辺の府中市若松町、府中市緑町あたりの不動産を参考にしても良いかもしれませんね。

 

ーーーーーー

建物は減価償却しますので、木造の場合、22年で価値がゼロ円なるように計算をしてみましょう。

 

 

【計算例】(計算の概念)

「建物残存価格」 = 建築価格 ー ( 建築価格 ÷ 22年 × 経過年数 ) 

木造

22年

軽量鉄骨プレハブ造(骨格材肉厚3mm以下) 19年
軽量鉄骨プレハブ造(骨格材肉厚3mm超4mm以下) 27年
 重量鉄骨造(骨格材肉厚4mm超) 34年 
鉄筋コンクリート造 47年

 

でね。

ここで重要ポイントがありまして、

木造の建物は22年で住めなくなるのではないか。と短絡的に考えないでください。

建物は、メンテナンスをしながら住むので、適切にメンテナンスをすれば100年でも生活することは可能です。

 

あなたのお子さんが着ている洋服はどうでしょうか。

ちゃんと洗濯をすれば何回でも着ることができます。

でも、1度も洗濯をしていなければ、

汗っかきのお子さんの服だったらすぐに捨てなければなりません(笑)。

臭くて着ることは不可能です、、、。

 

「建物が特別」ということではなく、通常の物と同じ考え方です。

メンテナンスがとても重要だということなのです。

 

しかし、

いくらメンテナンスを適切にし、十分に住める状態であっても、

購入をする人たちが、その価値を認めてくれないことがあります。

不動産にはそういった社会構造的な問題も含んでおり、

なかなか建物の評価は難しく、

理論通りにはいかないというのも大きなポイントです。

 

 

売却後利益が出たら不動産譲渡所得税

これ。

しっかり押さえておきましょう。

 

例えば、100円で物を買いました。

転売して150円で売れました。

利益が50円出ました。

この利益50円に対して、所得税・住民税を払ってね。

これが不動産譲渡所得税の概念です。

 

実際には、仕入時と売却時の経費を乗っけられるので、

そうした場合、利益がもう少し減りますから、その減った利益部分に対して所得税・住民税がかかるという計算です。

 

でね。

譲渡所得税を払うなんておかしい!大損だ!と考える人もいます。

私も実際にそう思っていました、、、(笑)

 

でもね。

よくよく冷静に考えると、皆さんがもらっている給料は、社会保険料等が源泉徴収されて残った手取り額として支払われますよね。

それと同じと考えれば合点がいくのではないでしょうか。

 

譲渡所得税の説明をすると、だいたい「え~!!」と言われて、とっても損をした気分になる人が多いのですが、それは仕方がないのです。

だって、ここは日本なんだもん。

ぜひ割り切りましょう!

 

 

買い替え特例という手も

もともと住んでいたおうちを売却して大きく利益が出たとします。

通常は、この段階で、不動産譲渡所得税を納める必要があります。

 

しかし!

新たに買い替える(購入する)物件(以下、「買い替え物件」と言います。)がさらに高額だった場合、

譲渡所得税をそこで支払うことによって、お金が足りなくなることがあります。

これは大問題です。

 

そこで!

お金が足りなくならないようにする方法があります。

不動産譲渡所得税の繰延(納税の先送り)をする方法です。

 

ポイントは、納税を免除されるのではなく、将来の先送りをするだけなので、

買い替えをした不動産を将来売却する際に、免除されていた税金を納める必要があるので、

将来的に相続などがある時に手残りが少なくなるという欠点がありますから注意が必要です。

 

さらに、大きな注意点があります。

この買い替えの特例を受けるためには、適用要件があります。

マイホームの買い替えには有効ですが、諸条件がかなり細かく規定されているので、

よくよく確認をする必要があります。

 

 

譲渡損失の損益通算など

正式名は「居住用財産の買換えにかかる譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例」です。

 

こちらも適用要件が多岐にあるので、その辺は割愛するとして、大雑把に概要を説明します。

所有期間が5年以上である点は絶対に抑えておきましょう。

 

購入したとき4,000万円だったとします。

売却したとき3,000万円だったとします。

すると、1,000万円の損失がでました。

 

この場合、

給与所得者(年収500万円だったと仮定)の場合、

向こう2年間自分の所得が減額します。

1.年収500万円 ー 1000万円 =年収0円として税額計算されます。

2.翌年も同じ計算になり    =年収0円(残り500万円を引き算する)として税額計算されます。

すると、住民税等は確定申告で返納されるということになります。

 

めでたし、めでたし、、、。

 

 

その他にも、色々あります

はい。

いかがだったでしょうか。

 

不動産売却をする人には、

売った後のこと、

買替のこと、

いろんなパターンがあって、全部簡単にこうですと言えないところがみそなのですが、

なにぶん、税金が絡むと、むずかしいこともあります。

 

なにせ、不動産売却は動くお金が大きいので、皆さんにとっては、かなりドキドキするだろうと思います。

 

なので、サポートをだれにお願いするかはとても大切なのです。

 

皆様にはカラーがあり、私にもカラーがあります。

私のカラーは、「楽しい人生を送って、お金の心配は絶対にしたくない」です。

 

他の人は、もちろんいろんな考え方があるのですが、

少なくともお金の心配はしたくないはずです。

なので、その部分は同じと考え、正直に表も裏も含めて笑いありでアドバイスをしております。

 

まずは、気軽なご相談から始めていただき、

当社(わいわいさん)に任せてもいいかな?と思っていただければ、

ぜひぜひ売却依頼をしていただければと思います。

 

自分で言うのもあれなんですが、十分に納得して楽しく売却ができるはずです。

 

最近は、東京都府中市に限らず、

小金井市、国立市、国分寺市、三鷹市、武蔵野市、日野市、多摩市、練馬区など、広範囲で不動産売却の依頼が来ております。

本当にありがとうございます。

数ある不動産屋さんの中から、当社を選んでいただいた感謝の気持ちでいっぱいです(笑)。

 

ぜひ、たくさんのご相談をお待ちしております!(笑)

 

 

府中市内 の 不動産売却は、特に力を入れています。
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コメント: 1
  • #1

    怪傑パンダさん (火曜日, 04 8月 2020 08:01)

    おはようございます、わいわい社長!
    噛み砕いた不動産知識を明示して頂き、依頼している立場として嬉しく思います。
    しかい日々の生活習慣には無い専門用語や業界の風習を考えると御社、わいわい社長への信頼の上で、舵取りを明確にやっていただけたらなと思いました。素人目線での不動産売却の流れは分かりやすく良かったです。買主、売主そして仲介をしてくれるわいわい社長の3者みんなの笑顔喜びの為、共に頑張っていくことが出来れば幸いです。宜しくお願い申し上げます。怪傑パンダより。