東京23区のマンション価格『億ションだらけ』は間違い

マンション価格の「平均値」と「中央値」

東京23区の新築マンションは、2023年平均価格で1億円超えが続いています。
普通のサラリーマンでは手が出ないほど価格が上がっています。

その一方で、8月の新築マンション販売実績（東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県）は前年同月比50％減だったようで、供給が少ないことが、価格上昇に寄与している可能性もあります。
また、マンション価格の「中央値」は8000万円台となっております。

『平均値』と『中央値』似ているようで全く違う指標なので、知っておくと便利です。

不動産経済研究所（東京都・新宿区）の発表では、
2023年の東京都23区の新築マンション平均値は1億1400万円となりましたが、中央値は8200万円でした。

あれ？おおむね3,200万円も差があるのは何故なのでしょうか。
本当の実態はどうなのでしょうか。

（例を記載します）
【平均値の計算】　1,1,3,3,3,3,100　全部足して7で割ると、　平均値は『15.8』
【中央値の計算】　1,1,3,3,3,3,100　真ん中の数字なので、　中央値は『３』
このように、一つの数が突出しただけで、平均値はまったく意味をなさないことが分かります。
つまり実態は、平均値よりも、中央値のほうが実態を反映していそう、ということになりそうです。

東京23区の一部には、80㎡くらいのマンションが3億円、5億円、というのが普通にあるので、そういった分譲マンションが供給されたタイミングでは、平均値がググっと高くなるわけです。
こういう計算のトリックを使って、不動産価格の説明が現場で行われており、実態と全く乖離しているわけです。
バブル期でも超高額マンションが全体に占める割合は今よりとても少なかったので、2023年ほど平均値と中央値に差はありません。

富裕層のマンションシフトが平均値押し上げの要因

超高額マンションが増えた理由については、
①富裕層需要が戸建てから駅近マンションへ移っていること
②海外投資家からみた安全な投資先
としての需要が高くなっていることが背景にあります。

その他にも、建材費の高騰、高齢化に伴う職人不足、極めつけは「働き方改革（残業禁止令）」です。
これらによって、あらゆる費用が高くなり、それが価格となって負担が大きくなっているのです。

昭和の流行語である「住宅すごろく」が示す通り、
かつては戸建てを構えることが成功の象徴でしたが、今は都心タワーマンションなどに代わっていきました。
現在は住宅購入を資産運用の一環と考える人が増え、売却を前提とした住宅購入も増えています。
高齢者になってより便利な立地に生活の場を移す富裕層は多く、セキュリティーや買い物などの利便性が、都心駅近マンションのほうが有利と考えている人が増えています。

あわせて、超高額マンションは開発に時間がかかるので供給数が少なくなりました。
供給が少なくなれば価格が上がるのは市場の理屈です。
そのような理屈もあり、高額マンションの人気が続く限り、平均値がますます上がり、中央値と差が開くわけです。

23区以外のマンション相場は？

23区以外のエリアに目を向けてみましょう。
不動産経済研究所様の調査によれば基本的な傾向は同様ですが、都下や東京都以外の広域に広げると地域差が表れてくるようです。

大阪市、福岡市は23区と同様に平均値が上がり、中央値との差が開いています。
いずれも市中心部のマンションの人気が高く、戸建て需要が強い名古屋市などは、戸建てとマンションの販売競争で、マンション価格の上昇が抑えられるので、平均値と中央値の差はあまり広がっていないようです。

中古マンションの場合も、地域による違いがあり、中古市場全体では平均値と中央値の差は規則性がありません。
同時期に分譲される新築マンションは面積、間取り、設備などが均一化されますが、中古はその他築年数もバラバラのため条件がバラバラのため、同じようにならないのです。
売却査定をする宅建業者も四苦八苦です（笑）

しかし、あるエリアだけは新築と同様の動きを示します。
そのエリアは東京都心6区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区、文京区）です。
6区のエリアの中古マンション価格の平均値は1億円を超え、中央値の細かいデータはありませんが、平均値との差は新築と同様に広がっているようです。そのような要因はこの6区のエリアでは値上がりを期待する投資需要が市場を支えているからです。

自宅を購入する人は「収入や貯蓄に見合う物件か」を見極めましょう

新築、中古とも都心へ近づくほど、自分が「この家に住みたい」という実需とは、かけ離れた要因が価格を左右します。

つまり、投資需要です。

今のマンションは実需と投資需要などで異なる市場が混在しており、全ての物件を同じように考えることはできません。
実需はプライスレス。
多少高い値段であっても購入する意味を見出すことができますが、
投資の場合、利回りが低ければ購入する意味がありません。

中央値（の価格）も必ずしも実態を正確に反映しません。
市場実勢を示す指標が不透明になりつつあるなか、マンション購入を考える人は、あやふやな相場観よりご自身の収入や貯蓄に見合う物件なのかを見定める姿勢がより大切です。

これからご自宅を購入する際のあくまでも１つの指標に「平均値」、「中央値」といった指標も参考になるはずです。