『不動産売却査定書』に疑問を感じる事が大切【府中市の不動産屋さん】

その不動産売却査定、信用できますか？

まつだ

昨日、不動産売却の相談をうけているお客様（A様）から、他社（大手仲介さん）の不動産売却査定書をいただきました。
なぜなら、A様は当社に売却を依頼したいので、この査定書はいらないからという理由です。
他社さんの査定書をプロなりに読み取った結果、すごいことがわかりました（笑）
今回はそれについて書きます。

不動産を売却検討する時、不動産業者から提示される『不動産売却査定書』がありますが、
それは信頼できるのかをA様は慎重に検討しないといけません。

なぜなら、ウソやテキトーを含む不動産売却査定書は『実現しないただのゴミ』でしかないからです。

売主になる多くのお客様は不動産知識はありませんので、CM等（広告）でイメージ洗脳を受けた後、依頼先を決めてしまうことが多くなると思います。（これはある程度しかたがない事です。）

そして最も重要なことを書くと、
不動産売却査定書の根拠を真剣に質問するお客様は、ほぼいないのもまた現実なのです。
ということは、『正しくない査定でも』盲目的に信用しているということになります。
つ・ま・り、テレビCM等の効果が凄まじく発揮されているわけです。

ちなみに、昨日A様から頂いた『大手の不動産売却査定書』はすごくいいかげんなものでした。
担当者と所長の2名が説明をしてくれたそうなので、所長太鼓判の査定書ということになりますが、私からすれば、いいかげんで、プロの矜持がないと思える不動産売却査定書でした（笑）
比較する事例物件の選定がおかしいし、評点のつけ方もおかしいのですから、査定結果は、実際よりも超高額になっているというわけです。
しかし！営業マンにとってはラッキーです。
A様がこの査定書はウソと判断できるくらいの知識を持ち合わせていないのですから。

【広告とは企業の情報や商品・サービスをビジネス目的で世間に周知させることです】
みなさんがよく見る『テレビCM』や『SNS広告』などは、多額の費用を投入して、お客様に良い印象を刷り込む活動です。
良いことだけ広告する。
つまり、実際よりも過剰に優良であるということを宣伝しています。
誇大広告は許されん！と思うのですが、バレなければOKなんでしょうね（笑）

お客様の多くは不動産知識がないので、企業イメージで簡単に騙すことが可能です。（本音ですみません。）
一生に数度しかない不動産取引を知識があるふりをした知識のない営業マンに任せるなんて、私にはできません。

私は売買仲介大手に約5年半ほど在籍していましたが、ウソの仕事は自分を曇らせお客様を不幸にすると考えていたので、誰にも文句を言われない環境を創るために独立起業しました。
おかげさまで、私が作成する不動産売却査定に苦言を呈する上司・同僚を消滅させることができました（笑）

結論を先に申し上げますと、不動産知識のない素人は簡単にだますことができます。
『TVCM・ラジオCM』というイメージの刷り込みは、すごいことなのです。

不動産売却査定の『根拠の導き方』を明確に質問できましたか？

まつだ

不動産の査定金額を導き出すためには一定のルールに従って算出しますが、みなさんはその算出方法について、十分に納得できる説明を受けたでしょうか？
また、遠慮することなく質問ができたでしょうか？
　たぶん、質問が分からないと言って、明確に聞いていない人がほとんどだと思います。
明確になってないのに、売却依頼なんかしてしまったら、後で大変なことになるので注意してください。

まつだ

あえて皮肉を言うと、、、。
（ある意味）ご安心を。
だまされていても、みなさんが気付くことは絶対にありません。
なぜなら、営業マンはとても頭が良いので、二枚舌を駆使して説明するし、証拠なんか残さないように細心の注意を払っているからです（笑）

不動産売却で後悔しないためには、、、

• 査定書を用いて、根拠の導き方を論理的に説明してもらいます。
• 論理的に説明してくれればおおむね問題ありませんが、
• そのなかに矛盾があれば、その矛盾の根拠を説明してもらいましょう。
• 売主様にとって、査定金額は、予想価格の結果でしかありません。
• 根拠内容によっては、売却委任を取ることが一番目的になっていることが多くあります。
• 逆も信なりです。信頼してるからこそ、あえて疑うくらいの気持ちで質問をしてみましょう。

売却受託もノルマ数にカウントされます

不動産営業マンには、ノルマがあるので、売却依頼を受託しなくてはいけません。
他社営業マンは、他社と競合するときは、自社の優位性をめちゃくちゃに言いますが、私からすればそのほとんどがウソばっかりです（笑）
『私が銀行系大手不動産仲介会社に在籍していたとき、大手に在籍していたことに優位性を感じたことはたったの一度もありませんでした。』ただし、一つだけ優位だった点は銀行員で頭が良い人だと勘違いされたことがあるくらいです（笑）

