【府中市の相続相談】実家は「売る」か「貸す」か？損をしないためのプロの判断基準４選

はじめに

こんにちは。「不動産の寺子屋」、代表の松田です。
最近、府中市や多摩地区にお住まいの方から、こんなご相談をよくいただきます。

お話し相手

 「親が亡くなって実家を相続したけれど、思い出が詰まっていて売る決心がつかない」
「とりあえず誰かに貸せば、家賃収入も入るし、家も傷まないから良いのでは？」

そのお気持ち、痛いほどよく分かります。生まれ育った家を手放すのは、身を切られるように寂しいものですからね。
しかし、「とりあえず貸す」という選択が、後々数百万円の損失を生むことがあるのをご存知でしょうか？

今日は、数多くの相続案件や土地活用を見てきた「住まいと資産の総合実務家」として、相続した実家を「売るべきか、貸すべきか」の判断基準を、だれでもわかるように解説します。

【結論】迷っているなら「売却」が安全！その理由とは？

忙しい方のために、まずは結論からお伝えします。
 以下の条件に一つでも当てはまる場合は、「期限付きで売却」を検討するのが最もリスクの少ない選択です。

• 築20年以上の木造住宅である
• 将来（5年以内）に、自分や親族が住む予定がない
• 相続開始（親御さんが亡くなって）から3年以内である

なぜ「とりあえず貸す」のが危険なのか。逆に「貸しても良い」のはどんな時か。
プロの視点で４つのポイントに絞ってお話しします。

１．「空き家の3,000万円特別控除」という“期間限定”のボーナス

まず一番大切な「税金」のお話です。
相続した空き家を売る場合、条件を満たせば「売った利益から最大3,000万円を引いて、税金を計算してくれる」という特例があります。

これは国が用意してくれた、非常に大きな節税チャンスですが、これには厳しいルールがあります。
それは、「相続してから3年目の年末までに売ること」 、そして何より重要なのが「売るまでに、一度でも人に貸してはいけない」 ということです。

「試しに賃貸に出してみて、思ったよりも儲からないなら売ろう」と実行したとたんに、この特例は使えなくなります。
結果、数百万円単位で税金が高くなることも珍しくありません。
まずはこの特例が使えるかどうか、専門家に確認することが第一歩です。

２．「大家さん」は不労所得ではなく「厳しい経営」です

「家賃が入れば、老後の足しになる」というのも、人によっては甘い落とし穴だったりします。

府中市周辺の築年数が経った家を人に貸すには、それ相当のリフォーム費用がかかります。
水回り、給湯器、壁紙の張り替え……最低限住めるようにするだけで、100万円〜200万円はあっという間に飛んでいくことが多いのです。
例えば家賃10万円で貸せたとしても、初期費用の回収に2〜3年かかります。
賃貸中に設備扱いのエアコンが壊れたり、雨漏りが起きたりすれば、修理代はオーナーであるあなたの負担です。

私は建築やリフォームの実務も行っていますが、
「古い家を維持しながら利益を出す」のは、プロでも頭を悩ませる部分です。
「固定資産税分くらい稼げれば」という安易な計画では、大抵の場合、修繕費で大赤字になってしまいます。

その他、賃借人とのトラブル（交渉）などにも気を付ける必要があります。
権利主張ばかりする偏屈な賃借人が住むと退去させることもできず、一生返してもらえない、、、という厳しい現実に直面する可能性もあります。

そんな感じでもろもろ考えると、売ったほうが良いのでしょうか？
その答えについては、例外もあります。
以下のような場合は、資産として残す価値が高いでしょう。

３．それでも「貸す・残す」が正解になるケースとは？

• 「駅近」や「好立地」の土地である
  　例えば、府中駅や調布駅などの特急停車駅から徒歩10分圏内（もしくは人気エリア）であれば、土地の価値は下がりにくく、借りたい人もすぐに見つかります。
  
• 将来、親族が住む予定がある
  　「孫が大学に入ったら住むかもしれない」といった場合は、「定期借家契約（期間を決めて貸す契約）」にしておけば、必要な時（期間満了のタイミング）でスムーズに明け渡してもらえます。

土地活用や建築の知識があれば、更地にしてアパートを建てる、あるいは駐車場にするなど、選択肢は広がります。私は測量から建築までワンストップで見ることができますので、「この土地は稼げる土地か？」の診断もお任せください。

４．兄弟で共有しているなら「現金化」が一番の揉め事防止

もし、ご実家を兄弟姉妹での「共有名義」で相続されているなら、私は心を鬼にして「売却して現金で分ける（換価分割）」ことを強くお勧めします。

兄弟姉妹（相続人）の財産状況はみんなが均一ではありません。
収入も支出もばらつきがあるため、毎月の安定した賃料よりも、まとまったお金をもらって自由に使いたいという人は必ずいるものです。

まつだ

親御さんが残してくれた大切な財産だからこそ、争いの種にすることは望ましくないと思います。
「きれいに現金に換えて、それぞれの家族の幸せのために使う」。
これもまた、立派な親孝行の形だと私は考えています。

まとめ：あなたのご実家の「健康診断」をしませんか？

まつだ

相続した実家をどうするか。
それは単なる不動産取引ではなく、ご家族の歴史をどう締めくくり、次の世代にどう繋ぐかという大切な問題です。

ネット検索で「相場」は分かっても、「あなたの家族構成」や「資産状況」に合った正解は、AIにも答えられません。

私、松田は「公認不動産コンサルティングマスター」であり、「相続対策専門士」です。
ただ物件を右から左へ流す不動産屋ではありません。

測量、解体、建築、そして法的な権利調整まで、全てを一人で見通せるからこそ、 「ここは駐車場にした方が税金対策になりますよ」 「この建物なら、リフォームして貸した方が将来的に資産になりますよ」 といった、あなただけの「処方箋」を書くことができます。

府中市・多摩地区・東京23区で、実家の扱いに少しでも迷っているなら、まずは「不動産の寺子屋」の暖簾をくぐってみてください。

いきなり売り込みをしたりはしません。
まずは世間話のつもりで、お茶でも飲みながら、あなたの「どうしたらいいか分からない」を私に預けてみませんか？

あなたの肩の荷を下ろすお手伝いができる日を、心よりお待ちしています。