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【実は重要】不動産売却の「媒介契約」の種類【府中市の不動産屋さん】

府中市『不動産 売買・終活・相続の先生』が綴る本音満載ブログです!

おどろくねこ
目次

媒介契約の種類は3つ

不動産売却をする時、不動産所有者は、不動産仲介会社に売却依頼をします。
その際、不動産仲介会社と売主様との間で結ぶ「媒介契約」というものがあります。
媒介契約とは「私の不動産を売ってください。成約したときに成功報酬を支払います。」という内容で、不動産会社は信義則に基づき引渡し完了まで業務をしっかりと行います、と書面で約束することです。

この媒介契約は「お客様」を縛り「業者」を縛る契約なので、とても重要なものです。
今回は、売主様の視点で見た場合の事を書きます。
買主様については今回触れません。

一般媒介 契約

契約書に押印

一般媒介契約は複数の不動産屋さんに不動産の売却依頼ができます。
信頼できるかわからない不動産業者に売却委任を出す際、囲い込みなどの不利益を被りづらい契約と言えるかもしれませんが、メリットもありながらデメリットもあります。

(有効期間)
3ヶ月間

(更新)
有効期限が来る前に更新手続きをしたければできます。
更新したくなければしなくて構いません。

(依頼できる業者数)
複数の不動産業者さんに重ねて客付依頼ができます。
何社に頼んでも問題ありません。

(国土交通省不動産業者間ネットワークへの登録義務・成約への努力義務)
不動産業者は、委任を受けたのち業者間ネットワークへの登録義務はありません。
成約への努力義務も課せられません。
なぜなら、依頼者は何社にも依頼できるので、不動産会社の責任は軽いのです。

専任媒介 契約

契約書に押印

専任媒介契約は一社の不動産屋さんに不動産の売却依頼ができます。
信頼できるかわからない不動産業者に売却委任を出す際、囲い込みなどの不利益を被る可能性がある契約と言えるかもしれませんが、メリットもあります。

(有効期間)
3ヶ月間

(更新)
有効期限が来る前に更新手続きをしたければできます。
更新したくなければしなくて構いません。

(依頼できる業者数)
複数の不動産業者さんに重ねて客付依頼ができません。
売主様が、買主を見つけた場合には、自己発見取引として不動産会社に仲介を依頼せずに直に契約締結することができます。
その代わり、不動産仲介会社には一切の責任は生じません。

(国土交通省不動産業者間ネットワークへの登録義務・成約への努力義務)
不動産業者は、委任を受けたのち業者間ネットワークへの登録義務があります。
休日を除く、7営業日以内に登録をします。
成約への努力義務がありますから、情報を広く拡散しなくてはなりません。
売主様と貸主様は一社に全てを依頼するわけですから、不動産会社の責任は重くなります。
理屈で考えれば当然のことです。

専属専任媒介 契約

契約書に押印

専属専任媒介契約は一社の不動産屋さんに不動産の売却依頼ができます。
信頼できるかわからない不動産業者に売却委任を出す際、囲い込みなどの不利益を被る可能性がある契約と言えるかもしれませんが、メリットもあります。

(有効期間)
3ヶ月間

(更新)
有効期限が来る前に更新手続きをしたければできます。
更新したくなければしなくて構いません。

(依頼できる業者数)
複数の不動産業者さんに重ねて客付依頼ができません。
売主様が、買主を見つけた場合には、自己発見取引は一切許されません。

(国土交通省不動産業者間ネットワークへの登録義務・成約への努力義務)
不動産業者は、委任を受けたのち業者間ネットワークへの登録義務があります。
休日を除く、5営業日以内に登録をします。
成約への努力義務がありますから、情報を広く拡散しなくてはなりません。
売主様と貸主様は一社に全てを依頼するわけですから、不動産会社の責任は重くなります。
理屈で考えれば当然のことです。

媒介契約の履行違反に注意しましょう

あの時、あんなことしなければ良かったと後悔する女性

不動産売却を依頼する不動産所有者は、媒介契約という「契約」をしているので、契約内容を遵守する必要があります。ところが媒介契約を軽視して、悪意なくルール違反をしている売主様がいらっしゃいます。

ルール違反の原因の多くは、
1)他の不動産仲介会社から「当社にお客様がいるから直接売却依頼をしてほしい」と誘惑されたり、
2)売主様自身が依頼している不動産仲介業者に不信感を持ち、他の不動産仲介会社に問い合わせるからです。

もし、売主様の履行違反があり、不動産仲介会社が実質的な損害を被った場合、損害賠償請求をされることがあります。しかしながら、損害賠償をするにも、どれだけの損をしているか等の証明も難しく損害賠償請求をする側も頭をひねってしまいます。
いずれにしても、媒介契約そのものは信頼関係の上に成り立つものなので、売主様が不動産仲介会社を信頼できない根拠となる事象があるのであれば、まずは不動産仲介会社に相談をしてみましょう。もしかすると、ボタンの掛け違いと言うことがあるかもしれません。

他社に媒介契約を切り替えることはできます

あれ?どうだっけと考える女性

不動産仲介会社は他社との協同仲介で成り立っている業界なので、売主様が他の不動産仲介会社に依頼をし直したからと言って、期待できる結果が出ないこともあります。

売主様が、納得のできない活動しかしない不動産仲介会社(とおかしな担当者)に仲介手数料という高額な報酬を支払うのは納得できない!という気持ちも理解できます。

そう思うのであれば、できるだけ早い段階で他の不動産仲介会社に事情を相談しても良いかもしれません。
しかし、契約が継続している最中は、契約を遵守しなくてはなりませんので、売主様はあまりに軽率に他社に連絡をして変な情報を教えてもらって思い込んでしまうのも危険です。
他の不動産仲介会社が自社利益のために嘘などあらぬことを言ってトラブルの原因を作ることもあるので、売主様は、やっぱり気を付けなければなりません。

いずれにしても、不動産売却を委任する場合、相性が合うかどうかはとても大切なことです。
一生の思い出になる不動産売却ですから、心から納得できる相手に、不動産売却を依頼することが、本当の楽しい思い出になると思います!

もし、どこに相談するか迷っているのであれば当社にもお声がけいただけると違ったアドバイスが受けられて楽しいと思います。
もし、信頼をして頂けるようなら、当社に売却をお任せください(笑)

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