マンション管理組合の役割と『住人経営マンション』

マンションで空き家が増える理由

最近では、マンション(区分所有建物)でも空き家が増えています。

 

2018年度のマンション総合調査(国土交通省)で空き家率は平均2.7%。

 

築45年を過ぎると空き家率は約10%となり、20%を超えるマンションも存在するようです。

 

その一方で、新築・築浅マンションなども投資目的で購入されているものがありますから、そのようなマンションでは約20%が空き家になっている事例があります。

 

そのほか、空き家が増える要因としては、賃貸募集をかけているのに借り手がなかったり、相続放棄による所有者未確定など理由は様々です。

今後は、空き家が急増しますので、現段階での具体的な対策を考える事は急務のようです。

(人口動向は重要です。)

 

マンションで空き家が発生してもあまり問題が発生しないのではないかと考える方もいますが、そんな事はありません。

問題が発生する理由としてあげられるのは、管理費や修繕積立金の計画が狂ってしまうからです。

マンションは一見、外観からは、住人が住んでいるのか、空き家になっているかは分かりません。

空き家の場合、水道をつかわないと異臭が発生したりしますし、水が蒸発した配管から虫も室内に侵入してくるでしょう。

 

様々な問題が露呈したとしても、他人が所有する住戸に立ち入っての点検や工事は、無断ではできませんので、ひどい場合には、知らず知らずのうちに床や畳等は朽ちてしまうかもしれません。

そういった状況が長く続いた結果、マンションのゴースト化にもつながっていくかもしれません。

 

空室の原因が相続の場合ですが、

例えば、「資産」を相続すると同時に「負債」も相続しますので、トータル判断で「負債」が残るようであれば、そのお子さんたちは、相続放棄を選ぶことになります。

そうなると、所有者なしの不動産となりますから、国に帰属するわけです。

あれ?国が所有者なのでは、、、、。

区分所有建物の場合、ちょっと違います、、、、。

 

 

マンションの室が相続放棄されたら

相続放棄により、マンションの所有者が不在となる。

これ、私の周りでは聞いたことがありませんが、ニュースなどによると地方圏ではありますね。

その場合どうなるかというと、、、

 

1.その室が「亡●●花太郎相続財産法人」となります。

 つまり、相続放棄されたマンションは、その相続財産法人名義の財産の一部を構成するとなります。(難しいですね(笑))

 

2.法人とは、一人の人としての権利を持つ主体になるという感じのことです。

 

3.法人といっても、ただの家なので勝手に動きませんからそれを動かす人が必要です。

 

4.なので家庭裁判所で相続財産管理人を選任します。

 

5.相続放棄した相続人は、管理費、修繕積立金を支払う必要はありませんが、その物件が処分されるまでは、管理責任があります。たまには掃除に行くなどをしなくてはなりません。

 

6.管理組合ができることは3つです。

(1)承継者が現れるのを待つ

 抵当権が設定されていれば、抵当権を実行され、誰かが所有権を持つことになります。すると、新所有者が区分所有法に従って、滞納分の管理費と修繕積立金を支払うことになります。→問題解決

 

(2)管理組合が相続財産管理人になれるように選任請求する

 これをするには、報酬額(100万円前後みたいです)を事前に裁判所に納める必要があるため現実的ではありません。

 

(3)自ら物件を取得(購入)する

 この選択はよっぽどでない限りたぶんありません。

もちろん取得した後に売却処分すれば解決できるとも考えられます。

 

 

空き家率ステージ「ゴースト化マンション」

管理上の課題は、空き家率のステージで深刻さが異なり、その段階ごとに問題が深刻化していきます。

 

ステージ1(空き家率10%未満)

日常的・長期的にも問題はさほど表面化せず、管理組合の対応次第で対処できる状態。

 

ステージ2(空き家率10%~20%未満)

日常的な管理組合の対応ではやや困難となり、長期的な展望も持ちにくくなる。総会への出席率が低下し、理事会の開催にも影響が出る。長期修繕計画の策定も滞り、積立金不足になりがちです。

 

ステージ3(空き家率20%~50%未満)

理事会や総会の開催といった運営管理がより困難となり、当然長期的な取り組みが難しくなります。長期修繕計画を見直す体制が不十分となり、修繕積立金が足りるかどうかすら把握できない状態になりがちです。管理の負のスパイラルに陥ることになり、さらに空き家化が加速化します。

 

ステージ4(空き家率50%~)

エレベーターが止まり、ガス・電気・水道の供給にも支障が出るなど居住が困難となる例が見られます。

 

 

今後増えていく可能性のある『住人経営マンション』

空き家の状態はマンションの築年数や立地だけで決まるわけではなく、管理の努力で異なります。

 

 

分譲マンションの管理は管理会社主導で運営されているケースが一般的ですが、最近は時間に余裕のあるシニア層が理事長となり、マンションの不具合を自主的に改善していくシーンが増えています。

 

府中市押立町・白糸台の「車返し団地」はまさに良い例だと感じます。

住民が自主管理をしてきれいな街を形成しています。

 

また、最近では企業勤めの若い層が自ら理事長等に立候補し『企業経営』などの視点をもって、マンションの資産価値に影響を及ぼしそうな課題を住人自らが考えていくようなマンションが増えているようです。

 

府中市是政の「リムザ」などの大規模マンションは、コミュニティ(自治会)や管理状況が良く、先日マンション・ラボで取り上げられていました。

(https://www.mlab.ne.jp/management/columns_20191021/?fbclid=IwAR11UoRj_YZSKXDSo9gKXw9-Bdm67mW8KZyYV01871-7AIZCkj5xyVnqBvw)

 

ホームページやSNSを活用した情報発信、ビジョンや戦略の策定、なかには複数のマンションで連携するような動きなどもあり、そのようなマンションを「住民経営マンション」といって、注目されるシーンも増えています。

 

マンション購入をご検討いただいている方は、検討されるマンションの資産価値を意識した管理や修繕を管理会社任せにするのではなく、自らが気に掛けていく事が重要な時代になってきました。

これからマンションを選ぶ方は、管理状況なども見ると良いかと思います。

 

 

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