府中市が大好きな不動産コンサルタント わいわいアットホームの「わいわいさん」から、今日は媒介契約のことを説明します。
この媒介契約というのは「お客様を縛り」「業者を縛る」契約なのですから、とっても重要なのです。
「契約」ですからね、、、。
今回は、売主様と貸主様の視点で見た場合の事を書きます。
買主様と借主様については今回触れません。
媒介契約の種類は３つ
媒介契約とは、皆さんが不動産屋さんに仲介を依頼する時に結ぶ契約の事です。
お客様は不動産会社へ仲介を依頼して成約したら仲介手数料を支払い、不動産会社は信義則に基づき引渡し完了まで業務をしっかりと行います、と書面で約束することです。
一般媒介 契約
売主様であれば、私の物件を売ってください。と依頼をするための契約です。
貸主様であれば、私の物件に賃借人を入れて下さい。と依頼するための契約です。
（有効期間）
3ヶ月間。実務上、賃貸の媒介期限は厳格ではありません。
（更新）
有効期限が来る前に更新手続きをしたければできます。
更新したくなければしなくて構いません。
実務上、賃貸の媒介更新については厳格ではありません。
（依頼できる業者数）
売主様も貸主様も、複数の不動産業者さんに重ねて客付依頼ができます。
何社に頼んでも問題ありません。
（国土交通省不動産業者間ネットワークへの登録義務・成約への努力義務）
不動産業者は、委任を受けたのち業者間ネットワークへの登録義務はありません。
成約への努力義務も課せられません。
なぜなら、依頼者は何社にも依頼できるのですから、不動産会社の責任は軽いというわけです。
専任媒介 契約
売主様であれば、私の物件を売ってください。と依頼をするための契約です。
貸主様であれば、私の物件に賃借人を入れて下さい。と依頼するための契約です。
（有効期間）
3ヶ月間。実務上、賃貸の媒介期限は厳格ではありません。
（更新）
有効期限が来る前に更新手続きをしたければできます。
更新したくなければしなくて構いません。
実務上、賃貸の媒介更新については厳格ではありません。
（依頼できる業者数）
売主様も貸主様も、複数の不動産業者さんに重ねて客付依頼ができません。
売主様と貸主様が、買主または賃借人を見つけた場合には、自己発見取引として不動産会社に仲介を依頼せずに直に契約締結することができます。
その代わり、不動産仲介会社には一切の責任は生じません。
（国土交通省不動産業者間ネットワークへの登録義務・成約への努力義務）
不動産業者は、委任を受けたのち業者間ネットワークへの登録義務があります。
休日を除く、7営業日以内に登録をします。
成約への努力義務がありますから、情報を広く拡散しなくてはなりません。
売主様と貸主様は一社に全てを依頼するわけですから、不動産会社の責任は重くなります。
理屈で考えれば当然のことです。
専属専任媒介 契約
売主様であれば、私の物件を売ってください。と依頼をするための契約です。
貸主様であれば、私の物件に賃借人を入れて下さい。と依頼するための契約です。
（有効期間）
3ヶ月間。実務上、賃貸の媒介期限は厳格ではありません。
（更新）
有効期限が来る前に更新手続きをしたければできます。
更新したくなければしなくて構いません。
実務上、賃貸の媒介更新については厳格ではありません。
（依頼できる業者数）
売主様も貸主様も、複数の不動産業者さんに重ねて客付依頼ができません。
売主様と貸主様が、買主または賃借人を見つけた場合には、自己発見取引は一切許されません。
（国土交通省不動産業者間ネットワークへの登録義務・成約への努力義務）
不動産業者は、委任を受けたのち業者間ネットワークへの登録義務があります。
休日を除く、5営業日以内に登録をします。
成約への努力義務がありますから、情報を広く拡散しなくてはなりません。
売主様と貸主様は一社に全てを依頼するわけですから、不動産会社の責任は重くなります。
理屈で考えれば当然のことです。
まとめてみましょう
依頼者からすれば「早く成約してほしい。」
これ、当たり前のことですし、依頼を受ければ私も常に努力をしています。
しかし、この媒介契約の内容を無視して（理解していなくて）、ルール違反になっている売主様、貸主様がいらっしゃることがあります。
これ。
売主様、貸主様の多くは悪意なくやっていると思うのですが、トラブルの元になったりすることもあります。
誰が苦情を言うのかと言えば抜かれた側の不動産会社です。
さらに！抜かれた側の不動産会社の矛先は、新たに委任を受けた不動産会社に来るわけですから、もしも私が新たに受けた不動産会社だったとしたら、、、、。
ホント困っちゃうんですよ（笑）。
だって、こちらとしては、依頼者が教えてくれなければ、依頼者と最初の不動産会社の媒介契約の内容なんてわからないんだから（笑）。
特に賃貸でよくある話なのです。
大家さんが専任媒介を業者と締結しているのに、賃借人がなかなか入ってくれないという理由で、不動産会社に対して痺れを切らしてしまうのです。
そして、不動産会社と専任媒介契約をしていることも忘れ（若しくは、理解していないか意図的に）、大家さんが直接当社などに依頼をしてくることがあります。
これ。
相談をしてくれるのですから素直にうれしいです（笑）。
でもね。
だからといって、全てがウエルカムにはできないのです。
不動産会社は協同仲介で成り立っている業界の中で活動をしています。
もしも、他業者を出し抜くような形になりルールを破ってしまえば、他の不動産会社が協力してくれるでしょうか？
そこ。
考えた上で行動をしないといけません。
特に賃貸仲介の場合には、大切なことなのです。
大家さんがもしも今依頼している不動産会社に不信感を持っているのであれば、
まずは、その不動産会社にちゃんと自分の気持ちを説明し、お互いに納得して媒介契約を解除するのが先です。
それができてからでないと、今までの広告費をはらえ！と言われることもあるかもしれません。
（この場合、依頼者が通常の広告を超えた「特別の広告費を、不動産会社に出費させた」という事実が必要です。）
不動産会社もきっと一生懸命やっていると思います。
ただし、やっぱり肌が合わないのであれば、それは仕方のない事。
媒介契約自体が、契約で成り立っている以上、依頼者がこの不動産会社はダメだと判断されたなら、契約を解除した上で他の業者に変更することは可能なのです。
そこで、当社に白羽の矢が立つのはとてもうれしい事です。
素直にうれしいのですが、その前に考えてほしいのです。
なぜ、契約がまとまらないのか？
この原因がわからないといけないのではないでしょうか。
逆に言ってしまえば、なぜ決まらないのかその不動産会社は依頼者様に教えてくれているのか？
そこが最も重要であるのです。
そして、依頼者自身が素直にその意見に耳を傾けているでしょうか？
耳を傾けても、なお不動産会社の言っていることがおかしいというのであれば、それは依頼者が正しい可能性が高いのです。
その場合は他の不動産会社に相談をするべきだと思いますよね（笑）。
もしも。
もしもです。
将来的に賃貸管理をさせていただけるなら、一生懸命頑張ります！と意思表明をしておきたいと思います（笑）。
とにかく、
依頼者様に対しても
業者様に対しても
ルール違反はしたくないのです。
そんなお話し、、、、（笑）。
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