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マンションは登記簿面積50㎡(以上と未満)で税金が違います【府中市の不動産屋さん】

壁芯、内法、登記面積の関係

マンションの税金のお話しをしたいと思います。

●固定資産税と都市計画税(以下「固都税」)は、不動産を所有している人に課せられる税金です。
1月1日に不動産を所有している人に対し、その4月に年度の税額が決定し、5月頃に納付書が郵送されてくるという仕組みです。

毎年かかる固都税の課税基準はどうなっているのか興味ありますよね。
マンションの固都税は、登記簿床面積に加えて「共用部分などの面積も合算した面積」を基準として課税されています。
一例では、バルコニー、集会室、電気室などの面積が含まれます。
例えば、購入したマンションが、販売チラシでは「70.12㎡」だったとします。(上図参照ください。)

一般的には、この「70.12㎡」は壁芯面積の表示ですから、
登記簿面積(内法面積)は「67.25㎡」という風にちょっと小さくなります。
ところが!
購入した翌年に郵送されてくる固定資産税納税通知書を見ると、
課税対象床面積は「82.54㎡」というようにバルコニー面積を含んだ床面積に対して課税されます。
※マンションによっても異なりますので、一例という事で、、、。

【豆知識】
マンションの場合、建築基準法で建築確認申請する時は「壁芯」で測定し、
不動産登記法で登記申請をする時は「内法」で測定します。
※ちなみに木造の一戸建ての場合、登記は「壁芯」で測定します。
頭がこんがらがるよね(笑)

悩む

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次に、住宅ローンです。
住宅ローン控除の適用要件の一つに「登記簿面積が50㎡以上」というものがあります。
インターネットとかで物件を探して50㎡以上あるから住宅ローン控除の適用を受けることができる!と安易に考えてはいけません。
というのは、あくまで登記簿上の面積が50㎡以上だからです。
販売チラシに書いてあるのは、登記簿面積(内法面積)ではなく、それよりも大きい壁芯面積(壁の中心から内側の面積)となっている事がほとんどなので、販売チラシで50㎡の物件は、登記簿上では47㎡程度が多いかと思います。
そうなると、住宅ローン控除の適用を受けることが出来ないというわけです。

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次に、登録免許税です。
登記面積が50㎡あるかないかでこんなに違います。
固定資産税評価額が2,000万円の物件を購入した場合、所有権移転登記費用は、建物だけで34万円の減税!
(細かい適用要件がたくさんあります。)
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次に、不動産取得税です。
この税金は都道府県が課税する税金で「固定資産評価額に記載された価格×3%」で計算されます
(平成30年3月31日まで)が、建物部分の税金は最大0になります。
(細かい適用要件がたくさんあるので、注意が必要です。)
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その他にも適用要件がたくさんあるのですが、
多くの税制優遇の適用要件が登記簿面積50㎡以上という要件を満たすことが条件なので、その部分は特に注意しましょうね。
※税法は、一般的な情報提供しかできません。
詳細は必ず税理士か最寄りの税務署へご確認ください。

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