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境界標がない、どうする?【府中市の不動産屋さん】

は~い、こんな芸術的な図を書いてみました。
ある意味、ピカソに勝ったかもしれません(笑)


この物件の前面道路(D点のところ)は、道路台帳によると幅員4.01m。
ここの道路は、以前42条2項道路(もともと4mないけど、道路として認定されている道路のこと。建物を建替えする時はセットバックします、という約束をしている。)です。

B,C,D点は境界標があり、隣接地のマンションを建築する際に境界立会確認書を作成しているらしいので問題ないと考えられますが対象地の所有者様がそれを紛失しているようで、かつ記憶がほとんどないようです。ということでエビデンス(証拠となる書類)がない(--;)。

道路査定はD点を含むマンションの敷地については完了していますが、A点については境界標がなく、前面道路幅員も明確になっていません。
数年前にE・F建物が建築されたので、建築計画概要書(建物)が市役所に保管されています。
その建物と道路の図面には、前面道路が4mと記載されていますが道路査定は未済です。

建築指導課としては、このD点とE・F建物までの幅員は4mあると考えられるため、現況幅員は4mあるだろうと判断し、1項1号道路としてこの道路を認定したとの見解でした。

で、将来セットバックの可能性はないですかと確認をすると、建築指導課としては3.61m~4.01mで認定をしている。そのため、建築指導課としては道路幅員は4mであろうという見解だがセットバックが将来発生する可能性がないとも言い切れないとのこと。となると対象地の地積が減ってしまうこともなくはない。
う~む、どうなってんじゃ。

道路管理課によると「D点を含むマンション敷地の道路査定(道路と民地の境を明確にする査定)」は終わっているがA点に関しては、終わっていない。そのため、状況から判断すると推定4mあると言えるが、実際に4mあると確定はできない、とのこと。
となると将来的にセットバックが生じてしまう可能性を全否定できない、、、という見解。
大切なのは、建築指導課と道路管理課の取扱いが違うので、一緒くたに判断できず総合的判断となる点。
今回の対象地は、0.2㎡程度地積が減少した場合、住宅ローンが組めなくなるという問題点もある。

そして、これまた問題なのが民民査定(個人対個人の土地境界を明確に査定すること)。対象地左側のお家との境界(A点)が明確でない為、ここがトラブルになる可能性が内包しています。
お~こわっ!

少しの差で、資産が大目減りするため境界の位置はとっても大事なことです。頑固な人が隣地だったらもめる事必至です。
ということで、こういう時こそ専門家に相談が必要となります。
専門家の家屋調査士に判断を仰ぐと、建築計画概要書の幅員表示は正確ではない場合もあるそうで、測量をしておいた方が間違いないという意見で、へたすることもあり得るそうです、、、。

もしも推定で不動産取引を行った後に、その推定が間違っていたなんてことが発覚した場合、購入された方の不動産の資産性が著しく下落してしまう可能性があるので、そのような取引はしたくないわけです。
ということでおなじみになりますが、測量して境界標を設置して引き渡してもらうを条件として不動産売買契約を締結することになりました。ぱちぱちぱち。もちろん住宅ローン特約付きです。

境界標がない場合「推定ここで問題ありません」と言っても問題ないくらいの大きさがある土地であって、購入する方がそのリスクを理解してくれている上で、不動産売買取引になるのであれば大きな問題にはなりませんが、そうでなければしっかりと問題を解決したうえで、不動産売買をするのがベストです。
ということで、さっそく測量着手依頼です。

不動産は案件によって個別対応だから、ホント複雑です(笑)
安心は、自分から行動して解決すべし!(笑)

最後までお読みいただきありがとうございまっす。

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