事業用定期借地はなかなかのもの【府中市の不動産屋さん】

土地が大きければ、売るだけが能ではありません

不動産を処分しようか迷っているとき、売るばかりが能ではありません。
以前、自宅を賃貸に出したいというご相談を受けたお客様には、以下のようなアドバイスをしたことがあります。
・現況賃貸にできる間取りなのか
・立地として将来性があるのか
・賃貸オーナーとしてのリスクは許容できるのか
・貸し出す前に修繕等の費用がかかるのか、など、いろんな観点から検討すべきことがあります。

ケースごとに、売却と賃貸の良さを説明しましたが、お客様に時間がなかったので、詳しいお話しはできませんでしたが、次にお会いする時には、お金の持ち出しをせずに、人に貸して、将来その土地が手元に戻ってくる方法をご提案してもいいかなと思ったりもしています。

それが事業用定期借地契約です。

現況建物がある場合には、現況で貸出し、建物解体は賃借人負担とするか、建物をオーナー負担で解体してから引き渡すかなどの検討は必要になります。

所有されている土地が100坪以上と大きいので、スピーディーな処分方法は一括で法人に買い取ってもらうという方法ですが、そうすると土地を手放さなければなりません。
もしも相談者が現在のお住まいに思い入れがなかったとしても売却することで将来不安を感じられるのは、私も嫌ですから、オーナーの賃貸リスクを低くした上で収益を享受できることが良いと思ったわけです。

では、事業用定期借地のメリットを見てみましょう。 

事業用定期借地のメリット

・契約期間は10～30年
　（契約満了後、合意があれば再契約できます）
・一定の賃料収入がある上に、土地は将来必ず返却されます
・実質地代利回りは、戸建住宅の借地権より高いことが多い
・前払地代がもらえると税務上有利になる
・契約期間満了後の立ち退きリスクがない
等があげられます。

建物管理リスクがありません

建物ありの賃貸経営をする場合、建物の経年劣化によるメンテナンス等で費用発生がありますが、土地の借地契約では、賃借人が建物を建設して管理をしますから、建物の管理リスクはありません。
これは結構うれしい話しです。

建築協力金

土地オーナー様が、土地借主から建築協力金（銀行から融資を受けず、土地借主からお金を借りて建物を建築する）を収受し、オーナーが建物を建築する場合には、税制上の減価償却費を計上できるといったメリットもあります。
その場合は事業用定期借地ではなく定期借家になります。

賃借人から契約解除ができるけどできません。

事業用定期借地契約は、他にもメリットがあります。

それは、賃借人から契約解約はできません。
つまり、契約期間は一定の賃料がずっと入り続けるのです。
（賃借人が債務不履行をする事もあります。）

事業用定期借地契約書の中に特約を記載すれば、賃借人からの解約もOKにすることはできますが、そういう記載をすると依頼者のメリットがないので、その場合は、下記のような特約はおすすです。

「賃借人から契約解除はできませんが、賃借人が次のテナントを見つけて転貸することは可能です。」

どうでしょう。なかなか悪くないと思います。
売るばかりが能ではないと思った人いませんか。
他にもメリットなどがありますが、とりあえず省略。

是非、ご相談お待ちしております（笑）