売却委任をもらうために「不動産売却査定書」は必須の営業ツールになります。
数年前までは、査定書として本質的な部分だけでしたが、最近の査定書は広告もセットになっていて、無駄にページ数が多くて読むのが大変です（笑）

無駄にページが多いので重要な所に目が行かないことになります。

大手の『45ページの不動産売却査定書』の正体はただの『営業ツール』

不動産査定システムがほぼ勝手に作ってくれて、営業マンのノルマ達成に都合よく内容を変えられる、売却委任受託のための必須アイテムに進化を遂げ、本来の『不動産売却査定書』ではなくなったようです（笑）

悲しいことに、この査定書を作った大手の所長と部下の営業マンは、査定の根拠（なぜそういった査定価格になったのか）を、細かく説明できないようです。
（している雰囲気を作るだけです）

もし、売主になる人が、査定のプロセスについて細かく質問をしたら、大変なことになります。
査定根拠が矛盾だらけなので、信頼できない査定であることがわかってしまうからです。
だけど、営業マンはそんなことを気にしません。
そんな質問ができるお客様はほぼいないのです。（→質問するための基礎知識がないからです。）

仮に質問されたところで、いくらでもごまかしはできるのです。（→お客様に基礎知識がないからです。）
だって、大卒の営業マンと大卒老獪な所長の頭脳はキレッキレなのです。

つまり、不動産売却査定の正体というのは、無知なお客様を会社のCMイメージで刷り込んで、信頼できると錯覚させて、一サラリーマンのノルマのため、会社の業績のために委任を取るための「薄っぺらい信頼をちりばめた紙っぺら」と言っても良いかもしれません。

あまりに劣化が激しい不動産仲介の営業マン。不動産売却査定はお客様のためになるのか？

私の経験上、多くの不動産売却査定書はお客様のためにはなっていない気がします。なぜなら、ウソばっかりだからです。

お客様の中には、高く売れることが一番の目的じゃない、という人が少数ながらいらっしゃいます。
こういう方の場合、何を最も大切にしているのかを確認し、お客様自身が十分に理解と納得ができるお取引ができるように最大限勤めるのが、我々宅建業者（不動産仲介会社）の責務であるはずです。

■昨今のビッグモーター問題
■建物が傾いた三井のマンション問題（データ改ざん）
■数年前の大手不動産仲介会社の囲い込み問題。
　どれも大手が率先してやっていたことです。

しかし、、、、。
悲しいかな「のど元過ぎれば熱さを忘れる」という諺のように多くの人がこういった不正をした企業を忘れてしまうのです。そして、テレビCM等で再洗脳されて、また元の木阿弥になってしまうわけです。

私は不動産仲介業界に生きる人間として、そういった不正を行ってはいけないと思いますし、自分のビジネスにつながらなかったとしても、プロとしての矜持を持って対応すべきだと思っています。
周りがズルいことをするから、私もズルをしないと勝てないと思って、悪いことをするような人は、不動産業界から去ってほしいと思っています。今すぐ足を洗ってほしいと思っています。

信頼できない人に不動産売却を任せるほど不幸なことはありません。

先輩や上司から、脈々と受け継がれる売却委任を取る目的だけになった不動産売却査定。
後輩が受け継いでいき、ウソ査定をしたとしても売却委任を取れば勝ち組となれる会社がたくさんあります。

最初から自分たちの売上ノルマを優先して考えて、お客様を体よくだまして利益を得ようとする輩は後を絶つことはありません。
一旦、いなくなったとしても、後から後から湧き出るように現れてくるのです。
なぜなら、ノルマ思考があまりに強いからです。

ノルマ思考（人事評価）⇒　真実を知らせずに（言わないウソも使って）強引な営業をする⇒　お客様が気がつかなければ損させても構わない⇒　売上アップ⇒　会社と自分が儲かる⇒　自分の評価が上がる⇒　さらにノルマが上がる⇒　いつか限界が来て不正をしなくては達成できなくなると理解する⇒　常時、ばれないようにウソをついてノルマ達成を実行する⇒　元に戻るを繰り返す⇒　それが企業風土となる

私が大手をやめて独立起業した理由の一つには、こういった風土があることや、その時の都合で上司から体の良い査定内容に改ざんをするように指示されることがあるからです。
一般の方は情報が少ないため、そういった真実に気がつくことはできないのです。

不動産売却でわからないことがあれば、正直な当社へ相談するのも一手です。
ちなみに、当社はしつこい営業は一切ありません。
性格的にそれができないし、そんな労力もかけられないからです（笑）

おかげさまで当社は起業11周年（あと約1ヵ月）となりました。
これからも襟を正し、お客様の利益を一番に考えられる業務をして行きたいと思っています。