定期借地権の種類はこれ

不動産の販売図面に「土地の権利形態(借地権)」と書かれているものがあります。

 

かなり前には「土地は一度貸すと、半永久的に戻ってこない」と言われていて、地主(土地を貸す人)の立場としてはかなり苦しい立場にありました。

これは旧借地法によって、借地権が、借地人に対してきわめて強い保護を与えたからです。

 

ところが、それまでの制度はあまりに地主に酷であるので、新たな制度が検討されました。

平成4年(1992年)に新たな借地借家法によって認められた定期借地権では、「あらかじめ定められた期間しか存在しない借地権」となり、地主も保護されることになりました。

 

この定期借地権の特徴は、土地を所有する人と利用する人がおり、土地所有者(地主)は、「土地が必ず戻ってくるので安心して土地提供ができ、保証金・地代という利益を得ることができる」ということになります。

また土地を借りた方は、「一定の保証金もしくは権利金と地代を払い、約束の期間だけ土地を利用できる」ということになります。

 

定期借地制度とは契約期間の満了により、更新されることなく確実に賃貸借が終了する建物賃貸借のことをいいます。

※平成4年(1992年)以前の借地契約については旧借地権が適用されます。

 

 

借地権の種類

1.普通借地権

【特徴】

・契約更新を前提としています。

 

【借地人のメリット】

・価格は所有権よりも安い

・税金がかからない

 

【借地人のデメリット】

・地代がかかる

・銀行融資を受けにくいことがある

・建物リフォームをする場合、地主の許可がいる

 

 

2.一般定期借地権

借地権の存続期間を50年以上に設定し、期間満了により権利が消滅する借地権です。

期間が50年以上と長いため、長期的に使う予定がない土地をお持ちの方に向いています。

広めの土地をディベロッパーに貸し、ディベロッパーがそこに分譲マンションを建てる

ケースでは、主に一般定期借地権が用いられます。

 

【特徴】

・存続期間:50年以上

・契約更新:なし

・建物の用途:限定しない

・契約満了後の建物の扱い:借地人は建物解体をし、更地にして土地を返還

 

【地主のメリット】

・契約更新や期間延長がなく、期間満了後は必ず土地が更地となって戻ってくる

・契約中は安定した地代収入が得られ、場合によっては地代の更新も可能

・契約期間が50年以上と長いため、長期にわたって安定収入が得られる

・相続税の節税効果がある

・借地人が住居用の建物を建てた場合は、固定資産税が軽減される

 

【地主のデメリット】

・長期契約になるため、短期・中期で土地活用を考えている方には不向き

 

【活用事例】

・分譲マンション

 

 

3.事業用定期借地権

事業用定期借地権も借地権の一種ですが、こちらは居住用ではなく事業のために土地を貸し出すものです。

一般定期借地権が借地期間50年以上なのに対し、事業用定期借地権は10年以上50年未満となっています。

 

【特徴】

・存続期間:10年以上30年未満もしくは30年以上50年未満

・借地上の建物を事業用(居住用を除く)に限定する

・公正証書で契約する

 

【地主のメリット】

・事業リスクを負わずに地代収入を得ることができる

・居住用よりも高い地代を設定できる

・相続税の軽減ができる

 

【地主のデメリット】

・満期まで中途解約できない

・固定資産税の減税はない

・利用者が限られる

 

【活用事例】

・コンビニエンスストア

・パチンコ店

 

 

4.建物譲渡特約付借地権

借地権の存続期間を30年以上に設定し、期間満了で地主が借地人から建物を買い取ることで権利が消滅する借地権。

例としては、土地を借りた事業者が賃貸経営を行い、期間満了で地主が建物を買い取って賃貸経営を継続していくかたちが想定できます。

 

【特徴】

・存続期間:30年以上

・契約更新:なし

・建物の用途:限定しない

・契約満了後の建物の扱い:借地人は建物付き(現状のまま)で土地を返還

 

【地主のメリット】

・地主は、土地を借地人に貸すことで、30年間地代や保証金などの収入を得られる

・期間満了後は、建物を借家人から買い取り、家主として家賃収入を得られる

・一般定期借地権に比べ短期間で借地契約を終了できる

・相続税の節税効果がある

・借地人が住居用の建物を建てた場合は、固定資産税が軽減される

 

【地主のデメリット】

・借地権を消滅させるには、30年以後に地主が建物を買い取らなければならない

 

【活用事例】

アパート・マンションや店舗・オフィス

 

 

5.一時使用目的の借地権

【特徴】

借地権について一時使用目的が認められる契約です。

 

 

 

 

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さて、いかがだったでしょうか。

 

より詳細の確認は国土交通省HPをご確認ください。

http://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_tk5_000108.html

 

借地権には、期間や目的用途など細かい取り決めがあります。

気になる物件の販売図面に借地権と記載されている場合専門家に相談の上、ご自分の使用目的に当てはまっているのか、期限付きでよいのかを確認するとよいでしょう。

 

 

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