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建ぺい率・容積率が超過している物件はもう売れない!【府中市の不動産屋さん】

耳が痛い会社上司
目次

建ぺい率・容積率超過物件は売りづらくなります

遂にこの時がきてしまいました、、、。
建ぺい率・容積率が超過してる物件は売りづらくなります。

建ぺい率・容積率が超過しているおうちを所有している方は、将来のことをしっかりと検討しておかないといけません。

建ぺい率・容積率オーバー物件は、ほぼアウト

今までの都市銀行の融資基準は、建ぺい率・容積率が多少超過している程度の不動産であれば融資可能でしたが、今後はそうはいかなくなりました。
不動産(戸建、マンション)を購入する場合、住宅ローンを利用される方が多いので、不動産もお客様も融資をする金融機関の審査基準に適合しなくてはなりません。

フラット35などの住宅金融支援機構では、大きく建ぺい率・容積率が超過していても、書類の作成方法によっては融資を利用することができていました。
つまり「建築審査が甘い時代に建築された中古戸建流通」の最後の砦的存在だったとも言えます。

ところが!
一昨日、金融庁から各金融機関へ通達があり、建ぺい率・容積率が超過している物件については、今後融資をしてはいけないとの記載が、、、。

やば~い!
おうち(特に一戸建)を所有している方で、建ぺい率・容積率を超過している物件を所有されている方については、今後、通常通りに売却することはできなくなる可能性が高くなります。
(とはいえ、抜け穴はもしかしてあるかもしれませんがこの記事を書いている時点では検証しておりません。)

つまり、建ぺい率・容積率超過物件は、現金で購入できる価格にしないと流通が厳しいということになりそうです。(==;)

例えば、40坪の土地(相場坪単価130万円)、築後22年(新築時価格は3000万円(つい1年ほど前に増改築リフォーム1000万円投入))の不動産があったとします。すると、6200万円以上で売りたいと思うのが売主様の気持ちでしょう、、、。
しかし!
規定の建ぺい率・容積率が超過していると、建物を壊さなければ売れないということも考えられます。

かなり売れない・売りづらい

私、悩み落ち込んでいます

こういった不動産を買う人で、現金一括で購入する人は少ないと思います。
そりゃそうです。
諸費用を考慮すれば6,500万円は必要だからです。

となるとどうなるか。
・現金で購入してくれる人をひたすら待つか、
・建物を解体して土地として売却することになります。

 (古家付きの土地として売却もあり)

建物がどんなに立派であっても、室内がどんなに綺麗で十分に利用できるとしても、1代限りとなる可能性がとても高くなるのです。
あぁ、なんともったいない、、、、。
でも、売れないのであれば仕方がないので、建物を壊す方向で考えるしかありません。

金融機関も、コンプライアンス違反の不動産について、今後厳しく扱っていくということなのでしょう。
そして、世の中から違反建築物を淘汰させるということを目論んでいるということになります。

超過不動産の価格は下落圧力がかかります

こんな物件が数多く出回れば、不動産価格には下落圧力が加わります。
売主様としては、本当に困る話しです。

しかし、こういった発想もできるかもしれません。
本来建築できない大きな建物を今迄利用してきたのですから、空間をより多く使ってきたメリット(事実)をここで清算するという意味では、別におかしいことではないのかもしれません。

平成10年くらいまでのおうちには、建ぺい率・容積率が超過している物件はたくさんあるので、今後、そういった不動産を所有している人は売却が難しくなりますし、売却するときの経費が今までより掛かってしまう可能性は否めません。
そして、違反建築物の周辺にある不動産も足を引っ張られ下落圧力に翻弄されるかもしれません。

平成初期くらいまでに建築された物件は、特に違反が多いと思います。

困っている人

平成初期くらいまでの物件は、違反物件は多いです。
法規上は違反建築はダメだったのだけど、行政がそれを黙認してきた時代だからです。

当然、建築業者さんも行政が取り締まらないのですから、そういった建築をすることになります。
黙認してきた行為そのものは、当然に行政が悪いのだけど、それをいいことに建築をどんどんしてきた業者も悪いし、それを了承した施主様自身も自業自得ということになります。

つまり時代背景においてみんなが連帯して認識レベルが低かったと言わざるを得ません。
今までは、融資(住宅ローン)が付いたので、それほど問題視されませんでしたが、今後は、問題となってくるでしょう。

昨今の新築戸建ては違反建築はありませんから、建ぺい率・容積率が超過していることはありえません。
(ほかの問題点があったりすることがありますが、、、(笑))
このように融資要件が厳しくなると、途端に建築業界の今までのツケが発覚するというわけです。

グッバイ 建物

悩ましい

違反建築物にお住まいになっている方は、リフォームを施し、遵法性ある状態に復帰させることができれば従来通り問題なく売却ができるかもしれませんが、そもそも建築確認申請後、計画変更届出も出さずに建物を建築して、検査も受けていない物件については、致命傷になる可能性が高いと想像でき、かなりの確率で救いようがありません。
ということで、グッバイ建物(解体してさようなら)をすることになりそうです。
(融資金利がかなり高いこと理解し、自己資金を物件価格の3分の1ほど入れても良いなら、融資利用ができる可能性がありますが、そこまでして購入するメリットは理論的にありません。)

もしも、現金一括で購入される方がいれば問題はありません。
しかし、購入した方は将来困るのは間違いないので、そのリスクは価格に乗ることになるので、価格が大きく棄損することになりそうです。

これからの不動産業界は、さらに規制が厳しくなり、悪さはできなくなってくることでしょう。
しかし、悪さはなくなることはありません。


なぜなら、、、、。
お取引は人同士がおこなっているからです。
関わった人が、悪さを発揮することはたくさんあります。
会社の規模など関係なく、悪さはするし、できてしまうのです、、、。

これから数年をかけながら、法令を遵守していない建物は淘汰され一掃され、そして法令を遵守した建物のみが後世に引き継がれていくことになるのでしょう。
府中市内のおうちの売却はわいわいアットホームへお任せください!

最後までお読みいただきありがとうございまっす。
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