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※任意売却とは、不動産を売却する際に、住宅ローンを完済できない場合でも、債権者などの承諾を得て抵当権を抹消し、不動産を売却する方法です。
- 府中市の戸建ての売却相談
- 住宅ローン残高は約4,800万円
- 想定売却価格は約4,400万円
- 売却代金だけでは住宅ローンを完済できない状態
- 保証会社等との調整により、任意売却で抵当権抹消に応じてもらえた
- 売却後に残った債務は、無理なく月々返済していく形になった
「住宅ローンが4,800万円残っています。家を売って再スタートできますか？」
今回ご相談いただいたのは、府中市に戸建てを所有されている方でした。
売主様にとって一番の不安は、「住宅ローンを全部返せないと、この家は売れないのではないか」ということでした。
単純に計算すると、売却価格より住宅ローンのほうが約400万円多い状態ですし、別途、諸費用もかかるので、普通の売却では住宅ローンを完済できるとは考えられません。当然のこと、所有権移転ができないため、事実上、売買はできないことになります。
しかし……。
住宅ローン残債より、売却価格が低くても、売る方法はあります
住宅ローンが残っている不動産を売却する場合、売却代金などで住宅ローンを完済して抵当権を抹消しなくてはなりません。
しかし今回は、住宅ローン約4,800万円に対して、想定売却価格は約4,400万円なので、完済できる見込みがたちませんでした。
こういった状態を「オーバーローン」といいますが、私はこの時点で、「売れない」という判断をしないことにしています。
まず最初に最低限確認しておくべきは以下のことです。
- いくらで売れそうなのか、現地の状態を確認（訪問査定）します
- 住宅ローンはいくら残っているのか
- 売却すると、どの程度の債務が残りそうなのか
- 債権者が任意売却に応じる可能性があるのか
任意売却で進めることになりました
もし、競売になった場合、売却価格は、市場価格の約半分程度になる可能性がありました。ですが、任意売却になれば市場価格で売れるようになります。つまり、借金がより多く返済できるということになるわけです。
今回売却をしたとしても、住宅ローンを完済できないと考えられましたが、関係先との調整をはじめ、債権者側の承諾を取ることができたため、任意売却として売却を進めることになり、抵当権を抹消してもらえることになりました。
これによって、住宅ローンが売却価格を上回っている状態でも、不動産を売却する可能性ができました。
売却後に返済できない『住宅ローンの残り』はどうなるのか？
任意売却をしたからといって、残った借金が自動的になくなることはありません。今回のケースでは、売却後に債務（返済するお金）が残りましたが、保証会社との調整によって、売却後に残った債務については、月々無理のない金額を返済していくことで対応してもらえることになりました。
これによって、不動産を手放した後も、現実的な返済方法を考えながら生活を立て直していくことができるようになりました。
任意売却は、「家を売ること」だけが目的ではありません。
一番の大切なことは、売却した後の『生活を再建できるよう』に考えて、手続きを進めるものです。
もっと早く相談すれば、、、。選べる方法が増えることがあります
住宅ローンの返済が苦しくなると、「もう少しがんばれる！」「銀行に連絡するのが怖い…」と、放置する人がいます。
この対応はおすすめできません。
なぜなら、時間が経つほど心理的に追い詰められ、解決する手段も減り、住宅ローンの滞納が続くと、競売へ進む可能性があります。
だからこそ、
まだ返済できている状態であっても、ちょっとまずいかもしれない、、、と感じたら、早めに相談することが大切です。
任意売却をするかどうかは、相談をした後で、冷静に考えればよいのです。
この事例で一番大切だったこと
今回の住宅ローン残高は約4,800万円。想定売却価格は約4,400万円。
数字だけを見れば、「住宅ローンを完済できないから売れない」と思ってしまうケースでした。
しかし、そこで諦めずに考えました。
その結果、任意売却として抵当権抹消の承諾を得て売却し、残った債務については月々返済していく形にすることができました。
もちろん、すべての方が同じ方法で解決できるわけではありません。
債権者、住宅ローン残高、物件価格、滞納状況、収入などによって対応は人それぞれに変わります。
だからこそ、自分だけで、「もう売れない」と決めないでほしいのです。
住宅ローンの問題は、早く確認するほど選択肢を残せる可能性があります。
住宅ローンが残っていて、家を売れるか不安な方へ
「売却価格より住宅ローンのほうが多い」
「返済が苦しくなってきた」
「滞納してしまった」
「競売になる前に何とかしたい」
まず現在の住宅ローン残高と不動産の査定額を確認することで、進められる方法が整理できます。
慌てることはありません。しかし、ゆっくりもしていられません。
どんな状況になっても慌てたらだめです。冷静に落ち着いて、まずは良き相談相手を見つけることが大切です。
任意売却をするかどうかを決めていない段階でもご相談いただけます。
みなさまの悩みに寄り添って、「2004年」からの業界経験をフル活用しています！
売却するか決めていない段階でもご相談いただけます。
まずは現在のお悩みやご希望をお聞かせください。
不動産売却相談
販売方針を見直し、当社での販売活動に切り替えた後、1.5億円から1.8億円で成約した実例もあります。
相続・空き家の相談
相続した実家、空き家、共有名義など、すぐに決めにくい不動産の相談はこちら。早めのご相談がおすすめです。
売却前に確認したいこと
価格、住宅ローン、税金、住み替えなど、売却前に確認したいことをまとめています。
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不動産売却・購入・相続で気をつけたいことを、代表の松田が本音で書いています。少し雑ですが、笑って読んでいただけるとうれしいです。
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