都民公開セミナー行ってきました。【府中市の不動産屋さん】

今日は東京都宅地建物取引業協会が主催する都民公開セミナーに行ってきました。今回は、前回よりも人が少なかったように思います。

で、いろんなお話しが聞けたのですが、なるほどと思ったのがコレです。
「手付金なしの売買契約の締結。」私は今まで手付金なしの契約をしたことがありません。理由は当然あるのですが、今日のこの場で、手付金がなくても契約締結OKと明言されるとは思っていなかったので、目からうろこでした（笑）。
もちろん良い事ばかりではありません。
手付金がないのに契約をするとどうなるかというと、売主様も買主様も「手付解除ができない。」ので、これはそれなりのリスクが内包されていることになります。

不動産売買契約をすると、下記のような解除条項があります。
１．手付解除
２．引渡し完了前の滅失・毀損による解除
３．融資利用の特約による解除
４．契約違反による解除
５．瑕疵の責任および瑕疵による解除
一般的には、この5つの解除条項があります。

さて例題です。
前提条件として、
売買価格　4,000万円
手付金　100万円
融資希望額　4,000万円
違約金　売買価格の20％と規定した不動産取引のとき

上記１．の場合、
本来、買主は売主に手渡した手付金（例：100万円）を放棄して契約解除ができ、売主は預かった手付金と同額を上乗せした金銭を支払って契約解除ができるのです。今回の場合は、手付金がないのでこの条項は適用されません。
上記２．の場合、
地震などの災害により建物や土地が大損壊して、売主が修復できないほどの状態だと、売主は手付金（例：100万円）を買主に返金して契約を解除することができます。
上記３．の場合、
買主の融資希望額4,000万円がローン不承認となった場合、買主は契約を解除して手付金（例：100万円）を返してもらえます。
上記４．の場合、
売主買主どちらかが契約違反をしたら、物件価格の20％（例：800万円）の額を、支払い済みの手付金を考慮して、相手方に支払って解除になります。
上記５．の場合、
引渡しから3ヶ月以内に通常備えているべき性能を満たしていない（瑕疵）があった場合、買主は、損害賠償又は解除ができます。

つまり、手付解除ができないということは、かなり高額な支払いをしないと解除できない可能性があるという事なのです。この状況は通常は別になんてことはないのですが万一の事考えるとリスクになると思います。その事を売主と買主が、充分に理解して契約をするなら問題はありません。

他にも、いろいろとためになる事聞けました。あらためて研修はとても大切だと思います。