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不動産の任意売却とは・・・。【府中市の不動産屋さん】

府中市『不動産 売買・終活・相続の先生』が綴る本音満載ブログです!

競売。
任意売却。

こう言った言葉は、怖そうなイメージをお持ちの方が多いかと思います。
今回は、不動産の任意売却(任売・にんばい)について書いてみました。

任売(=債務整理)とは・・・
住宅ローンの支払いが大変になってしまったけど、他にも固定資産税等、管理費、修繕積立金etc…いろいろあるし、やりくりが大変で困った、、、。一旦このお金の返済をリセットしてスッキリしたい。
そんな時に行う不動産の売却方法が「任意売却」です。

多くの皆さまが金融機関から住宅ローンを借りて不動産の購入をしておりますので、住宅ローンが完済できない場合、別の第三者に所有権移転ができないのです。
つまり、不動産の売却ができないことになります。

そこで金融機関と相談し所有権移転ができるように残債が残っている状態であっても抵当権を抹消してもらうのです。
抵当権が抹消されたと同時に不動産の所有権を移転した後は、いままでの住宅ローン返済は「無担保ローン」に変更されるのです。

【任意売却のメリット】
・引越し費用が、不動産売却代金の中から捻出できます。
・返済しきれない金額は、物件引渡し後、分割で無理のない金額で返済ができるようになります。
・その他費用も基本的に不動産を売却した代金ですべてまかなうため、別途に費用がかかるようなことがありません。

買主様に不動産の所有権移転をするためには、抵当権抹消証明書が必要になるわけですが、売却代金が残債価格を下回るケースなどで住宅ローンの完済ができないと、金融機関から「抵当権抹消証明書」を発行してもらえません。そうなると実務では所有権移転ができないため不動産売買を行うことができないことがあります。

ですので、困っている皆様がまず最初にすることは、借入をしている金融機関に困っている現状を説明して、住宅ローンの返済方法について条件変更の相談をすることです。返済方法が変わり、返済が楽ちんになり、今のお住まいに住み続けることができるかもしれません。

しかし、それでも厳しいとなったら、いよいよ不動産の任意売却をお勧めします。
税金・住宅ローン未納などで、その不動産を差押をされると、いつまでに支払いをしてくれないと、競売(入札)しますよ、という通知がなされます。競売(強制売却)され、売った代金で返済してもらうよ。ということなのです。
競売(強制売却)ですから、市場価格よりもかなり安くしか売れませんし、残りの残債額については当然に返済義務が残ります。(詳しくは、別途ご説明いたします。)

不動産の任意売却は、通常の売却のように、より高く売るための方法で、競売になる前に売却をし、その売却代金を住宅ローンの返済に充てる方法です。
売却時に係る諸費用は、全て売却代金の中から工面されるため、所有者様は別途にお金を準備する必要はありません。

例えば、
売れる金額が2000万円で残債額が2200万円(※わかりやすくするため諸費用は考えません)だとしましょう。
通常の売却であれば、登記費用、仲介手数料、引っ越し代も準備できませんし、200万円の返済義務も残るわけですが、任意売却なら2,000万円の売却代金であったとしても引越しができるように調整が出来ますし、諸費用の支払いもできます。そして、物件引渡し後は、無理のない返済計画で返済を開始できるのです。
これが不動産の任意売却(=債務整理)という方法です。

任意売却をするためには、金融機関との折衝、買主様との折衝や引越先の手配などいろいろと手間がかかるのでなかなか一筋縄にはいきませんが、まずは一人で悩まずプロの手を借りることが最も簡単に安心できる方法です。
具体的な販売計画がわからなければ、金融機関も相談に乗ることが難しいので、一連の流れを全て当社でサポートいたします。
あまり難しく考える必要はありませんし、過度な不安も必要ありません。
皆様が思っているよりもシンプルな手続きです。

1.まずは、住宅ローンを利用している金融機関に相談してください。
2.それでもダメであれば、わいわいアットホームまでご連絡ください。すぐに解決へと導きます。

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