不動産の『机上査定』は意味がないこと知ってますか？【府中市の不動産屋さん】

2つの不動産売却査定

不動産売却査定には、2種類の査定方法があります。

（１）机上査定　⇒簡易査定とも言います

（２）訪問査定　⇒室内確認は15～30分程度

不動産査定の結論を先に言います

不動産売却査定を依頼する場合、
数社の『机上査定書』を、比較・検討しても、全くマッタクまったく意味がありません。口が酸っぱくなるくらい、言いたいところです。

不動産売却で後悔する原因は以下のことがあります。
それは、、、。
長い人生の中でも、不動産取引はせいぜい3回前後なので、宅建スキルが圧倒的に低い点があります。
過去に取引をした人であっても『取引の当たり前』が10年前と今で変化しているので、過去の知識はあまり役に立たないからです。

机上査定の段階で、Σ（・□・；）営業マンは「聞こえは悪いですが騙す伏線、思い込ませる伏線」を張っているかもしれません。
※私の経験上、仲介会社(担当者）の言うことを安易に信用した結果、みなさんが気が付かないだけで、安く売られる事が本当にありますし、買主から購入申込書が入れば、売主としては安易に断ることができなくなるのも心情です。
宅建業者（私）は成約価格を確認できるので、後でそれを知ったとき、とても残念な気持ちになります。

机上査定とは

机上査定は、依頼主が『正確じゃなくても良い』ので概算額だけを知りたい場合に利用します。

はっきり申し上げまして、全く役に立たない査定です。

AI査定の延長のようなもので、『当たるも八卦当たらぬも八卦』だからです。

本来はそんな性格の机上査定なのですが、
せっかくいただいた査定依頼なので、
当社の意気込みとして、信頼をしてくれたお客様に対しテキトウはいけないと考えています。
なので、、、。
訪問査定並みに過去、現在、未来を検討し、同業者がびっくりする位の資料を付けて査定報告をしていました。
しかしです、、、。
大事件が起こりました。
1ヶ月に10件以上の不動産査定を対応していると、さすがにこれは違うのでないか、、、と思うようになってきました。

そもそも、机上査定のご依頼なのだから、そこまで詳しくすることではないはずですし、この量はこなすことが大変なので、私は開き直ることにしました。
机上査定の依頼なんだから、素直に『机上査定レベル』の報告書でいいや（笑）

・・・その結果、査定がかなり楽になりました( ´艸｀)
そして、、、査定依頼をいただいたみなさま、申し訳ありません（笑）

訪問査定（じゃないと意味がありません）

訪問査定は、依頼主が本当に売れる金額を知りたい場合に依頼するものです。
もう一つの理由は、販売活動を『だれに依頼するか』検討するためのものです。
依頼するにしても、しないにしても、会って話をしないと、相手のホントがどこにあるのかわからないからです。

訪問する不動産査定は、意味のある査定になります（なるはずです）。

なぜ、『意味のある査定になるはず』なのかわかりますか？
これがわかる人は、なかなか鋭い方です（笑）

理由は、現地の良し悪しを確認した上で『精度の高い不動産査定書を作成する業者がいない』可能性が高い、ということがあげられます。
査定は過去の取引データに基づいているだけの数字。
本来は、景気動向や将来予測などを含めないといけないのですが、経験値が浅い担当者では、そもそも理解できないのです。
テキトウな担当者に任せると、『後悔先に立たず』になるということを言いたいわけです。

査定金額があまりにバラバラ。なんで？そろそろ気が付く時です。

あるお客様Aさんが区分所有建物（マンション一室）査定を依頼したら、こんな査定金額の提示がありました。
A社　9500万円　（←　売れませんでした。）
B社　8500万円　（←　売れませんでした。）
C社　8300万円　（←当社査定。価格はやや下がる可能性を示唆）当社で売れました。
D社　7500万円
E社　6000万円以下

さて、これを見て、みなさんはどう思いますか？
プロが、同じタイミングで同じ物件を査定したのに、最大で3500万円の差が開いています。
なぜなのでしょうか。

普通に考えれば、この査定金額、どれが正しいの？ってことになります。

みなさんは、素人並みの思考力しかないプロに、自分の高額な不動産売却を依頼している、というわけです。
会社のビッグネームって、不動産売却で本当に必要だと思いますか？
買主様はビッグネームが取り扱っている不動産だから安心すると思いますか？
真実を知ると、けっこう、考えさせられませんか？

不動産査定金額は『現在・未来のデータ』に基づいていない

不動産査定のシステムを使えば、昨日入社してきた新人君でも、システムの操作方法を学べば、誰でもかんたんに数分で査定書が作れます。
理由は簡単で、過去の事例を取捨選択するだけで、査定金額が自動算出されてしまうからです。
ここで問題になるのが、査定を提出する側が『なぜ、その査定金額になったのか？というプロセスが理解できていない』ことです。
そのプロセスや根拠が分かっていないと、ただ、過去の事例を使って、現在未来に適する査定書を作成していないことになります。

つまり、実態を反映していない意味のない不動産査定書になっているというわけです。

経験値の少ない営業担当や、経験豊富でも査定の仕組みが理解できていない営業担当であると、プロセスや根拠がどのように査定書に反映されているのか理解ができないため、適切な査定書が作れません。

もし、査定書をしっかり作成できる能力がない人に、おうちの販売を任せたらどうなるでしょうか。

そこは、ご想像にお任せします（笑）

最近の残念な『損売り傾向』

私に販売を依頼してくれていたら、400万円くらい高く売れていたのになぁ、、、と思う成約価格を見ることが最近よくあります。(我々宅建業者は成約価格が分かります。）
（誤解がないように言い換えると、『適正価格よりもずいぶんと安く売っていると思われる』という意味です。）
私の査定書または私が販売をするときの『信条』を信じてくれない人については、高く売れようと安く売れようと、私は無関心なのですが、一度はご縁があったわけですし、幸せになって頂くために後悔のない売却活動をしてほしいなと、いつも思っているわけです。
できれば、私に売却活動をさせて頂いて、より良い条件で売却をさせていただきたいと思うわけです。

多くの営業マンは、仕事を抜きにすれば、ウソは言わないし親切な人だと思いますが、
こと、仕事になると人が変わってしまうのです。

そう。仕事脳・ノルマ脳になってしまうのです。
お客様の為とはいえ、やっぱり自分本位の仕事になります。
当たり前なのです。

聞かれなかったから『説明しない』『言わない』『伝えない』
仕事だと割り切り、ノルマ達成を第一優先に考え、売主様を『第二、第三』にしてしまう業界なのです。