不動産売却相談のあと、様々なことがあるというお話し【府中市の不動産屋さん】

今日は久々のブログ更新です

ここのところ思い付き動画ばかりやってたので、今回は文字起こしを久々にやります（笑）
そういえば、今日はリフォームをしてくれる業者さんが来店されました。
ご近所の業者さんで臨機応変に対応をしてくれそうなので、今後活躍してくれそうな感じがしました。
言葉遣いも丁寧だったので個人的には良い印象を受けました。

不動産の売却相談を受けた後の話し

ここ最近、不動産の売却をしたいという相談がちらほらとありまして、A様については、なんと7件の仲介業者さんに話しを聞いたそうです。
各々、不動産売却査定書の提示やアドバイスがあって、中にはとんでもないくらい豪華な査定ファイルを作ってきた業者さんもあったそうです（笑）
さすが大手。
視覚的にすごいわけですが、私の率直な意見は、見た目よりも中身の問題なのだけど、、、といつも感じるわけです。

で、A様曰く、どこの業者さんにも依頼をする気になれなかったそうです。
で、なんやかんやでいろいろと検討しているうちに当社の存在を知って頂いたようで、お問い合わせがありました。「すぐにお話しが聞きたい。」ということだったので、翌日にご来店をいただきましたところ「松田さんに売却をお願いしたい。」ということになりました。

ところが、この時の段階でいまだアプローチをしてくる不動産仲介業者さんがあったので、そこをどうやって断るべきか悩んでいるようでした。
ということで簡単アドバイスとして「ありのままこう話すといいですよ。」というアドバイスをさせてもらいまして、スッキリと解決しました（笑）

さらにもう一つ難ありの状況があり、詳しく書くことができないのですが、私の方で解決策を提案し即解決でした。

ということで、A様は「松田さんの対応に感動しました！」とおっしゃっていただけまして、こういった言葉をいただけるって本当にうれしいなと思いました。

次はH様です。
H様は遠方にお住まいの方で相続で取得した土地が府中市内にあり、そこを売却したいということでご相談がありました。物件はある駅から徒歩4～5分程度の立地で大きめの土地です。
一般の方で流通すればよいのですが、ちょっと規模が大きめなので一般の方で流通するのはなかなか難しい土地です。
もちろんのこと時間無制限に売り出していれば、いつかは希望よりも高い価格で売れるかもしれませんがそういった売り方をすると成約するまでにかなりの時間がかかるので、売主様が時間的、気持ち的に許容できるのかという点と、社会的情勢の影響を受ける可能性を考える必要があります。
しかし、社会的情勢によってすぐ影響を受けるとは言えませんので慌てる必要はないように思います。

大切なことは、一つ一つ納得して着実に進めていくという気持ちが大切だと思います。
我々不動産仲介会社に求められているのは、常にお客様（依頼人）に対して、真摯で正直な姿勢だと思います。

通常、不動産購入を検討される顧客は以下の3通りです。

１．自己居住用として検討する顧客
２．投資用として検討する顧客
３．買取再販売を検討する顧客

買取業者さんたちの競争

H様に少し提案をした結果、上記3の買取業者さんにも確認をして下さいということだったので、いくつかの買取業者さんに調査した資料を提示し検討に入って頂きました。

この土地の問題点は、地積測量図が存在していないので、周囲の長さを明確にしなければいけないことです。それによって分割地型が変わるので、当然買取価格に大きな影響をきたすからです。

（いずれにしても測量が必要になるわけです。）

さて、ここからは買取り業者さんたちの水面下における競争が開始されます。
買取業者さんは、仕入れができなければビジネスが成り立たないという側面がありますから、何とか仕入れたいのです。
ビジネスの基本はできるだけ安く仕入れて高く売る。
これに尽きますが、最近は、こういったことがなかなか難しいようです。

ところで、
他社よりも高い金額を出せば必ず仕入れができるか？というと、実はそういうわけでもないという事実があります。不思議ですよね（笑）
じつは、ここに不動産売却の闇と言われるものが隠れているのです。

私は、自分の性格的な所もあるのですが、変な情報操作はしたくありません。
情報操作によって、依頼主様に損をさせたくないのです。
なぜなら私は、売主様になり替わって最大限メリットを引き出してあげるための役目があるからです。
とは言え、相手がいることなので、売主様のほうに偏り過ぎることは、どうしてもできません。

相対的にバランスを考える必要があり、売主様に事実を伝え十分に理解と納得をしてもらうことが最も大切であると思うわけです。
ちなみにですが、私自身、この「闇」という言葉が好きではありません。

何でもかんでも「闇」と書いて閲覧数を伸ばそうとする記事が沢山あるからなのですが、読んでみたら別にどうってことない内容だったりして、どこか拍子抜けしてしまいます（笑）
いい加減、その煽り記事やめたらって、毎度思います（笑）

不動産の売主様はどう判断するか

売主様は、誰に売却を依頼すればよいのか、一番に考えます。

私は、大手不動産仲介会社を退職し今年10月でついに「10期目」になるわけですが、自分の経験で考えると、自分が不動産を売る時は大手に依頼する選択肢は100％ありません。
（本音ですみません、、、（笑）。）
なぜ大手に依頼する選択肢がないのかというと、大手ならではのメリットなど、まったくないからです。

さて、売主様はどうやって売却委任をする業者を選択すればよいのでしょうか。
それは、上っ面の言葉を信用することなく、任せようとする相手の本質を見極めなくてはいけません。
本来は会社自体の体質を見るべきですが、不動産の場合、依頼する営業マンの個人的資質が最も重要です。

