セットバックのお話し【府中市の不動産屋さん】

土地や一戸建ての購入を検討する時、「セットバックが必要」と記載している物件を見ることがあります。

セットバックとは、
幅員4mに満たない道路はいろいろと不都合があるので、
将来的にあなたの土地の前面部分の道路幅員を広げる協力をしてね。という意味だと理解してください。

語弊を恐れずに言い換えると
（１）あなたの土地の前面『現存する道路』は、建物建築を認める幅員4mに足りてないけど『個人の土地（SB部分）』は、今のところ自分の土地として利用して構いません。」
（２）将来、建物を建替える時は、道路中心線から2m後退した位置『個人の土地（SB部分）』までは、道路部分として提供してくださいね。約束ですよ。」
ということです。

セットバックをする理由は、日照や風通し等の確保、緊急車両の通行路確保、火災消火活動の妨げにならないように等、地域の安全のために必要な幅員を確保することが重要だからです。（その他にもさまざまな理由があります。）
裏路地の細い道路で、道路幅の見た目が凸凹しているところなどがセットバック（SB）が必要な道路です。

セットバックが必要な道路は「建築基準法第42条第2項道路」といった名称です。
自分の土地なのに「なんで道路に提供しなきゃいけないの？」と思うかもしれません。

その気持ちは理解できますが、街という財産を後世に残していくためには必要な事（事業）なのです。
売り出されている土地で
・セットバックが必要（対象土地にセットバック面積含む）
・セットバック済み（対象土地にセットバック面積含む）
・セットバック済み（対象土地にセットバック面積含まない）＋別途私道負担（セットバック済み部分）
等が一般的です。

例えば、
土地100㎡（セットバック面積（道路提供部分）20㎡含む）
建ぺい率・容積率が、40％・80％の場合、
有効宅地面積は80㎡になります。

〈ポイント〉
セットバックが必要ない土地100㎡なら、
1階40㎡2階40㎡合計80㎡の建物が建てられますが、
セットバックを考慮しなくてはならない土地の場合、
有効宅地面積は80㎡なので、
1階32㎡2階32㎡合計64㎡までしか建築ができません。

建替えをしないうちは、セットバック部分は自由に敷地利用できるのですが、建替時に、セットバック部分を道路として提供しなくてはいけない為、将来はセットバック部分を利用できなくなります。
つまり建替えをするまでの「期間限定の利用権」と言えなくもないでしょう。
（正確にはちょっと言葉が違うのですが、、、。）

きっと100、200年後には全ての道路がセットバックされ、幅員が確保されたきれいな道になるんだと思います。
そうやって時をかけて、歴史を刻みながら、少しづつ街並みが完成されていくなんて、ある意味ロマンチックでもあります（笑）

が、現在そういった土地に住んでいる人からすると、うれしい話しではないのかもしれません、、、。