住宅ローン、定年後に遠のく完済への道【府中市の不動産屋さん】

「長寿社会のリアル」という記事

この日経新聞の記事を見て思ったのは、たしかに、住宅ローン（≠賃貸で言う家賃に相当するもの）を支払い続けていくことは、厳しい現実です。

元記事はこちら↓

https://vdata.nikkei.com/newsgraphics/aging-society/housing-loan/

しかし、賃貸も、住宅ローンも住居費を支払うという点で、何か根本的に違うのでしょうか。
お金に色はないと言いますけど、毎月10万円の住宅ローンと固定資産税毎月当たり1万円くらいで合計11万円。
それに対し毎月11万円の賃料。
同じですよね？

途中途中で、リフォームや設備更新がある不動産所有の場合は、将来それに充てるために「修繕積立金」として、家族で計画性をもって預貯金する必要があります。
もちろん、賃貸であろうと所有であろうとも、別々のリスクとメリットがあります。
不動産に限らず、許容できるリスクも、許容できないリスクも同様に点在しています。

住宅ローンのリスクについて語る人がいますが、いったい何をもってリスクと言っているのか、その根本発想がいまいちわからないのです。
支払いの事だけをリスクだというのなら、生涯払い続けなければならない賃料は、リスクにはならないのでしょうか？
地方のほうで不動産を所有するのであれば、賃料を一生払っていたほうが経済的だと言える場所は、存在するかもしれません。であれば、そういう地域については賃貸を選べばいいのであって、住宅ローンを利用することを一辺倒にリスクと考えるのは、おかしな話しだと感じるのです。

住宅ローン利用は、老齢期にリスクを先送りしている？

この調査（取材）によると、住宅ローンの完済平均年齢は73歳だそうです。

（以下、本文抜粋）
神奈川県相模原市に住む岡田望さん（仮名68歳）は、悔やむ。
高齢で持ち家がないのは不安との思いで、1993年に3000万円を借りて住宅を買った。
ところが、定年時にあてにしていた退職金が出ず、見通しが狂う。
年金だけでは返済資金と生活費をまかなえないのでアルバイトを始めた。
それでも収入は現役時代の半分以下のため、生活は日々苦しくなる。
「もう限界だ」と、今は持ち家の売り先を探す日々が続く。

ーーなるほど。
たしかにこういう人が一部いるのは現実です。
だからこそ、無理をしてはいけないのは当然のことです。
この時代の長期プライムレートを見ると、金利5.2％から始まり、後半は急落し3.5％。
この時代に優遇金利がどの程度あったかは知りませんが、この方が3000万円を35年、金利4.8％で借りていたと仮定した場合、毎月の返済額目安は、14.8万円（年間177万円）です。

総支払額は6,199万円！（おぉっ！）
本日現在のローン残高は1,083万円です。
（繰上返済しなければ、これに利息分を乗せて支払います。）

さて、この方は、元々どのくらいの収入があったのでしょうか。
家族構成は？どうでしょうか。
今の金利で総支払額6199万円だとすると、借入額は5,600万円です。
きっと岡田さんは無理をされていたのかなぁ、、、と想像できます。

岡田さんの収入、奥さんの仕事の有無などにもよりますけど、ちょっと頑張りすぎたかな、という感じは否めません。
本文には、多くの人が長生きすることを前提に返済計画を立てているのではないかとありますが、早く死んでしまった場合、団体信用生命保険で債務は全額チャラになりますし、三大疾病等になったら、それに対応する団体信用生命保険に加入すれば、やっぱりチャラになります。

長生きした場合、良い住まいに長く住めるのは良い事なんじゃないの？と思うのですが人それぞれ考え方は異なります。
お金の観点のみでリスクを図るのは無理がありますが、お金の話しは一番重要なので、その他もろもろを含め、総合的に判断をする必要があります。

そもそも、本気で78歳で完済しようと考えるのなら、それまでの収入とのバランスを考慮すべきなのに、岡田さんは考慮していたのだろうかという疑問もわいてしまうのです。

当てにならない退職金？

退職金をあてにしてはいけない、というのは当たり前です。
不動産購入の返済に限った事ではなく、棚からぼた餅と思っていたほうが安全という意味です。
一部の人を除いて、退職金は減っていく一方だと、私は想像してしまいます。
年齢によって、計算の根拠が変わるはずなので、その意味では、退職年齢と共に退職金支払額は上がっていくのでしょうけど、今65歳の退職金が2,000,000円だとするなら、将来3,000,000円に値上がることはちょっと想像ができません。
でも、、、、1,500,000円になることは容易に想像ができますし、会社の業績によっては0円だって想像できます。

その時に、ふざけんなよ！！と激高したところで、会社に払えないものは払えないと一蹴されておしまいです。
だからこそ、退職金を資金計画に入れて不動産購入をするのはあまりお勧めしません。
（公務員など硬い仕事であればたぶん大丈夫だと思いますが。）

世の中（日本）はデフレ傾向ですし、世界の中の日本と考えると、ますます給料が下がっていく可能性があります。
そうなると、そういうことも見据えた上で、無理のない住宅ローンの額を判断していかないといけません。

退職金はボーナス。
できればご夫婦で老後を楽しむためのおまけとして考えるのが健全だと思います。

金利でついでに生命保険って感じ？

住宅ローン金利を毎月支払って、同時に生命保険をやっていると考えれば、健全だと思いますが、そこに残された人に対するメリットは感じることはできないでしょうか。
私自身は、感じることができます（笑）

不動産売却で資金確保できる「メリットある将来」

私が勝手に想像している事なんですけど、今後はもっと「自助・共助・公助」が言われる時代になるような気がしていて、特に「自助」はもっとも言われるような気がします。つまり、自己責任論がもっと強調されて、ますます世知辛い世の中になるんじゃないかなと思うのです。

だったら、少しでも子供にお金（資産）を残してあげて、生活の足しにしてもらって豊かで幸せな生活をしてほしいと思っています。すると、将来売却しやすい不動産を所有するというのは、自然の流れになると思います。
府中市でごく標準的な不動産を購入しておけば、長い目で見て2,000～3,000万円くらいの売却価値にはなるんじゃないかなと、何となく想像できるからです。
賃料を払ってきた人には、老後に不動産売却代金の回収はできません。

しかし、こういった考え方もあります。
賃貸住宅に住み、何かに投資をすることで豊かになる人もいます。
つまり、収支のバランスが重要なのです。

不動産購入で住宅ローンを利用する人は、生命保険活用と老後資金として活用できるので、十分にメリットがあると思います。
さて。みなさんはどのように感じるのでしょうか。

不動産所有の結論は「無理は絶対アウト」

不動産購入だけに言えることではなく、どんなことにも等しく言えることです。
将来を見通すことは予測でしかありません。
人によっては、何かの投資が大当たりして数千万円、いや数億円が当たってしまう人もいるかもしれません。

でも、そういった人はとても数が少ないし、どちらかというと、そんな臨時収入を期待しないで、え？臨時収入あるの？ラッキーだったよ！くらいに考えていたほうが良いのです。

無理は絶対にいけません。絶対。
お客様に夢ある話しばかりをして、お金の面で無理をさせることがわかっているのにお客様をその気にさせてしまう不動産仲介営業マンには、絶対に注意すべきですし、無理のある資金計画を容認した責任は、自分が取らねばなりません。

あなたには、心から安心して相談ができて、本音を話してくれる相談相手はいるでしょうか。
やっぱり、相談ができる人が近くにいるというのは、本当に助かります！