中古住宅の方が良い?!新築分譲マンション割高?!

2018年:新築分譲マンションの平均価格は前年比10%上昇し過去最高を更新しました。

 

首都圏で分譲された新築分譲マンション価格の割高感が強まっていますよね。

 

不動産市場調査会社の東京カンテイ(という会社)によると、2018年は新築分譲マンションの平均価格が前年比10%上昇し過去最高を更新したそうです。

 

すごいですね。

 

 

一つの指標でもある「マンションPER」

マンションPER (「マンション ピーイーアール」と読みます。)

 

「株価収益率(PER)」をベースにした「マンションPER」が2018年は24.96となり、

調査対象の2000年以降では最も高くなり、住宅(新築マンション)が購入しづらくなっている事が分かります。

上昇が一服した2017年から再び上振れをした結果となっています。

 

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《超簡単!マンションPERの説明》

マンションPERとは、マンション1戸当たりの収益力を測る指標です。

(株価収益率をマンションにあてはめたもので)新築マンションの価格が、その周辺で貸されている分譲マンションの賃料の何年分に相当するかを示したものです。

つまり、マンションを賃貸で出した場合、何年で購入価格と同等金額を回収できるかを示しています。

 

計算式では、「物件価格÷物件の年間家賃」

 

数値が小さいほど、収益性・回収性が高い物件といえます。

また、エリア別や駅別に集計したデータは、各地点のマンションの資産価値を判断する指標として用いることができます。

 

※専有面積30m2未満や居住用以外は調査対象外です。

※参考ページ:https://www.kantei.ne.jp/report/kantei_eye/594

 

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「ミニバブルとも言われた2008年の高騰期の水準を超えており、普通の消費者が想定できる購入予算との差が開くばかり」

私個人としては、新築分譲マンション購入よりかは中古マンション購入(自分でリノベーションする)の方が買いやすいと感じます。

 

◇2018年の新築マンション平均価格は7344万円(70平方メートル換算)となっています。

強烈ですね。普通のサラリーマン世帯では購入できません。

 

2018年の平均価格は7344万円(70平方メートル換算)で、前年比9.9%高くなりました。

平均賃料は24万1631円(70平方メートル換算)で7.4%上がったものの、

結果として投資回収に要する期間は2017年よりも半年ほど長くなり、

マンションPERの数値はまたまた大きく(収益力が悪く)なりました。

 

数値が大きいほど収益力は低くなり、

一般にマンションPERが「20」より大きいと利回りが5%を切って割高とされます。

(といっても、立地等によっては絶対ではありません。絶対ではありません。絶対ではありません。)

※誤解があるといけないのでしつこく書きました。

 

2018年に20を上回った駅は92.1%に達し、

24以上が前年より5ポイント増えて57.4%となるなど、割高感が一層強まりました。

 

こうしたマンション価格の値上がりが首都圏はここ数年続いており、

首都圏で不動産購入を躊躇する消費者も増える要因になってしまっているように感じます。

 

 

マンションPER:高いとこ、低いとこ

駅別で最も割高だったのは、JR山手線「渋谷駅」で41.21

投資回収に、首都圏平均よりも、さらに16年超も時間がかかる計算です。

その次に投資回収に時間が掛かる駅は、

元町・中華街駅、続いて麹町、外苑前駅となっています。

 

一方、割安感があるのは、

京王相模原線の「京王多摩センター駅」15.53

JR埼京線の「武蔵浦和駅」15.62です。

 

割安感のあるエリアでは、平均より10年近く短くなります。

その次は三郷中央駅、千葉駅と続いています。

 

こうした地域の取得者は住居用実需がほとんどのようです。

 

 

 

割高感の高い駅のエリア

割高感の高い駅のエリアでは、富裕層が居住用に購入する高級物件以外にも、実需と投資目的双方のニーズの受け皿となりやすいタワーマンションの開発が相次いでいます。

 

その結果、新築分譲マンションの価格相場を押し上げている格好となっているんですね。

 

購入を検討する場合、不動産を売却できる資産として見るべきなので、あせらずに判断した方がよいでしょう。

 

 

しかし! (まとめ)

このようなデータは住宅購入の参考にすることは有益だとは思いますが、

あまりに金銭的な損得ばかりを考えれば、大事な一歩が踏み出せなくなります。

 

損得は重要な要素ではありますが、

ご家族の幸せのために何が必要なのかを真剣に考えると良いかと思います。

 

人生の時間には誰にでも限りがあります。

総体的に検討しましょう。

 

ちなみに、、、。

例えば、府中市内から都心方面の駅1分のマンションを7,000万円で購入した場合、将来3,500万円(半値)に暴落することはまずありえないと思います。

(私個人の勝手なイメージです。確証はありません(笑)。)

事実、東京都府中市内のマンションで、駅1分のマンションがそのような暴落をしてる物件は私が知る限り一つもありません。

 

利便性と将来の売却益(何を”益”とするかはその人次第。)を考慮して、

マンションPERも考慮すれば、また違った発想ができるかと思います。

また、将来的に賃料も変動しますから、マンションPERがずっと同じままと言う事は絶対にありませんし、そこは物価、株価と一緒。

 

経済の影響を受けながら、不動産価格は推移していますから相場が変動する事が当たり前なのです。

ぜひ、こういった事も知っておくと、なんとなく良いかもしれませんね。

 

 

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