セットバックのお話し【府中市の不動産屋さん】
土地や一戸建ての購入を検討する時、「セットバックが必要」と記載している物件を見ることがあります。
セットバックをする理由は、日照や風通し等の確保、緊急車両の通行路確保、火災消火活動の妨げにならないように等、地域の安全のために必要な幅員を確保することが重要だからです。(その他にもさまざまな理由があります。)
裏路地の細い道路で、道路幅の見た目が凸凹しているところなどがセットバック(SB)が必要な道路です。
セットバックが必要な道路は「建築基準法第42条第2項道路」といった名称です。
自分の土地なのに「なんで道路に提供しなきゃいけないの?」と思うかもしれません。
その気持ちは理解できますが、街という財産を後世に残していくためには必要な事(事業)なのです。
売り出されている土地で
・セットバックが必要(対象土地にセットバック面積含む)
・セットバック済み(対象土地にセットバック面積含む)
・セットバック済み(対象土地にセットバック面積含まない)+別途私道負担(セットバック済み部分)
等が一般的です。
例えば、
土地100㎡(セットバック面積(道路提供部分)20㎡含む)
建ぺい率・容積率が、40%・80%の場合、
有効宅地面積は80㎡になります。
〈ポイント〉
セットバックが必要ない土地100㎡なら、
1階40㎡2階40㎡合計80㎡の建物が建てられますが、
セットバックを考慮しなくてはならない土地の場合、
有効宅地面積は80㎡なので、
1階32㎡2階32㎡合計64㎡までしか建築ができません。
建替えをしないうちは、セットバック部分は自由に敷地利用できるのですが、建替時に、セットバック部分を道路として提供しなくてはいけない為、将来はセットバック部分を利用できなくなります。
つまり建替えをするまでの「期間限定の利用権」と言えなくもないでしょう。
(正確にはちょっと言葉が違うのですが、、、。)
きっと100、200年後には全ての道路がセットバックされ、幅員が確保されたきれいな道になるんだと思います。
そうやって時をかけて、歴史を刻みながら、少しづつ街並みが完成されていくなんて、ある意味ロマンチックでもあります(笑)
が、現在そういった土地に住んでいる人からすると、うれしい話しではないのかもしれません、、、。
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