【実例】施設に入る親の府中市の実家売却｜認知症前の意思確認と手元に残るお金

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こういったご相談が、ここ数年、当社で増えています。

実は、親御さんが施設に入るタイミングでの不動産売却には、一般の売却とは全く異なる「ハードル」と「期限」が存在するのです。

今回は、実際に「府中市住吉町」の築40年の実家をご売却された、ご家族のリアルな相談事例をもとに、現場で何を行い、どうやって安全に、そして多くの資産をご家族の元に残せたのかをお話しします。

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相談の背景：府中市住吉町・築40年の実家と、介護資金の問題

ご相談に来られたのは、世田谷区にお住まいの長男さん（50代）。
府中市住吉町にあるご実家には、80代後半のお母様が一人で暮らしていましたが、足腰が弱くなり、軽度の認知症状も見られるようになったことから、急遽、市内のグループホームへ入所することが決まりました。

長男さんのお悩みはこうでした。

私は、長男さんの「頭の中の心配ごと」を一つずつ机の上に並べ、状況を整理することから始めました。
※「状況整理とは、これからどうしたいか『頭の中の心配ごと』を、スッキリと整えて見通しを立てることです」

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現場での最大の壁：「親の意思確認」と「認知症のリスク」

高齢の親御さんの実家を売却する際、最も重要なことは「所有者本人の売却意思の確認ができるか？」です。

どれだけ子供が「売却したい」と望んでも、本人の意思でなければ売却できません。
不動産は所有者本人のものであり、売却の契約は本人の意思で行うのが法律上の鉄則なのです。

認知症が進んで「意思能力なし」と判断されるとどうなるか？

• 一般的な不動産売却の手続きは、すべて、できなくなります。
• 家庭裁判所に「成年後見人」の選任を申し立てるしかなくなります。
• 成年後見人がつくと、実家の売却には家庭裁判所の許可が必要となり、手続きに数ヶ月かかる上、毎月数万円の後見人費用（司法書士や弁護士への報酬）が、親御様が亡くなるまでずっと発生し続けます。

今回のケースでは、お母様はまだ日常会話が成立し、調子の良い日であれば「実家を売って、これからの生活費にしたい」と明確に話せる状態でした。つまり、「今ならまだ、成年後見人を使わずに、通常の売買契約ができるギリギリのタイミング」だったのです。

私はすぐに信頼できる提携の司法書士といっしょに、お母様が過ごされている施設へ面会に行きました。

無理に言わせるようなことは一切しません。お母様の体調が良い日を選び、世間話を交えながら、
「住吉町のお家はこれから誰も住まなくなりますが、売却してお母さんのこれからの施設費用と生活費に充てる形で進めてよろしいですか？」と、おだやかにお聞きしました。

お母さんは、「そうね。息子にも迷惑をかけたくないし、あそこは古いから、売ってここの費用にしてください。」と、ご自身の言葉ではっきりと答えてくださいました。

この瞬間、司法書士によって「売却の意思能力あり」と確認され、安全な通常売却への道が開けたわけです。
ここをクリアできたことが、今回の大きなポイントでした。

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担当者が嫌がる「手間の多い仕事」を私が引き受ける理由

意思確認が取れたら、次は売却のための具体的な活動に入ります。
しかし、ここでも多くのハードルがあります。

• 家の中に残された「たくさんの荷物（思い出の品や家具）」の処分
• 築40年の古い家を「古家付き」で売るか、それとも「解体」して更地にするかの判断

大手・中小にかかわらず、不動産会社の営業マンの中には、「買取業者に売ること」を安易に提案してくる人がいます。営業成績のノルマを早く達成したいだけの「営業ガチャ」に当たってしまうと、売主様は機会損失や損をすることになります。

その点、私の発想は、「できるかぎり、お母さんや息子さんの手元により多くのお金を残し、今後の生活をより豊かにしてもらうか」を考えます。

まず、提携している不用品処分業者を手配し、長男さんと一緒に室内をスッキリと片付けました。
（片付けの窓口：府中市の不用品処分サービス ＞）

そして、建物状況調査（インスペクション ＞）を行い、建物がしっかりしていることを確認した上で、「古いけれど、リフォームすれば十分に住めるレトロな一戸建て」として、丁寧に価値をアピールして販売活動を行いました。

もちろん、他社からの問い合わせを隠すような不公正なこと（囲い込み）は一切しません。
『当社は、良い問い合せも、悪い問い合わせも、ありのままご報告し、売主様が正しく販売状況を把握できるよう努めています。』（※囲い込み：売主と購入希望者両方の仲介手数料を得るために、他社からの購入希望者情報を十分に取り次がず、売主様の売却機会を狭めてしまう行為として問題視されている。）

その結果、レトロな戸建てを自分好みにDIYして住みたいという若いご夫婦に出会うことができ、適正価格でご契約ができました。（めでたし。）

手元に残るお金を大きく左右する「税金の特例」と期限

実家の売却では、絶対に忘れてはならないのが「居住用財産の3,000万円特別控除（マイホーム特例）」の適用です。

これは、自分が住んでいた家を売却した際、譲渡所得（売却益）から最大3,000万円まで控除できるという、とてもメリットのある税金の特例です。

しかし、親が施設に入所した場合、この特例の適用には「厳しい期限」があります。

マイホーム特例適用の期限

• 親御さんが施設に移られてから、「3年を経過する日の属する年の12月31日まで」に実家の売却を完了しなければなりません。
• この期限を1日でも過ぎると、特例は一切使えなくなり、売却益に対して約20%〜39%の所得税・住民税が課せられることになります。（詳細は税理士に確認してください。要件によっては適用できない方もいます。）

今回のご相談では、施設入所からまだ半年足らずのタイミングでしたので、余裕を持って特例の要件を満たすことができました。

長男さんが最も気にされていた、実際に使える現金（つまり手残り金額）を計算し、税金が少なく済むように、提携する税理士と共に確定申告の準備まで一貫してサポートさせていただきました（税金の解説：府中市の不動産売却にかかる税金と費用 ＞）。

無事にすべての取引が終わり、お母さんの通帳にまとまった売却代金（介護資金）が入金されたとき、長男さんが「これで本当に安心しました。夜、実家のことで悩んで目が覚めることがなくなりそうです。」と、安堵の表情を見せてくださったのが、何よりもうれしかったです。

認知症になる前に、家族の幸せを考えて行動してほしいと思います

いざ、認知症になると不動産だけでなく、法律行為はできなくなります。
なぜかというと、認知症になっている本人を守るという法律の意図があるからです。

もし、あなたが「実家の親が施設に入ることになったけれど、この先どうすればいいか不安でたまらない」とお悩みなら、まずは「これからどうしたら良いのか」を一緒に整理してほしいと思います。

一人で悩んでいると、とにかく悪いことばかりが先に立ち、不安が消えません。
自分でどんなに調べたとしても、それが正解なのかどうかも分からず、結局不安に押しつぶされてしまいます。

そんなときは、ぜひ、プロの知恵を頼ってください。遠道をせずに最短で解決に進むことができます。

お母さん、お父さんが大切にお住まいになってきた府中市のご実家です。
安心できて、より多くのお金を残すことができたらいいと思いませんか？
その後のご家族が幸せになれるように一緒に考えましょう。
いつでもお気軽にご相談ください。

お悩みに合わせた3つの窓口