「事故物件」のことを知っておきましょう

不動産購入や賃貸を検討されている場合、「事故物件」という言葉は気になる人は大変多いと思います。その理由として、やっぱりおどろおどろしい負のイメージがあるからだと思います。

 

「事故物件」とは、一般的に、火事、殺人、自殺、事故などの発生履歴のある不動産などのことです。

有名なところでは「大島てる」という事故物件公示サイトでは、過去に事故や事件があった情報などが公開されています。

https://www.oshimaland.co.jp/

 

このサイトに自分の不動産が掲載されてしまうと、資産価値が大きく下がると言われることがあります。

(「資産価値が下がる」というよりは、このサイトに掲載されることで、たくさんの人に事故物件だと認知されるため、高く売ることは必然的にできなくなるという意味だと思います。)

できるだけこういったところに掲載されないように、事故物件にならないよう注意したいところです。

 

 

資産価値という見方

「資産価値」という見方をすると、見た目がいくら同じであったとしても、心理的瑕疵などを含めば減価要因となるため、資産価値は低くなるのが一般的です。

 

最近、当社でもそういったいわゆる「事故物件」の売却委任を受けておりますが、

資産価値(売れる価格)は、物件によって全く異なり、

1.大きく価値が下落するものと

2.そこまで極端に価格が下がらないものがあり、

事故物件になった理由によっては、売却活動はなかなか難しいものです。

 

殺人、自殺の履歴があるが、不動産の見た目が変わらない場合、

一般的に人が嫌悪する行為があったのは事実なので、その不動産は傷があるということになります。

これを「心理的瑕疵(かし)のある物件」と言います。

「瑕疵」とは、傷物という意味です。

 

【注意点】

運悪く事故物件を売る売主様に関しては、事故があった事実を告知しないで売却をすると、将来買主がその事実をご近所からの話から知った場合、大きなトラブルとなります。

減額訴訟は当然のことですが、場合によっては契約取消(売買代金の返還)を主張されることもあるので、2~3年ほとぼりが済んでから売却すればいいというように軽く考えないようにして下さい。

 

仮の話し、ご近所の皆さんに口止め料を払ったとしても、いつか必ずばれることでしょう。

必ずそういった類の嘘はばれて、後々とんでもない事になるので、ありのままを告知していただきたいと思います。

 

 

説明義務、説明責任のこと

不動産事業者は、対象不動産に心理的瑕疵がある場合には、買主や借主に説明する義務がありますが、説明すべき事故の範囲や期間などについては、一律の定めがなかったので、業者によってあいまいでした。

20年前の事故について、説明義務があったかどうかで裁判になったケースもあります。

 

そこで今回、公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会は、「孤独死に係る説明・告知のあり方に係る考え方」を取りまとめました。

 

この発表でテーマになったのが、事件性の低い「建物内での死亡」に関する事例です。

 

これからの時代、高齢化社会はますます進み、建物内での死亡は、今以上に当たり前のことになるので、特に重要なことだと思います。

 

報告書では

「賃貸住宅は、そこに人が居住等し生活をする以上、「死」という事実が発生することは防げることではなく、高齢社会の進展や、自宅で最期を迎えることを希望する人の増加等も踏まえれば、賃貸住宅で『死』という事実が発生することは、通常にありうるということを基本としなければならない」と記載されています。

そして、「賃貸住宅内で以前死があったという事実があり、それが一人暮らしの者であったからといって、そのことのみをもってただちに事故物件となると考えることはできない」ことを確認すべきとしました。

 

なるほど、そりゃそうだと納得できるものです。

 

例えば、昨今では高齢者の自宅での孤独死、といった事例がニュースになってしまうことがあります。

このような事例について、報告書では、孤独死があったから「ただちに事故物件となるわけではなく、発見に至る経緯や後日借り主が知り得る可能性などを考慮すべき」とされました。

 

事故物件の定義について、一つの指針を示したかたちになるかと思いますが、こうした事例は、各人によって「全く気にならない」又は「絶対に避けたい」などとその評価が大きく異なります。

 

スムーズな不動産取引が行われるようにするためには、判断の基準になるものが必要ですが、一律に基準を設定してドライに判断できるものではない難しい部分もあるのです。

 

特に注意したいのが、

将来、売却を検討される際に、価格に影響を与えてしまうケースが必ずあると考えられることです。

 

賃貸の場合と違い不動産購入の場合には、終の棲家として購入を検討され数千万円というお金を支払うことになりますから、その相手が告知事項について気にしてしまうようであれば、やはり一般的な相場での売却はできない可能性があります。

 

不動産の売買の現場では、

販売チラシに「告知事項あり」として、前所有者の孤独死などが告知されるケースもあります。

そうした場合には、その経緯なども踏まえ、総合的に判断する必要があります。

 

売却の際には、悩ましいことがあるでしょうが、買う立場の人に思いを寄せてみると、いろんな見方ができるのではないかと思います。

 

不動産はあくまでも資産として捉えるべきものです。

物件探しには、「将来売れるのか?貸せるのか?」といった視点からも、ぜひご検討ください。

 

 

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