住宅の容積率緩和廃止へ・東京都中央区【府中市の不動産屋さん】

東京都中央区で、1993年から続けてきたマンションなどの住宅建設における容積率の緩和制度を廃止する方針が固まったそうです。
中央区は人口が増えインフラ整備が追いつかないこともあり、人口流入抑制に舵を切ることになりました。
＼(◎o◎)／！おぉ～！！これはすごい。

マンションの容積率緩和がなくなると、建物の延べ床面積が今までより小さくなります。
マンションなど共同住宅の場合は、共用の廊下や階段、エントランスホール、エレベーターホールなどが容積率算定上の延床面積から除外されていました。
また、地階の容積率不算入において、住宅そのものの用途ではなくてもトランクルーム、管理人室、廊下、階段、設備室などが緩和の対象になってました。
つまり、
住戸部分＋エントランス＋廊下＋その他等で、容積率の使用率が100%までだったのが、
緩和の恩恵で住戸部分のみの容積率の使用率で100%までＯＫになっていたのです。
ということは、住戸部分＋エントランス＋廊下＋その他等で、容積率の使用率が120%くらいまでＯＫだったというイメージなのです。

今までは容積不算入の恩恵を受けていた分、エントランスなどは広く豪華に作られていたし、さらに各住戸がゆとりを持って建築されていました。
今回のような緩和廃止となると、ゆとりある共用スペースが作れないので、住戸にもその影響をきたすため、より狭く高い価格になると思います。
だったら、豪華なエントランスなんか必要ない！なんてことになるかもしれません。

それではマンション開発業者の視点で見てみると、今まで1棟100住戸のマンションが建築できたのに、1棟80住戸までしか建築できないという事になると、20住戸分売上（利益）が減ります。
つまり、その分利益を上げるために何かを考えなきゃいけません。
例えば、土地の仕入れ値を下げる（土地相場が下がる）ことや、建築コスト削減（品質を落とす等）が考えられます。

建築コストについては職人の給料減額とか、材料仕入を安くするとか。
そうなると、下請け業者は火の車になります。
土地を安く仕入れたいとなれば、土地所有者が良い顔をするわけがありません。
土地仕入値が安くならなければ、建築業者は、その分、新築マンションの分譲価格を上げることも考えないといけません。
いずれにしても採算性が今までより悪くなるので、新築マンション分譲業者としては、頭が痛い問題だと思います。

とりあえず今のところ、容積率緩和廃止は中央区だけですが、他の区や市町村にもだんだんと広がっていく事が予想されます。
一方でホテルなどの宿泊施設や商業施設などでは、容積率の緩和を進める方針なので、人口増を抑制しつつ、都市の活性化は目指すという事らしいですね。さすが、中央区です（笑）

【参考】府中市には「25m第2種高度地区」というのがあります。

高さ制限「25m」が定められていない時の「第2種高度地区」では、真北方向から『斜線の中』に収まってさえいれば、理論上、高さ100ｍであっても建築が許可されていましたが、25ｍという指定が加わったため、建築できる高さ上限が25ｍになったのです。
これも規制を付加されたことになりますね。
いずれにしても、中古マンションには追い風ですね。

というお話し、、、。