会社のスローガンで「お客様主義」と言うのは実際に実現されているものなのでしょうか。
営業マン一人一人が心から自覚し、誠意をもってお客様第一主義を行動できるでしょうか。
残念ながら、答えは「ノー」です。

広告で、安心一番、スピード一番、提案力一番とか書いてありますが、あれは自分のところでお金を支払ってする広告なので、コンプライアンスに引っかかることがなければどんなことでも書くことができます。
つまり、自社をよく見せるための広告宣伝でしかありません。
広告であれば、自社をより美しく見せることができます。
お金さえかければ、芸能人を使ってイメージアップもできます。
しかし、売主様が見なければならない本質はそこではないのです。
売主様は、どうすればいいのでしょう。
私の結論はいつもこれです。
↓↓↓↓↓

担当してくれる営業マンの心の奥底にある本質を見ましょう。です。

少なくとも会社のネームバリューや会社イメージが、営業マンの考えと一致していると期待するのは正解ではありません。なぜなら、それが現実であるからです。

解体、残置物処理、測量

土地を売る場合で、現在その土地上に家がありお住まい中の場合には、売却後の建物が利用できるようであれば何ら問題ないのですが、建物が使えないときはどうしても壊すしかありません。
その際に考える事は、建物解体です。（当社で手配いたします。）

建物解体は見えている部分と基礎部分のお話しですが、地中に隠れているごみ（地中埋設物）が発見されるとプラスアルファの費用が発生します。
私がサポートしたお取引では府中市内の低層住居が立ち並ぶ地域で大きな問題になるような地中埋設物が発見されたことはありませんが、地下部分は見えないので万が一ということも想定しておかなくてはなりません。

残置物撤去については、撤去費用が掛かります。
量や質によるのですが、イメージ的にはトラック何台分になるかというのが一つの尺度になります。
先日23区内で建物解体と残置物撤去を合わせて約700万円ほどかかったケースがあります。

これは暦年にわたりご近所の不要物を預かるという体であらゆる廃棄物などを溜めまくっていた為です。その時、業者さんの初見で「これは結構かかりますよ、、、。」と言ってましたが予想的中でした。
（もちろん、量や質によりますから、残置物等がなければ100万円台前半で解体整地ができる事もあります。）

測量は地積測量図が存在していない場合や、相当古い測量図しかないようであれば必須です。
古い測量は精度が悪く、実際の地積と異なっている場合が多々あります。
これは、不動産売買取引後に大きなトラブルになるケースがあるので、その点はしっかりとしておいた方が良いでしょう。

売り先の決定

売り先はどのように決めるのでしょうか。
判断の一つは、価格だけではないということです。

とはいえ、高く売れたほうが手残りが単純に多くなりますから、売主様メリットだけを考えると価格が高いほど良いに決まっています。

しかし、価格だけで判断するのはいけません。
なぜなら、取引条件等も加味する必要があるからです。

例えば、、、
Bさんが　10,000円で「すぐに購入」すると言っています。
Cさんが　11,000円で「半年後購入」したいと言っています。
Aさんが欲しい時計が　今　10,000円で売っています。
半年我慢すれば1,000円高く売れるのですが、半年後、欲しい時計が売れてなくなってしまったらショックです。
半年後、時計の人気にともない11,000円に値上げされていたらがっかりです（笑）

つまり、売主様の状況によっては、将来価格より1,000円安いBさんと今取引をしたほうが良い場合もあるわけです。
私個人の意見とすれば、BさんとCさんの良いとこどりができるのが最高ですが、相手の事にも配慮して、できる限り良い条件でお取引ができるとうれしいものです。相手の事も考慮しつつ、より良いベストな落としどころを見つける事は、なかなか難しい事ですが、最終的にはどこかの1人に売ることになりますから、売り先をどのように選ぶのか、一生懸命考えてもらうことになります。

いろんなことを考慮してベストを選んでいただきたいなと思います。

不動産譲渡所得税のことも考えておく

不動産を売却すると、利益が出た時には譲渡所得税を納税することになります。

あくまで売れた金額ではなく「利益」に対して払う税金です。
（ただし居住していた場合は3000万円特別控除という制度もあるので、払わないでいい場合がほとんどです。）

不動産の場合、分離課税と言って、お給料などの他の所得と合算せずに分離して課税されます。
詳しい税率については国税庁のホームページを見ていただくとして、多くの場合、利益に対して20％程度が譲渡所得税になりますが、14％になる方もいます。

所有期間などによって低税率になる人もいますが、短期で売却する場合には40％の税率になる人もいますので、その点は十分に注意をしておく必要があります。

この不動産譲渡所得税で支払うお金は、もったいないですよね。
そんな時はこう考えてください。
8,999,001円以上のお給料をもらう人の税率は「33％－1,536,000円」なので、それと比較したら税率は低いと思えばよいでしょうし、どっちにしても給料をもらえば税金はかかるんだからボーナスと思えばいい。

こんな感じで開き直ってください（笑）
いずれにしても、不動産を売却したら手元に大金が残ることに変わりはありません。

まとめ

さて、思いつくままいろんなことを書き上げましたが、不動産売却をしようとしたとき、10人いれば10通りの結果になります。一つの絶対的結論など存在しないので、より良い結果になるようにサポートをさせていただきたいと思っています。

金銭はとても大切なものですが、金銭だけでは測れないことがありますし、かといって金銭を全く考えないことなど現代社会においてできるはずがありません。

できる範囲で最高のベストを目指し、自分自身が十分に納得できる結論を導き出せるように、様々なアドバイスをさせていただけたらと思います。

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