住宅は、家族構成に応じて買い替えるという発想

どんなに勉強や想像をしたとしても、30年、40年先の日本がどうなっているか、そんなことがわかる人はいません。

ということは、人生そんな先のことまで悩むこと自体、もしかすると、もしかすると、もしかすると（しつこい、、、（笑）。）あまり意味がないのかもしれません。

自宅購入にあたっては、まずは30年（いわゆる住宅ローン返済期間）という長いスパンを考えますが、

想定できない（しずらい）30年後よりも、想定しやすい10年後15年後をしっかりと想定して考え、その時が経過したときに、再度そこから10年後15年後を再想定して計画するという発想もあるかと思います。

（人生におけるプランニングは常に変動するからです。）

自宅購入にあたっては、多額の住宅ローンを組んで購入しますから、

10年後に含み益が出ている状態になっていればベストだといえます。

（※10年後の売却代金で、住宅ローンが余裕で返済できる状態をさします。）

仮に大幅な含み益が出なくても、

売却額が、住宅ローンの残債を上回っている状態であれば良いといえます。

なぜなら、10年～15年も経てばライフスタイル・家族構成も変わり、住み替えを検討される人もかなりいるからです。

住宅ローンの残債がその時の売却額より高ければ、

手出しをしない限り、売るという選択肢がなくなってしまいます。

だからこそ、購入する時の出口戦略（売却の時のことを考える事）が重要といえます。

（といっても、あまりそればかり考えると購入はできないかもしれません。）

昨今の住宅ローンの金利は、変動金利ですと貸出金利は１％以下。

全期間固定金利のフラット35の金利でも約１%くらいです。

【例】下記条件で住宅ローンを利用。

物件価格：フルローン

諸費用：自己資金でお支払い

金利：１％

期間：35年

⇒　10年後の住宅ローン残債は購入した価格の約75%

つまり、昨今の超低金利を前提とした場合、

10年後に自宅が購入した金額の75%以下に下落していなければ、

ローン残債が売却額より上回ることがないということになります。

物件価格　5,000万　借入金額　5,000万　借入期間35年とした場合

金利が2.0％なら　10年後の残債は　約3,907万円　借入金額の約78.5%

金利が1.5％なら　10年後の残債は　約3,827万円　借入金額の約76.5%

金利が1.0％なら　10年後の残債は　約3,745万円　借入金額の約74.9%

金利が0.5％なら　10年後の残債は　約3,659万円　借入金額の約73.1%

実際に、不動産売買をする場合には諸費用が掛かりますので、

10年後に購入した金額の80%ぐらいを切っていなければ、

手出しをしなくても住み替えは可能といえそうです。

（ただし、所有期間は、固定資産税等、補修費、火災保険料などもありますので、それらをランニングコストとして考えても良いでしょう。）

つまり、理屈で考えるなら、

フルローン（物件価格100％）を組んだとしても、

1年間に約２％以上の下落がない物件を購入しておけばよいということになります。

仮に購入した価格と同額で売れた場合は、10年間で約20％の貯蓄をしたことになります。

その後は、買い替えにより含み益を現金に変え、次の住まいに再投資をしていく。

そんな考え方で家の所有を考えていくというのも、これからの選択肢になるかと思います。

（だからこそ、物件選びが大切になるというわけで、営業マンのノルマ達成の餌食にならないようにしましょう（笑）。）

自宅を購入する際には、それからの10年～15年の生活をまずは考え、希望するライフスタイルを実現できるような住まいを選ぶと良いでしょう。

買った家に合わせて暮らすのではなく、暮らしに合わせて家を買い替えるというような柔軟な発想があっても良いと思います。

多くの皆さんの発想としては、

不動産を購入する際、「一生保有して生活する」というのが大前提になっていると思いますが、

発想を転換する事もこれからの時代のスタンダードになるかもしれません。

というか、そういった発想は必要であると思います。

理想的な姿としては、

ライフスタイルに合わせて住み替えつつ、

買い替えにより「含み益」を作り、

ライフスタイルが変わった後に購入する家に、

再投資していくということになります。

今までは「購入したら、一生ものにしよう！」だったのに対し、

これからは、「購入したら、一生住むこともあるかもしれないよね、、、。」

これからの時代、そのような考えを前提にして不動産購入を検討するといった考えであっても、

充分に購入する理由になると思います。

一戸建てにする住む理由は、お子さんがいて、庭がほしいとか、駐車スペースがほしいとか、緑の多い地域に住みたいなどといったさまざまな理由があります。

しかし、利便性を最優先した場合、都心の住宅では、人生の中で一戸建てが必要な期間はそれほど長くないのかもしれません。

なぜなら、お子さんが大人になって巣立ってしまえば、夫婦二人になってしまう可能性が高いからです。

特に３階建ての狭小一戸建ての3階部分は、年を重ねるごとに使いづらくなる可能性がありますから、購入するならスタンダードな2階建て若しくは贅沢な平家建てが良さそうな気がします。

そういった意味では、もし含み益がでる、でそうである、というような目線をもって不動産を購入する事が、これからの資産形成であるとも言えます。

私は今、マンションに住んでいます。

色々と事情があり、購入した際にはベストの選択でしたし、今でも後悔はありません。

設備や管理状況もとても良いので、生活がしやすくとても良いマンションです。

（もしかすると、府中市内では管理状況が良いベスト1の物件と言っても良いかもしれません。）

ですので、不満はほとんどありません。

しかし、駐車場には重量制限などもあり、自分の欲しい車を購入するには、ちょっと不便だったりもします。

子供も大きくなりました。

仕事場が府中駅から徒歩3分なので、京王線の方に（駅から多少離れてもいいので）引越したいなぁという気持ちもあります。

私ですら、今の自宅を売却して、また購入すればいいやと、あまり重く受け止めずに結構軽いタッチで考えています。（子供たちが反対しているのですが、、、（笑）。）

私がいるマンションで、私の知っている人も一戸建てに買い替えている人は少なくありません。

私なりにまとめると、

買った家に合わせて自分たちの暮らしをするのではなく、

自分達の暮らしに合わせて家を変えていく。

そんなライフスタイルを頭に入れつつ、家探しをするという発想があっても良いと思います。

しかし、そればかりに目が向いてしまうと、別の欲が出てしまい、購入して家族が幸せになるという目的が二の次になってしまう人もいるかもしれません。

なので、含み益についてはほどほどに、、、（笑）。

家の所有も、「投資」という発想で考えていく必要がありそうですよ。